房屋买卖双方对借名买房发生争议，法院该如何判决

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告修女士起诉称：我和被告系朋友关系。2011年7月6日，因房屋限购政策，我出资以被告的名义购买XX佳苑一期7号楼1802号房屋一套，我支付了该房屋的全部首期款562471元，房屋的按揭也是我每个月将款项从自己的银行卡转到被告T银行卡。2011年12月23日，我和被告就该房屋的支配使用权、首期、周供等费用进行了公证，该公证书明确写明，该房屋的首期、月供等一切费用均由我及我丈夫提供，被告不具有该房屋支配和使用权。该房屋从交房至今都由我居住。2015年9月4日，我向被告表达了想把房屋过户到我名下的意愿，并数次跟被告沟通房屋过户事宜，被告开始一再拖延，后拒绝与我见面，也拒绝接听我电话。所以请求法院依法判令：1、确认涉案房屋为我所有;2、被告将XX佳苑一期7号楼1802号房屋过户至我名下;3、被告承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告赵女士答辩称：我和原告之间的纠纷是债权纠纷，原告主张法律关系错误。涉诉房屋登记在我名下，我对涉诉房产拥有完全的所有权。我的户口在涉诉房产处，我作为贷款人向T银行借款，我承担相应的还款义务，该房屋抵押贷款的责任主体也是我。原告对我房屋产权人的身份一直是认可的，原告未提供充分的证据证明其主张，依法应承担举证不能的法律后果。

　　第三人T银行述称：首先，我方对原被告的争议不知情。其次，我方对涉案房产享有抵押权，如被告未按照合同约定履行还款义务，我方有权对涉案房产行使相应权利，优先受偿被告在我方处的贷款本息及相应费用。2011年8月25日，我方与被告签订了《个人购房抵押(保证)借款合同》，约定我方向被告发放贷款128万元整，期限自2011年9月5日至2041年9月5日;被告将其所购的甲市乙区XX街XX路XX佳苑1802号(即涉案房产)抵押给我方，由甲市XX房地产有限公司承担阶段性担保。同日，我方与案外人姜某发签订《个人借款保证合同》，约定姜某发为上述合同提供全程担保。合同签订后，我方与被告于2011年8月26日就涉案房产办理了抵押登记。我方按约定于2011年9月22日向被告发放了贷款128万元。截至2016年9月11日，该笔贷款为正常还款，未欠本息。上述借款合同是各方的真实意思表示，合法有效，根据该合同的约定，我方对涉案房产享有抵押权，请求法院维护我方的合法权益。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明，2011年7月6日，被告与甲市XX房地产有限公司签订《甲市房地产买卖合同(预售)》，约定被告购买位于甲市乙区XX街XX路XX佳苑一期7号楼1802号房屋，房屋总价款1842471元。2011年8月25日，被告与第三人签订《个人购房抵押(保证)借款合同》，被告向第三人抵押借款1280000元。同日，原告配偶姜某与第三人签订《个人借款保证合同》，约定姜某发为被告上述借款提供保证担保。

　　2011年12月23日，原被告签订《协议》，约定内容为“赵女士购买了位于乙区XX佳苑一期7号楼1802号房屋，其首期、月供等一切费用均由担保人修女士及其丈夫姜某发提供。对该房屋的使用和一切与该房屋相关的事宜，赵女士均委托由修女士来处理，屋主赵女士对本房屋不承担任何责任和义务，也放弃该房屋的支配和使用权。”当天，原被告签订《委托书》，约定被告委托原告办理涉案房产相关手续，包括签署房地产买卖合同、房产转移登记、抵押贷款、注销抵押登记、出租房产收取租金等。原被告就上述《委托书》办理了公证手续。

　　另查，涉案房屋现登记所有权人为被告，抵押权人为第三人，目前仍处于抵押状态。涉案房屋的首期款、按揭款一直由原告及其配偶姜某支付。原告具备在甲市住房限购地区的住房购买资格。

　　四、法院判决

　　1、原告修女士于本判决发生法律效力之日起三十日内向第三人T银清偿抵押贷款，以注销涉案房屋抵押登记，被告赵女士、第三人T银行予以配合;

　　2、被告赵女士于涉案位于甲市XX街XX路一期7号楼1802号房屋注销抵押登记后三十日内将房屋转移登记至原告修女士名下，房屋过户产生的税费由原告修女士负担;

　　3、驳回原告修女士其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京借名买房律师靳双权分析认为：本案为物权确认纠纷。本案中，原被告对于借名买房的事实存在争议，原告认为原被告间成立借名买房关系，因房屋限购政策，原告借用被告名义购买涉案房屋，被告则主张双方为借款关系，被告向原告借款购买了涉案房屋。从双方签订的《协议》内容看，双方约定原告及其配偶负担房款，被告对涉案房屋不承担任何义务，也放弃对房屋的支配和使用权，而在事实上，原告配偶为涉案房产的抵押贷款提供保证担保，原告及其配偶按期支付了涉案房产的首期款、按揭款，涉案房产也一直由原告实际占有和使用，上述事实和证据能够相互印证，足以证实原告借用被告名义购买涉案房屋、原告系房屋实际权利人的事实，故对双方的借名买房关系予以认定。然而，在借名买房中，被告与甲市XX房地产有限公司签订的《甲市房地产买卖合同(预售)》真实、有效，被告基于该买卖合同关系完成了涉案房屋的所有权登记，该登记具有普遍公信力，但原被告间的借名买房约定只能约束合同双方当事人;另外法律也有明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经依法登记不发生效力，故房屋权属不能仅仅依据当事人的约定而发生变动，因此原被告间借名买房的事实不具有直接设立房屋所有权的法律效力，原告不能据此直接取得涉案房屋的所有权。故对于原告要求直接确认涉案房屋由其享有所有权的请求，缺乏法律依据，不予支持。

　　本案虽然不能直接确权，但是原告系涉案房屋的实际出资人和权利人，按照双方借名买房约定的属性，应当认定原被告之间就涉案房屋存在债权债务关系，原告对被告享有一定债权，在符合限购政策的情况下有权要求被告办理房屋所有权转移登记。鉴于原告在诉讼过程中具备甲市住房限购区域内的购房资格，故对于原告要求被告将涉案房屋转移登记至其名下的请求，不违背事实和法律规定，故予以支持。但因涉案房屋现处于抵押状态，原告应当向第三人提前清偿涉案房屋《个人购房抵押(保证)借款合同》项下的抵押贷款，先行注销房屋抵押登记，清除过户登记的履行障碍，第三人及被告应当予以协助和配合。待涉案房产注销抵押登记后，原告应及时告知被告，被告应协助原告将房屋过户登记至原告名下，房屋过户产生的税费由原告负担。