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房产律师:如何认定借名购买经济适用房的效力

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-04 17:47

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告苏女士起诉称:我和被告是朋友关系,被告取得拆迁证明后,我方家庭因住房欲用被告的拆迁证明购买经济适用房。经协商,双方共同选定购买XX区XX小区地段房屋,约定由我方出资,以被告的名义购买房屋。2006年12月24日,我方出资8000元购买了被告的拆迁证明,为了保证房屋购买后被告配合我方办理房屋过户手续,双方在当天签订了一份协议证明,约定根据国家关于经济适用房满五年后可以过户的政策规定,被告须在购买房屋符合过户条件情况下,于2012年4月13日后配合我方办理房屋过户手续,双方均应遵守协议约定,不能反悔。该协议系我方口述,被告书写,协议中写明的买房时间实际是签订协议当天时间,因当时已经确定可以购买XX小区地段的房屋,但不能确定房屋价格、面积及门牌号,故协议中的上述内容是购房后我方自行填写的。我方和被告及家人均在协议上按了手印,该协议真实有效,对双方均有约束力。后我方以被告的名义缴纳了购房款等费用并用被告的拆迁证明购买了坐落于甲市XX区XX小区9-25-6的经济适用房一套,面积为86.99平方米,金额为264971元。诉争房屋入住手续及相关费用均由我方办理和缴纳,我方对诉争房屋进行了装修,后我方儿子结婚并搬入诉争房屋居住至今。2012年,我方在诉争房屋具备过户条件后曾多次要求被告一起到房管局办理房屋过户手续,但被告均以各种理由推拖,所以只能请求法院判令:1、确认坐落在甲市XX区XX小区9-25-6号房屋为我方所有;2、被告协助我方办理房屋过户手续;3、案件受理费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告胡先生起辩称,原告陈述不属实,双方并不存在借名买房的事实。2006年11月,我取得拆迁证明预购买坐落在甲市XX区XX小区地段的经济适用房。因我与原告母亲相识,我准备从原告母亲处借款用于购房,双方口头约定我购房后将诉争房屋借给原告居住一段时间,待我偿还全部借款后,原告将诉争房屋退还我,双方未约定还款及房屋使用期限。后原告夫妻二人到我家中要求我写一份协议,我为了从原告母亲处借款,按照原告的要求书写了协议证明,该协议系原告口述,我书写,其中甲方三人的名字都是我用不同手指按的手印,乙方三人并没有当场在该协议上签名或者按手印。协议中所指2006年12月24日买下XX小区地段的经济适用房与诉争房屋实际购买时间不符,协议证明中诉争房屋的面积、价格、门牌号原来都是空着的,原告补填相关内容系对该协议的单方改动,我不清楚,也不认可,故该协议是虚假的。后我向原告母亲借款26万元用于支付房款,但并没有出具收条。购房过程中的排号、选房、付款、签订合同等事宜都是我与妻子一同办理的。为保证尽快还款,我在2007年5月4日签订购房合同后,于当天将购房合同、购房发票、完税证明等材料及诉争房屋的钥匙交给原告作为保障。因我将诉争房屋借给原告居住使用,故入住后的物业费等费用应由原告缴纳。后我补缴了购房款及契税,并取得了房地产权证,诉争房屋面积为87.09平方米。2010年1月,我提出将借款还给原告,并让原告将诉争房屋退还给我,因原告拒绝收款和腾房,我待诉争房屋取得产权证明后起诉至法院。综上,诉争房屋系我购买,原告并不具备购买经济适用房的资格,也没有从我处购买过拆迁证明,现诉争房屋登记在我名下,且不符合上市交易的时间条件,故请求法院驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:原、被告是朋友关系。2006年,被告因其承租的平房拆迁,获得拆迁补偿款52549.40元并取得经济适用房购房资格。原、被告双方曾签订协议证明一份,约定原告用被告的拆迁证明于2006年12月24日买下坐落于XX小区的经济适用房一套,根据国家关于经济适用房满五年后可办理过户的政策规定,自2012年4月13日开始所购买的房屋必须过户到原告名下。如五年后遇到国家相关政策变化,房屋的产权也属于原告所有,被告及其亲属均不能干涉或反悔,且被告需配合原告办理相关事宜。该协议中甲方处有被告签字并按手印,乙方处有原告按的手印。该协议由原告口述,被告书写,原告持有协议原件。庭审中,原告认可在购买诉争房屋后自行补填了协议中的房屋价格、面积及门牌号码。2007年5月4日,被告作为买受人与甲市XX置业公司签订了《甲市经济适用住房买卖合同》,购买坐落于甲市XX区XX小区9-25-6号房屋,建筑面积86.99平方米,价款为264971元,合同约定买受人应于2007年4月13日一次性交齐全款。被告从原告母亲处借款26万元,但未出具借条。2007年4月13日,被告以个人名义在Z银行开立个人银行结算账户。该账户当天交易金额为270482.21元。合同签订后,被告将诉争房屋的买卖合同、住宅质量保证书及说明书、房屋销售专用发票、契税完税证、住宅维修基金及产权登记费票据和房屋钥匙交予原告。2007年12月21日,被告以业主名义与物业公司签订业主公约、物业管理协议和业主公约确认书、装修管理协议、居民住宅供用热合同、电费结算协议。后原告及家人入住诉争房屋并居住使用。原告缴纳了2007至2008年度,2010至2015年度的采暖费用。上述物业相关缴费票据均在原告处。2008年4月,原告对诉争房屋进行了装修。2008年7月30日原告对诉争房屋煤气管道进行移位。2013年6月20日,被告取得诉争房屋的房地产权证,房屋建筑面积为87.09平方米,因诉争房屋面积比原合同面积有所增加,被告补交了房款305元及契税3.05元,并交纳制图费45元。后因拆迁减免退税,退还被告契税501.15元。庭审中,原告认可给付被告补交的费用。庭审中,原、被告均不申请对协议中的指纹进行比对鉴定。

  四、法院判决

  1、坐落在甲市XX区XX小区9-25-6房屋归原告苏女士所有;

  2、被告胡先生起于本判决生效后十日内配合原告苏女士将上述房屋的所有权过户登记至原告苏女士名下。

  五、律师点评

  房产律师靳双权分析认为,本案争议的焦点为:原、被告之间是否存在借名买房关系及借名买房效力的认定。对此,靳律师分析如下:借名买房系实际出资人与名义购房人签订协议,约定由实际出资人支付全部购房款项,以名义购房人的名义与卖方签订房屋买卖合同,将房屋落户至名义购房人名下,同时约定房屋所有权归实际出资人所有,待具备过户条件时,名义购房人需配合办理房屋所有权转移登记,将房屋过户至实际出资人名下。原、被告签订的协议证明系被告书写,且有双方按的手印,系双方真实意思表示,对双方均有约束力,其效力应予认定。协议中所指的购房地点与实际购房地点吻合,且被告认可诉争房屋系其名下登记的唯一房屋。被告抗辩该协议中所指的买房时间与实际购房时间不符及原告在购房后自行补填诉争房屋的价格、面积及门牌号并不影响对该协议效力的认定,该协议可以证实双方存在借名买房的意思表示。原告主张从被告处购买拆迁证明,未向法庭提交证据,故不予采信。被告关于从原告母亲处借款用于购房的事实,未向法庭提交证据,也不予采信。2007年4月13日,以被告名义开立的账户实际缴纳购房款等费用共计270482.21元,本案中,原告对诉争房屋进行了装修,并支付了物业费、采暖费、电费等费用,持有该房屋买卖合同、购房发票、完税凭证、签订的相关的协议及缴费收据等材料原件,且自诉争房屋交付时起,原告及家人入住使用该房屋至今,基于上述事实能够确认原、被告双方存在借名买房的关系,原告是否具有购买经济适用房资格不足以影响对双方借名买房关系的认定。被告关于将诉争房屋相关材料交予原告用于保证还款的解释,未向法庭提交任何证据,不予采信。诉争房屋性质属于经济适用住房,是限制流通物,但并非禁止流通物,现该房屋契税缴纳时间至今已经满5年,符合上市交易的条件,且原告同意给付被告补缴的购房款及契税等费用并同意交纳相关的转让税费,故对原告要求确认诉争房屋为其所有并由被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求,故予以支持

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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