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房屋买卖中没有房产证明如何确定房屋所有权?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-05 15:00

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  刘某、路某诉称:路某、刘某系夫妻,李某系刘某老姨刘某甲的公爹。2003年年初,路某和刘某筹备结婚,并准备购买一套房子作为婚房。当时二原告在朝阳周边看了多处房屋,此时刘某的老姨刘某甲、姨夫李某甲主动联系并劝说二原告购买某村的房子。当时他们对二原告说:某村正在集资建房,村里的房子有富裕,如果二原告想买可以帮忙购买一套房子,当时他们明确告诉二原告购房人可以写二原告的名字。因为急着结婚,经和双方父母商量后,二原告同意购买一套三居。很快二原告就向双方父母、兄弟姐妹、亲属、同学和朋友借某了160550元的购房款,并将60550元现金和存有10万元的银行卡于2003年9月3日晚交给了刘某甲和李某甲并委托他们代办购房手续。2003年9月4日刘某甲和李某甲一家代二原告办理了购房手续并将发票于当晚交给了二原告。二原告拿到购房发票后才发现,购房人的名字写的是刘某甲公公,被告的名字。当时二原告就提出为什么不写二原告的名字,刘某甲和李某甲对二原告说,房子是村里建的,发票只能写本村人的名字。同时他们对二原告说:这个你们不用担心,有时间可以让他(被告)给我们写个字据,证明房子是二原告买的。当时二原告心里虽然不是很舒服,但考虑到老姨一家费心费力的帮二原告跑买房的事,何况又是亲戚,能有什么事。另外,二原告都长期生活在农村,在农村买这种房也较常见,更何况当时房价都比较低,那时也根本没有小产权房这个概念,所以当时二原告也就没有再说什么。2004年5、6月份房子盖好后,刘某甲、李某甲将某房屋的房屋及防盗门钥匙交给二原告,并由二原告一直居住使用。二原告结婚几年来,几乎年年到老姨及其公公家探望,并多次提出让被告给二原告写个凭证,但每次他们总是找各种理由进行推托。就在2011年春节,当二原告再次提及此事时,老姨夫李某甲对二原告说:“房子的事你尽管放心,只要我在这房子就不会有事。”总而言之,无论二原告怎么说,被告始终没有到村里将发票上购房人的名字换成二原告,也没有出具任何二原告购房的书面凭证。二原告拿到房屋钥匙后进行了装修,为了能早日偿还欠下的巨额外债,就一直将此房出租。2011年5月刘某甲、李某甲找到二原告,让二原告将当年购买的房子交出,同时退给二原告当时交的160550元及村里给予的装修补偿款2万元。当时二原告明确拒绝了他们并提出了自己的想法。自此以后老姨及其公公一家人便多次到租户住处和租户所在公司进行骚扰和轰赶,使得租户无法正常休息和工作。在这期间,租户曾给二原告打过数次电话并发过短信反映情况,并让二原告和被告一家联系不要再骚扰他们。二原告也曾给老姨一家打过几次电话,但每次他们都没有接听。租户在万般无奈的情况下于2011年6月只得搬出了住所。由于被告一家就住在同一楼门×室,被告一家乘机强行收走了房屋钥匙、电卡和燃气卡并将防盗门锁进行了更换。2011年6月15日在得到房客搬出的消息后,二原告第一时间赶到x和被告一家协商解决此事,因为双方分歧较大,最终没能达成一致。在这种情况下,二原告只能将被告起诉至北京市顺义区人民法院后沙峪法庭。因为二原告在法律专业知识上的缺乏,起初二原告以确认房屋产权人为案由进行了起诉,一审法院认为:二原告将购房款交给刘某甲并以被告的名义所购买的顺义区x家园房屋系旧村改造,土地属于某村集体经济组织所有,该房屋不能办理产权登记,故二原告不具有要求确认该房屋产权登记的诉讼主体资格,其诉讼请求不符合相关法律规定。因此一审法院于2011年8月30日裁定驳回了二原告的诉讼请求。一审结果出来后,二原告向二中院提出了上诉。二中院经审查认为:本案诉争的北京市顺义区××家园×楼×单元×号房屋现尚未办理房屋产权登记,二原告直接起诉确认其对该房屋享有所有权缺乏诉讼基础。因此,二中院于2011年11月18日裁定驳回二原告的起诉。同时二中院也明确指出,至于返还房屋钥匙等请求,与房屋所有权确认并非同一法律关系,应当另行解决。诉讼期间被告一家非法侵占二原告的房屋,扣留了钥匙、燃气卡、电卡,并更换了房屋门锁,还将二原告的房屋出租他人并非法获利。这期间二原告曾多次报警,派出所也数次出警。2012年12月在x派出所的协调下,租户叶先生搬出。没想到未过几天,被告一家又将二原告的房子经中介租给某有限公司作为员工宿舍。自2011年6月以来这件事给二原告在经济上和精神上造成了巨大的损失和伤害:首先,家中的防盗门被损坏,家中近3万元装修付之一炬,家中2万余元的电器和家具不知所去(其中包括电视2个,价值6000元;洗衣机1台,价值2000元;电视柜2个,价值2000元;衣柜2个,价值3000元;双人床2张,价值6000元;沙发1个,价值1000元)。其次,两年来二原告的房子因为被告的非法占有,直接损失租金90000元(每月2500元租金,计36个月)。第三,二原告为了要回二原告的房子,数十次请假与被告进行理论及报警,到法院进行起诉、交费、出庭、上诉,造成公司考勤扣款8600元,交通费支出约700元。第四,二原告结婚已近10年,做梦都想要个小孩,为此二原告也做了大量准备工作,甚至购买了许多婴儿用品。2011年11月刘某终于怀孕,本来是件好事,但由于被告的行为,二原告终日为此奔波,肉体和精神上受到了极大的伤害,最终导致刘某于2012年1月流产,直接产生住院及医疗费用4080.44元。刘某由于精神上受到刺激,其精神状态时好时坏,甚至目前都无法正常工作和生活,李某一家的行为给二原告精神上的伤害是巨大的,因此二原告要求被告支付二原告精神损失费100000元。需要补充说明的是:被告当初是以村里进行二次拆迁补偿,即凡已购买村里两套或两套以上房屋的,需向村里腾退一套为借口侵占二原告房屋的。但被告名下共有三套住房:分别为××家园×楼×单元×室、×楼×单元×室,×楼×单元×室。既然村里要回一套住房,被告完全可以将自己当时购买的两套住房中的一套交回,为什么非要交回二原告这套房子。随后的事实证明了二原告的猜测,被告最终将自己名下一套二居于2011年年底交回了村里,从而获得了100余万元补偿款并又获得了数套回迁安置房。被告不交还二原告的房子,依然可以享受村里的二次搬迁补偿政策。因此,二原告购买的这套住房对被告一家没有造成任何经济上的影响和损失,其以村里要进行二次拆迁补偿为名义让二原告交回房子,其实就是个说辞,其目的只有一个:就是将二原告的房屋占为己有。被告一家人为了达到占有二原告房屋的目的,向人民法院起诉二原告购房无效,并提供了虚假的证言和证据,其利用国家现行有关小产权房屋的一些政策来达到占有二原告房屋的目的,其行为分明是利用合法的形式来掩盖其非法的目的。虽然历经十余次开庭审理,一审法院和二审法院做出了八次判决或裁决,最终裁定二原告购房无效。但是经过法院数轮的审理,明确了二原告为实际购房人,出让方为某村委会,被告既不是房屋的出让方,也不是受让方。由此可以看出,即使法院判定二原告购买某村委会房屋的行为无效,也与被告没有丝毫关系,更不能成为其未经法院审判房屋归属的情况下而强行占有公民合法财产的理由。被告一家人见利忘义,非法占有二原告房屋并非法获利。被告在不缺钱、不缺房的情况下,还强夺二原告目前唯一的住房,一次次给予二原告和家人物质上、精神上和肉体上的伤害,针对被告一家的做法和行径,二原告不仅希望全社会有良知的人要予以唾弃,二原告更希望人民法院给二原告做主,能够维护法律的神圣和尊严,维护二原告作为××家园×楼×单元×室实际购房人的合法权益,二原告期待着公正的判决。二原告诉讼请求为:1.判令被告及租客从涉诉房屋搬出,腾退给二原告;2.判令被告返还二原告涉诉房屋防盗门钥匙三把,如被告不能返还则要求被告赔偿防盗门钥匙损失300元,被告返还二原告涉诉房屋的燃气卡一张、电卡一张;3.判令被告赔偿二原告家具、电器损毁及装修损失50000元;4.判令被告赔偿二原告2011年6月1日至2014年7月31日房屋租金损失90000元;5.判令被告赔偿原告路某误工损失8600元和交通损失700元;6.判令被告赔偿原告刘某医疗费4080.44元;7.判决被告支付二原告精神损失费100000元;8.判令被告承担本案诉讼费用。

 

  2、被告辩称

 

  李某辩称:被告不同意二原告的全部诉讼请求。二原告借名买房已经被确认无效,二原告无权要求返还。防盗门钥匙三把需要核实,如不能返还也不同意赔偿。燃气卡、电卡是登记在被告名下,所以不同意返还。家具电器核实后由被告返还实物。装修损失原告无证据证明,被告不同意赔偿。涉诉房屋自2011年5月8日起由被告占有使用收益,李某甲之所以占有使用涉诉房屋是因为被告同意其占有使用。涉诉房屋被告并未长期出租,所以并不存在租金损失。根据法律规定,信访、上诉、诉讼产生的误工和交通损失不在赔偿范围内,原告主张没有法律依据。原告主张第六、七项请求没有法律依据。

 

  二、法院查明

 

  涉诉房屋原房号为北京市顺义区某房屋,现房号变更为北京市顺义区某房屋。李某与刘某、路某均认可涉诉房屋系刘某、路某借用李某的名义购买。2003年9月3日,刘某、路某将160550元交给李某之儿媳刘某甲,刘某甲又将该款交纳给顺义区x镇某村村民委员会(以下简称某村委会)。2003年9月4日,某村委会出具北京市行政事业性统一银钱收据。该收据载明,今收到李某1套房款,人民币壹拾陆万零伍佰伍拾元整,160550。涉诉房屋未取得房屋所有权证。

 

  李某曾以刘某、路某为被告,以某村委会为第三人向提起诉讼,请求判令确认刘某、路某借用李某名义购买北京市顺义区某房屋房屋的行为无效。于2013年11月6日作出民事判决书,判决:确认刘某、路某借用李某的名义购买北京市顺义区某房屋房屋的行为无效。

 

  刘某、路某不服判决结果,上诉至北京市第三中级人民法院。该院经审理认为:当事人在李某与某村委会订立的《某村村民住宅楼购楼协议》是否有效发生争议。根据查明,涉案房屋使用土地为某村集体土地,购买集体土地所建房屋者须为某村集体成员,非本村集体成员者购买涉诉房屋不受法律保护。另,某村委会《关于出售村民住宅楼办法》已经明确规定了购房者资格。刘某、路某既非某村村集体成员,也不符合《关于出售村民住宅楼办法》所规定的购房者资格。其借用李某村民的身份,出资购买涉案房屋属借他人合法身份以满足购买涉案房屋主体的合法形式,实际是通过事实行为来规避涉案房屋购买主体的特殊规定,实现低价购入依法建设在某村集体所有的土地上、仅向本村集体成员销售的搬迁安置房,虽形式合法,却具有非法目的,属于以合法形式掩盖非法目的。其借名购买集体土地所建房屋的行为被法律所禁止。对上述民事行为的产生,刘某、路某和李某均有过错。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,以合法形式掩盖非法目的合同无效。故刘某、路某借李某之名购买涉诉房屋行为无效,上诉人的上诉请求和理由,不予采纳。关于上诉人提交的视听资料,某村委会是否曾向其他购房者售房的行为,并不是决定本案借李某名义购买涉诉房屋行为有效与否的依据,此证与本案无关,不予采纳。综上所述,原审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。故北京市第三中级人民法院于2014年6月16日作出民事判决书,判决:驳回上诉,维持原判。刘某、路某表示其不认为借名行为无效,且称即使借名行为被法院确认无效后,涉诉房屋亦不应当由李某占有使用,应当退还给某村委会。

 

  2008年11月8日,路某与北京盛世天远国际货运代理有限公司签订《房屋租赁合同》,约定路某将涉诉房屋出租给该公司员工居住使用。合同第一条约定主要装修设备为:天然气燃气炉1个、电视1个、洗衣机1台、电视柜2个、衣柜2个、双人床1个、防盗门钥匙3把、屋门钥匙1把、购然气卡1张、购电卡1张。2010年11月1日,路某(出租方)与张某(承租方)签订《房屋续租协议》,约定张某续租涉诉房屋,租期至2011年11月8日。

 

  2011年5月8日,李某与涉诉房屋的承租人办理交接手续,自此由李某占用涉诉房屋。双方均认可李某将涉诉房屋的防盗门锁和钥匙更换,涉诉房屋的燃气卡和电卡以李某名义申办。

 

  诉讼中,李某提交张某于2011年11月8日出具的说明1份,证明承租人退房时没有电视柜1个、沙发1个、衣柜1个。说明内容为:电视柜壹个,衣柜壹个,沙发壹个因2008年入住时接用别人用过的旧家具,且破旧无法使用,占据租房面积,在征得路某本人同意之下,授权由承租人丢弃自行处理,故现交房时缺少以上三样家具。刘某、路某认可该说明的真实性,不认可合法性、关联性和证明目的,称其并没有同意承租人自行处置电视柜、沙发、衣柜各1个。

 

  诉讼中,为支持其诉请,刘某、路某提交如下证据:

 

  1.医疗费用单据1组,证明由于李某强占涉诉房屋,刘某、路某终日为此奔波,导致刘某流产,直接给刘某、路某经济上、肉体上和精神上造成巨大的损失和伤害。

 

  2.北京某人力资源管理有限公司人力资源部出具的误工证明1份,证明路某因本案造成的误工损失为8600元。

 

  3.李某甲(出租方)与某有限公司北京分公司(承租方)、某(北京)房地产经纪有限公司(居间方)就涉诉房屋于2013年1月18日签订的《北京市房屋租赁居间合同》,以及李某甲(出租人)、胡婷(承租人)与居间人就涉诉房屋于2013年6月25日签订的《北京市房屋租赁合同》,证明李某及其家人不但非法占有涉诉房屋、予以出租并且非法获利。

 

  对上述证据,李某的质证意见为:认可证据1、2、3的真实性、合法性,不认可关联性和证明目的。

 

  刘某、路某主张李某无权占有使用或出租涉诉房屋,故要求李某腾退涉诉房屋,并赔偿其2011年6月1日至2014年7月31日期间的租金损失。

 

  路某称其主张误工费、交通费系因李某强占涉诉房屋导致其数十次报警,与李某理论,以及到法院诉讼,由此产生误工损失和交通损失。

 

  李某表示其无法返还涉诉房屋防盗门钥匙三把,其同意赔偿刘某、路某防盗门钥匙损失300元。

 

  诉讼中,刘某、路某明确其第三项诉讼请求为:判令李某赔偿其家具、电器损失20000元,并表示装修损失其不在本案中主张而另行主张。刘某、路某称其主张之家具、电器损失包括:电视两个(每个3000元)、洗衣机一台(2000元)、电视柜两个(每个1000元)、大衣柜两个(每个1500元)、双人床两张(每张3000元)、沙发一个(1000元),并称家具、电器购置时间大约是2004年或2005年,不能提供相应票据。经询,刘某、路某坚持不要求李某返还上述家具、电器原物,而要求李某赔偿价值损失,但表示其对价值不申请鉴定,由法院酌情判定。李某表示涉诉房屋内有电视两个(自承租人处接手时已坏)、洗衣机一台(自承租人处接手后损坏)、电视柜一个(自承租人处接手时就只有一个电视柜且抽屉损坏)、大衣柜两个(其中一个自承租人处接手时已坏)、双人床两张(其中一张自承租人处接手时已坏),并表示其与承租人办理交接手续时没有沙发。李某称在刘某、路某坚持不要求返还原物的情况下,其同意就刘某、路某主张之家具、电器损失赔偿5000元。

 

  上述事实,有庭审笔录、询问笔录、民事判决书、《房屋租赁合同》、《房屋续租协议》等证据在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  1、被告李某赔偿原告刘某、路某防盗门钥匙损失三百元,于本判决生效之日起七日内履行。

 

  2、被告李某赔偿原告刘某、路某家具、电器损失五千元,于本判决生效之日起七日内履行。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  已生效的裁判文书具有既判力。根据民事判决的认定,刘某、路某借用李某的名义购买北京市顺义区某房屋的行为无效。无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。因此,刘某、路某自借名买房至今对涉诉房屋并不享有物权或合同性权利,故其要求李某及租客从涉诉房屋搬出并将涉诉房屋予以腾退,以及要求李某赔偿房屋租金损失的诉讼请求,没有法律依据,不予支持。刘某、路某借李某之名购买涉诉房屋进而产生纠纷,双方对此均有过错,路某主张因报警、诉讼等产生误工损失和交通损失,在其自身有过错的情形下,要求李某赔偿,依据不足,不予支持。李某表示其无法返还涉诉房屋防盗门钥匙三把,并同意赔偿刘某、路某防盗门钥匙损失300元,予以确认。因涉诉房屋的燃气卡和电卡均以李某名义申办,故刘某、路某要求李某返还燃气卡、电卡的诉讼请求,难以支持。根据张某于2011年11月8日出具的说明,电视柜一个、沙发一个并非李某处置,故不能认定李某对该部分家具构成侵权。关于刘某、路某主张之其余家具、电器损失,在刘某、路某坚持不要求返还原物亦不申请价值鉴定的情形下,结合李某关于家具、电器损失的意见,酌情判令由李某赔偿5000元,刘某、路某该项诉讼请求过高部分,不予支持。刘某、路某表示装修损失不在本案中主张而另行主张,不持异议。刘某并未提交证据证明系李某之行为直接导致其流产,故其要求李某赔偿医疗费,缺乏依据,不予支持。因本案系财产损害赔偿纠纷,并不存在具有人格象征意义的特定纪念物品被侵权的情形,故刘某、路某主张精神损失费,没有事实和法律依据,不予支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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