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关于购房争议的解决

来源:未知  作者:admin  时间:2019-02-25 15:24

商品房首先是商品,但又不同于一般的商品,在交易过程中涉及很多专业知识和法律知识,购房者稍有疏忽,就可能演变成日后的纠纷。目前房地产消费过程中出现的争议已经很多,乐居工作室将归纳几种常见的争议供大家了解和参考,并告诉购房者出现争议后应该如何解决。 七大


  商品房首先是商品,但又不同于一般的商品,在交易过程中涉及很多专业知识和法律知识,购房者稍有疏忽,就可能演变成日后的纠纷。目前房地产消费过程中出现的争议已经很多,乐居工作室将归纳几种常见的争议供大家了解和参考,并告诉购房者出现争议后应该如何解决。
  七大常见的房地产消费争议类型
  购房合同相关争议
  目前房地产交易已经普遍实行“格式合同”,但合同涉及的内容不可能面面俱到,开发商常利用“格式合同”的缺陷来减轻或免除自己应当承担的责任,发生纠纷,购房者难以得到满意的答复。
  房屋质量相关争议
  房屋的质量问题是商品房投诉中最突出的问题,主要有墙体空鼓、裂缝、倾斜、地面裂缝;屋面、下水管道及卫生间、厨房间漏水、渗水;精装修不符合规范、装修材质价高质次等,质量问题不仅在经济上给购房者造成损失,甚至直接涉及到购房者的人身、财产安全。
  交房时间相关争议
  通常购房者和开发商在购房合同中都约定了具体的交房时间,并约定如有违约应如何处理。借名买房指自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。但在实践中,由于这样或那样的因素,迟延交房的现象时有发生。而一旦出现迟延交房,购房者才发现有些违约责任的约定是不平等的。
  广告宣传相关争议
  开发商为吸引购房者,往往在广告宣传介绍材料上,把房地产项目的地段、位置、价格、品质、保值升值潜力等说得过于优越,但购房者实际购买后却发现和广告上描述的相去甚远,有的则根本不一样。在落入广告陷阱后,购房者才意识到自己的权益被损害了。
  认购定金相关争议
  购房者在选购房屋时,购房者会举出种种优惠的措施促使购房者先签订《认购书》后交纳定金,但是一旦购房者签订《认购书》后发现问题,对房屋的相关内容提出疑义拒绝购买时,定金却难以索回。
  房屋产权相关争议
  部分购房者在选购房屋时,仅以价格作为选择参照,对房屋产权情况了解不够透彻,在购买小产权房等存在产权归属问题的房屋后发生争议,或因开发商的多种原因无法获得选购房屋的产权证,或因房屋权属不明无法办理产权登记等,自身权益受到侵害。
  物业服务相关争议
  物业管理是近几年兴起的一个新兴产业,相应的法律法规规定相对滞后,再加上许多公司和人员服务意识跟不上,导致了物业管理企业频遭投诉。存在的主要问题是物业管理义务不清、收费过高、报修后维修不及时、服务不到位、管理服务水平低等。
  乐居工作室小贴士:房地产交易过程中涉及到的环节多、方面广,以上7类争议仅是依据目前一手房、二手房交易中出现频率较大的部分争议或纠纷大致划分。
  商品房首先是商品,但又不同于一般的商品,在交易过程中涉及很多专业知识和法律知识,购房者稍有疏忽,就可能演变成日后的纠纷。目前房地产消费过程中出现的争议已经很多,乐居工作室将归纳几种常见的争议供大家了解和参考,并告诉购房者出现争议后应该如何解决。
  几个常见维权问题的处理
  针对以上常见的争议,笔者特收集一系列相关案例,希望通过部分案例的分析、点评,为购房者提供一个可参考建议和帮组。
  房屋质量问题
  案例:2007年9月底交房时,北京某别墅项目众多房屋出现了“房顶和墙壁多处漏水,地下室一片汪洋,被挖出来的电线套管锈迹斑驳、腐蚀严重,下沉式庭院雨水倒灌……”等一系列质量问题,小区内90余栋别墅几乎没有不渗漏的。开发商在给业主的公开信中就屋面及地下室渗漏等问题向业主道歉,由于施工质量差,总包单位已经被开发商清理出现场,但已经装修入住的业主损失惨重……
  在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造商成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发商不承担责任。
  以北京为例,在北京建委出台的《住宅工程质量分户验收控制要点》中规定,全市全面推进新建住宅分户验收制度。住宅工程质量分户验收出现不合格的,建设单位不得组织单位工程竣工验收。住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时,应终止验收、责令改正,符合要求后方可重新组织验收。
  开发商向购房者交付房屋时提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并不意味着他可以在交付房屋后据此而不承担因房屋质量等问题引起的责任。业主可以依据《住宅质量保证书》在保修期内,就与开发商约定的保修范围、保修责任,要求开发商承担维修义务。
  如果开发商不履行应尽的维修义务,或虽履行义务但购房者不满意的,可以向所在城市的建设工程质量管理部门投诉,如因维修造成交付时间延迟,购房者可要求按合同约定要求赔偿。借名买房规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格,事实购房人没有资格购买,而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如,有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋,就只能借他人名义买房。再比如,已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋,以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。经反复维修仍存在严重质量问题,可以通过协商退房,或通过司法途径解决。
  房客小贴士:在房屋质量出现问题时候,需要分清楚责任主体,而不能仅仅都是物业公司的问题,利益问题要分清。
  延期交房
  案例:按合同规定,重庆某知名小区开发商应在2008年10月31日向业主交房,但因前期拆迁遇到钉子户、施工过程中又遭遇资金缺口等问题而影响了工程进度,当小区内部“水、电、气等均已准备好,电梯、监控等硬件设备已开始运行,物业、保安、保洁等服务人员也已上岗”后,开发企业之间又因经济纠纷互相扯皮,其中一方拒不办理最后的手续,导致200多位小区业主至今无法入住。
  对于逾期交房违约问题,购房合同第十三条明确约定:逾期超过30日后,买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金,并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金;
  第二是不退房,购房人有权要求开发商支付自合同交房日期起至实际交房期限的逾期交房违约金,每日按总房价款的万分之二支付,开发商应将违约金支付给购房人,否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付罚息。
  物业管理争议
  案例:南京某楼盘在售房时开发商承诺物业管理费为0.6元每平方米,有24小时热水等配套服务,且写进了购房合同,但入住近1年了,24小时热水等配套没有落实,物业管理费反而涨到0.8元每平方米。物业管理公司表示,开发商承诺与自己无关,收费是依据有关标准确定的,而开发商则称物业管理已移交,自己无权过问。后小区业主重新选聘了物业公司,前物业公司在撤离时,对300万元左右的物业管理启动经费既没移交,也没交代使用情况和去向,业主对此非常不满,将该物业管理公司告上法庭,以寻求通过法律途径解决纠纷。 在本页浏览全文>>(共计3页) 上一页 1 2 3 下一页
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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