北京房产律师：如何判断借名买房关系的成立

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告潘先生、陆女士起诉称：我二人系夫妻关系，潘某甲是我们的儿子。我二人因购房贷款限制原因，于2006年借用潘某甲的名义购买了甲市乙区XX小区12号楼1205号房屋，双方为确认权利义务及房屋所有权签署了购房承诺书，潘某甲也出具了房屋说明，证实该房屋为我夫妻二人出资购买及所有的事实。且法院已经认定为借名买房关系。潘某甲与柴女士系夫妻关系，2009年登记结婚。2016年4月，柴女士诉至法院要求与潘某甲离婚。现该房屋因政策原因而无法过户到我二人名下，因此要求潘某甲、柴女士支付该房屋的折价赔偿款。所以请求法院依法判令：1、要求确认我二人与潘某甲之间存在借名买房合同关系;2、要求潘某甲、柴女士按照房屋现值向我二人支付占有甲市乙区XX小区12号楼1205号房屋的折价赔偿款;3、诉讼费用由潘某甲承担。

　　二、被告辩称

　　被告潘某甲答辩称：同意原告的诉讼请求。我父母在2006年4月份就决定在甲市买房，但由于无法在甲市办理贷款，所以就以我的名义购买了涉案房屋，我父母出钱，但是以我的名义办理的贷款，还贷也是我父母偿还的;我和柴女士是2009年结婚的，结婚后柴女士没有参与偿还房屋贷款。

　　第三人柴女士述称：涉案房屋登记在潘某甲个人名下，但偿还贷款是在潘某甲与我婚后，是使用的潘某甲与我的婚后共同财产，《购房承诺书》和《房屋说明》在我与潘某甲离婚诉讼前从未出示过，该承诺书也不等同于借名购房合同，而《房屋说明》中的款项数额与潘先生、陆女士所称的汇款数额不一致，故对上述文件的真实性不予认可。对于原告提供的汇款明细，因汇款凭证的时间、数额与偿还贷款的时间、数额均不一致，不能证明是房款出资。而潘某甲的银行卡流水明细则只能证明潘某甲使用婚后所得偿还贷款，无法体现系潘先生、陆女士的出资。房屋购买多年，原告及潘某甲从未提出借名买房一事，偏偏在我与潘某甲离婚诉讼后提出，不认可原告和潘某甲之间存在借名购房关系，我更没有支付房屋赔偿款的义务，不同意原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　2006年3月25日，潘某甲与甲市Z房地产开发有限公司签订《甲市商品房预售合同》，潘某甲购买乙区XX小区12号楼1205号房屋(以下简称涉案房屋)，合同约定价款为653952元，结算价款为655012元。2016年4月19日，潘某甲、中国L银行股份有限公司甲市支行、甲市Z房地产开发有限公司签订了《个人购房借款合同》，潘某甲向中国L银行股份有限公司甲市支行借款52万元用于支付涉案房屋的购房款。2008年2月20日，潘某甲取得涉案房屋的所有权证书。2009年，潘某甲与柴女士登记结婚。此时，涉案房屋购房贷款尚未偿还完毕。2014年8月22日购房贷款偿还完毕。

　　2016年4月，柴女士与潘某甲起诉离婚。2017年1月16日，本法庭判决涉案房屋归潘某甲所有，潘某甲给付柴女士房屋补偿款1205600元。现该民事判决书因当事人上诉尚未作出终审判决而尚未生效。2016年7月，潘先生、陆女士诉至法院，要求确认涉案房屋归潘先生、陆女士所有，并要求潘某甲协助将涉案房屋的所有权转移登记至潘先生、陆女士名下。2016年10月27日，法院驳回了潘先生、陆女士的诉讼请求。该民事判决书经审理查明部分载明：“潘先生、陆女士称偿还贷款方式为通过转账或现金存入的方式将贷款存入潘某甲XX银行账户，再由潘某甲的XX银行账户转入其L银行还款账户。二人称并非每月依据还款数额存入固定数额，而是时间不固定、数额不固定的给付潘某甲一定数额用于还贷。经核对，银行凭证显示潘先生、陆女士并非在每月固定时间按照当月还贷数额给付潘某甲钱款。庭审中经本院询问，潘先生、陆女士表示购买1205号房屋(即涉案房屋)后，初始由潘某甲、柴女士居住。后柴女士、潘某甲搬出该房屋后改由潘先生、陆女士居住。”该民事判决书现已生效。

　　四、法院判决

　　驳回原告的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京借名买房律师靳双权认为：因潘先生、陆女士与被告潘某甲之间存在父母子的利害关系，故仅凭潘先生、陆女士及潘某甲之间签订的《购房承诺书》和《房屋说明》，尚不足以认定潘先生、陆女士与潘某甲之间关于涉案房屋存在借名买房关系。判断借名买房关系是否成立应根据购房款系谁全部支付、购房后是否居住等情形综合考虑。首先，虽然在偿还购房贷款期间，潘先生、陆女士多次向潘某甲支付款项，但并非与每月还贷时间、数额完全一致，且潘某甲接受潘先生、陆女士支付款项的账户与潘某甲偿还贷款的账户并非同一账户，故无法证明潘先生、陆女士所支付的款项全部用于偿还贷款。第二、柴女士本人也不认可涉案房屋系潘先生、陆女士支付了全部款项，认为潘某甲系用夫妻共同财产偿还购房贷款。第三、在潘某甲与柴女士结婚后，购房贷款尚未偿还完毕，每期贷款的偿还均由潘某甲个人账户支付。根据婚姻法的相关规定，如无特别约定，潘某甲个人账户的财产应视为潘某甲与柴女士的夫妻共同财产，应当认定柴女士对购房出资享有份额。第四、购买涉案房屋后，初始亦由潘某甲、柴女士居住，而非由潘先生、陆女士居住。第五、购房贷款于2014年8月22日即已偿还完毕，但没有证据证明在潘某甲与柴女士发生离婚纠纷前，二原告曾主张借名买房关系。综上，对原告要求确认原告与潘某甲之间关于涉案房屋存在借名买房关系的主张，因不具备借名买房关系的全部特征，不予支持。对于原告基于借名买房关系所主张的其他请求，也因依据不足，也不支持。