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北京房产律师:以未成年子女的名义买房是借名买房还是赠与

来源:未知  作者:admin  时间:2019-02-19 18:01

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告唐先生起诉称:我和宋女士是唐小姐的父母。2009年1月9日,我以被告唐小姐的名义与甲地Z房地产公司签订商品房预售合同及停车位出让协议,以一次性付款方式向该公司购买位于甲市乙区XX路XX小区709号房屋及地下室车位一个,我以被告的名义向该公司支付了合同约定的房款、车位款等款项。后我又购买了比本案房屋面积大的XX佳苑的房屋,遂将本案房屋及车位转卖给案外人邹先生,用邹先生给付的购房款购买了一辆路虎车和用于XX佳苑房屋装修、购置家电、家具等。2010年6月,Z房地产公司向我交房时,我便将涉案房屋及车位交付给邹先生。我和第三人于1986年7月29日结婚,双方于2009年12月10日协议离婚,2013年10月24日复婚,后又于2015年6月5日离婚。婚姻关系持续期间我家先后购买多套房屋,除集资房、A市的房屋以外,其他均是借挂被告之名办理,只有在第二次离婚时才确定除南山房屋以外的其它房屋均归属被告。2009年我购买涉案房屋时,被告为在校学生无能力购买涉案房屋,我也没有把购房款赠与过被告,也没有把涉案房屋赠与过被告,只是借用被告的名字向开发商购买涉诉房屋,涉诉房屋产权至今登记在被告名下。为维护自身合法权益,现诉至法院,请求依法判令:1.请求确认我和第三人系甲市XX路XX小区709号房屋的真实权利人,该房屋为我和第三人共同共有;2.请求确认我和第三人系甲市新市区XX路XX小区地下室89号车位的真实权利人,该车位为我和第三人共同共有。撤回确认我和第三人为真实权利人的诉讼请求。

  二、被告辩称

  被告唐小姐答辩称:涉诉房屋及车位不是借名购买而是对我的赠与,属于我个人所有,请求驳回原告的诉讼请求。

  第三人宋女士称:我与原告婚姻关系存续期间购买的不动产都在被告名下,属于被告所有。涉诉房屋及车位是对被告的赠与,非原告和我共有。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2009年1月9日,原告以被告的名义与案外人Z房地产公司签订商品房预售合同,购买该公司开发的本案涉诉房屋,合同约定房屋总价56.82万元为一次性付清,房屋交付期限为2008年12月31日前。同日,原告还以被告的名义与该公司签订停车位出让协议,购买XX小区地下室89号停车位使用权,价格为10万元。上述商品房预售合同书和停车位出让协议书上买受人(乙方)及受让方(乙方)的被告姓名为原告所签并按指印。同日,Z房地产公司开具了付款方为被告的房款发票和车位发票。2011年3月1日,本案涉诉房屋所有权登记在被告名下,房屋权属证书上记载产权来源为买卖商品房,房屋权属登记申请表中记载的业务类别为转移登记、受让方为被告、产权来源为买卖。被告是原告和本案第三人的女儿,签订上述商品房预售合同及停车位出让协议时其在外地上大学。原告和第三人于1986年7月29日登记结婚,双方于2009年12月10日协议离婚,2013年10月24日复婚,2015年6月5日再次协议离婚。

  另查明:原告和第三人的两份离婚析产协议中所列房产,除以被告名义购买的XX县XX乡的宅基地及房屋由原告和第三人约定归双方所有、处置后各得50%价款之外,其他以被告名义购买且登记在被告名下的4套房产,双方均约定归被告所有或者处置后的价款归被告所得,甚至约定在原告或第三人名下的房产也归被告所有或者处置后的价款归被告所得。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告唐先生的诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产律师靳双权分析认为:本案的争议焦点为,原告在与第三人婚姻关系存续期间出资以被告的名义购买本案涉诉房产且房屋所有权登记在被告名下的行为是借名买房还是赠与,本案涉诉房产的权属为原告和第三人共有还是被告单独所有。

  借名买房是实际出资人借用他人的名义购买房屋,并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房合同在合同法分则中无明文规定,现实生活当中的借名买房通常是为了规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策,实际出资人的购房、贷款等资格或条件受限而借用有资格或符合条件的他人的名义。借名买房合同关系的成立须借名人与出名人达成合意,出名人虽是登记的所有权人但未实际出资且约定所有权归出资人,故出名人在借名买房合同关系中负有在符合法律规定的条件之下协助借名人办理所有权变更登记的合同义务。赠与合同在合同法分则中有明文规定,是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同的成立须赠与人与受赠人达成合意,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与,但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人不享有任意撤销权。

  本案特殊之处在于原告与被告是父女关系,原告抛开亲情按一般合同关系主张借名买房,则须审查原、被告之间是否达成借名买房的合意,否则对于涉及夫妻及家庭财产方面的纠纷应依据婚姻家庭的法律规定予以处理。本案涉诉房产为商品房且房款及车位款为一次性付清,不存在限购、限贷等借名买房的客观情况,被告及第三人均否认借名买房,原告无证据证明与被告就该房产达成借名买房的合意,仅为自己的陈述,故其主张本案涉诉房产为借名买房无事实依据。原告和第三人的两份离婚析产协议中所列房产,除以被告名义购买的XX县XX乡的宅基地及房屋由原告和第三人约定归双方所有、处置后各得50%价款之外,其他以被告名义购买且登记在被告名下的4套房产,双方均约定归被告所有或者处置后的价款归被告所得,甚至约定在原告或第三人名下的房产也归被告所有或者处置后的价款归被告所得,故无法认定为借名买房。既便认定所列房产为借名买房,也不能以此推定本案涉诉房产即为借名买房。上述所列房产中位于XX佳苑的1套房产,原告和第三人复婚后曾约定暂挂被告名下、为双方共有,但再次离婚时又约定归被告所有,以此不能推定本案涉诉房产即为借名买房,与原告所称的“操作习惯”也相互矛盾。上述所列房产,原告和第三人离婚时约定归被告所有在法律上无实际意义,事实上也不能作为夫妻共同财产予以分割。

  被告主张本案涉诉房产为赠与所得,也是自己以及第三人的陈述,但从人情、常理及法律的角度综合考量,可认定为赠与。其一,父母对于成年子女的学业、工作和生活以及添置财产等方面给予物质帮助以至辛苦操劳而无私付出,是父母对子女的关爱,人之常情,善良习俗。其二,父母为子女添置财产、增设利益的行为并非征得子女同意后才可实施。而在家庭中父母为子女设定出名的义务却不为子女或其他家庭成员知悉,事后在家庭范围之内又不能自行处理,本案原告作为父亲以及法律专业人士,按其“操作习惯”又否认为赠与,明显不符合常理。其三,原告家庭成员之间对于争议不能协商一致,则应根据相关法律进行判断。法律对父母出资为子女购买不动产且产权登记在子女名下的行为性质无明确规定,但相关的司法解释对于相近似的行为视为赠与,即《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第七条第一款:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。此种行为在子女婚后视为父母对其子女的赠与,此种行为在子女婚前更应视为赠与。

  关于本案涉诉房产的归属为原告和第三人共有还是被告单独所有,既便在借名买房关系成立之下也不能认定原告享有所有权,何况原告主张的借名买房并不成立。其一,物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。借名买房中借名人与出名人达成房屋所有权归属的合意不能产生物权变动的效力,借名人依据借名买房合同要求确认其对房屋的所有权,违背了物权变动的法定原则。其二,不动产登记薄在不动产物权归属和内容的认定上确实是作为权利推定,故所记载的物权状态并不总与真实的物权状态相一致。但在借名买房中,借名人通过出名人购买房屋并将所有权登记于出名人名下为双方合意,房屋出卖人与出名人(登记的权利人)基于房屋买卖合同完成所有权登记,也是出名人的意愿所在,否则也不可能出现借名买房。借名人如自以为是真实的权利人又否定不动产登记薄记载的出名人为所有权人的物权状态,属于逻辑错误,混淆了债权关系与物权关系。其三,本案涉诉房产登记在被告名下是原告所为,原告作为被告的父亲以及法律专业人士,对自己的行为后果应当是明知的,其意志并不能对抗不动产登记的法律制度。故原告的诉讼请求既无事实依据也与法律规定相悖,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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