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北京房产律师靳双权:公司借用个人名义买房引发的纠纷案件

来源:未知  作者:admin  时间:2019-02-19 18:03

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告甲市L公司起诉称:2004年12月,我方和被告方约定由我方甲市L公司以被告名义向A市Z公司购买位于A市XX街诉争商品房11套,建筑面积合计为634.37平方米;单价为每平方米8500元,总价为5392145元,付款方式为银行按揭,首付款40%计2162145元,贷款3230000元。并由我方实际支付房屋首付款、按揭贷款本金及利息,保管《商品房买卖合同》、《个人房屋担保借款合同》、发票及权属证书等资料,并实际占用使用诉争房屋。我方以被告名义购买了诉争房屋后,我方一直委托A市X公司等第三人以其名义对外出租,并收取租金。2015年11月3日,被告未经我方同意,以离婚析产事由重新申领了诉争房屋的所有权证书。我方系诉争房屋的实际出资人,依法享有诉争房屋的实际所有权人,被告擅自将诉争房屋对外抵押严重侵害了我方的合法权益。所以请求法院依法判令:1、确认A市XX街诉争的11套商品房所有权归我方所有(房屋价值5392145元);2、被告配合我方办理上述房屋的转移登记手续。

  二、被告辩称

  被告曹先生答辩称:首先、我方和原告间并无“借名买房”的合意,原告诉请确认诉争房屋所有权归属原告所有,并无基础法律关系及事实依据。原告提交的证据材料无法证明我和原告之间有“借名买房”的合意或类似的意思表示,更无书面合同对“借名买房”的行为作出约定。原告所提交的证据材料只能证明,我购买诉争不动产所涉及的购房款是由原告提供,而并不能证明原告借我方名义购房,更不能证明原告为房屋实际权利人。第二、本案原告以“确权之诉”提起的诉请,显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符,违背了物权变动的法定原则,混淆了债权关系与物权关系。故请求驳回原告的全部诉讼请求。

  第三人X银行A市X地支行辩称:无论物权人是否变更,请求法院对银行抵押权予以确认。在办理抵押时物权登记在被告曹先生名下,诉争房屋原先在K银行办过抵押,待K银行贷款还清后再到我行处抵押,我行是按照不动产抵押程序走的,也经过不动产登记部门认可,不存在任何瑕疵。

  三、法院查明

  法院经审理查明:被告曹先生原系A市Z公司管理人员。2004年12月5日,被告曹先生和A市Z公司签订《商品房买卖合同》一份,主要约定内容如下:被告向A市Z公司购买A市XX街XX小区共计11套(分别为……)商业用房,建筑面积共634.37平方米,单价为每平方米8500元,共计金额为5392145元,付款方式为:首付款40%计2162145元,贷款3230000元。合同签订后,被告于2004年12月9日通过现金存款方式向A市Z公司支付首付款562145元,于2004年12月10日通过现金存款方式向A市Z公司支付首付款1600000元,现金款项均来源于原告。2004年12月16日,被告与中国Q银行A市X地支行、A市Z公司签署了《个人房屋担保借款合同》,由被告向中国Q银行A市X地支行贷款3230000元用于购买诉争房屋,贷款期限自2004年12月16日至2014年12月16日止,还款账户为被告在Q银行开立的户名为曹先生的账户,按等额本息还款法,每期归还本息之和36054.55元;诉争房屋作为抵押物,A市Z公司作为被告的连带责任保证人。2004年12月6日,中国Q银行A市X地支行向被告发放了贷款3230000元,作为房款支付至A市Z公司。2005年6月17日,诉争房屋取得三本房屋所有权证。自2005年1月9日起至2013年8月15日提前还款日止的期间内,原告以现金存款或指定第三方转账的形式按月向被告开设在Q银行的账号内还款账户存入足额的资金,由银行按月扣款。2013年8月15日,原告指定第三方向上述还款账户存入737200元,并于2013年8月16日将诉争房屋的贷款提前一次性还清,中国Q银行A市X地支行出具了《房屋他项权注销登记证明》。《商品房买卖合同》、商品房销售专用发票、现金交款单、《个人房屋担保借款合同》、贷款凭证、房屋所有权证书、浙江省契税专用缴款书、契证等原件一直由原告持有,且原告委托A市X公司对外出租诉争房屋并收取租金。2015年11月3日,被告以离婚析产事由重新申领了诉争房屋的所有权证书。2015年11月4日,被告与X银行股份有限公司签订《X银行个人经营借款合同》和《最高额抵押合同》,被告以诉争房屋作为抵押物以最高额抵押方式向X银行股份有限公司A市X地支行贷款4950000元,贷款期限为2015年11月6日至2016年11月6日,并于2015年11月5日办理的抵押登记手续。后因被告未按约归还贷款,X银行股份有限公司A市X地支行以金融借款纠纷诉至法院,经法院主持调解,双方达成调解协议,内容为:被告于2017年6月20日前归还X银行股份有限公司A市X地支行借款本金4950000元、支付利息242304.94元、复利6558.01元并支付自2016年11月7日起至实际履行日止以5192304.94元为基数按年利率8.613%计算的罚息。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、确认坐落于A市XX街诉争的11套商品房所有权归甲市L公司所有;

  2、驳回甲市L公司的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权分析认为:本案主要争议焦点为涉案十一套房屋的所有权归属问题。根据物权法规定,不动产权属证书是权利享有该不动产物权的证明,因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。根据法院查明的事实可以认定原告为诉争十一套房屋的实际出资人,原告借用了被告的名义购买了诉争房屋,并登记在被告名下,双方之间形成了借名买房关系。双方之间的真实意思是原告购买房屋并取得所有权,被告虽根据《商品房买卖合同》等材料登记为房屋所有权人,但这并非双方之间的真实意思,据此作出的权属登记因此不具有原因行为的基础,从而导致最终的登记权利状态和真实权利状态不一致,诉争房屋的真实权利人为原告,故原告请求确认其为诉争房屋的所有权人的诉讼请求,予以支持。被告关于双方之间系借款关系的抗辩意见,证据不足,且不符合常理,不予采信。因诉争房屋设有X银行A市X地支行的抵押权,在抵押权尚未被涂销前,原告要求被告配合将诉争房屋所有权变更登记到原告名下的诉请,难以支持

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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