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房产律师靳双权:同居恋人之间的借名买房引发的纠纷案件

来源:未知  作者:admin  时间:2019-02-18 17:50

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告马女士起诉称:我和窦先生是同居关系,同居期间无子女,在同居期间,我欲在甲市购买诉争房产,当时因为我名下在甲市已有房产,再次购买将要支付高额首付,为了降低我的购房成本,我和窦先生协商,,在其同意后,我便借用窦先生的名义同K公司签订了诉争房屋的买卖合同、办理了贷款手续,支付了首付款808400元、税费及之后银行的贷款偿还均由我个人支付承担,相关手续也均由我持有,涉案房屋也由我实际占有使用。当时碍于我和窦先生的恋人关系,便没有签订书面协议。2015年8月26日窦先生因病去世,没有留下遗嘱。窦先生的第一顺序继承人有三,分别是窦大叔(其父)、汪女士(其母)、小窦(儿子)。小窦是窦先生与其前妻之子。窦先生在生病期间,我支付了20万元的医疗费用。现在我作为窦先生法定继承人之外对其尽了较多抚养义务的人。现在因为诉争房屋的产权问题同三位第一顺序继承人协商不成,所以只能请求法院依法判令:1.确认位于甲市乙区XX小区5—505号房屋判归我所有;2.三被告协助我将上述涉案房产由窦先生名下过户变更到我名下;3.本案相关诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告窦大叔、汪女士、小窦答辩称:1,根据《民事诉讼法》的规定,原告必须与本案有直接利害关系。商品房买卖合同及房屋产权证上记载的均为窦先生的名字,窦先生生前,涉案房屋属于窦先生所有,窦先生去世后,涉案房产属于其继承人所有。而原告与本案没有直接的利害关系,所以并不具备法律规定的诉讼主体资格,应驳回其起诉。2,原告主张因受限购政策约束而以窦先生的名义购买涉案房产,原告声称其为“借名买房”,而在本案中原告已经明确表示其未与窦先生签署任何书面文件,不能提供任何证据来证明其借名买房的主张,相反我方多位证人均能证明窦先生曾多次提到过其已经购买涉案房产的事实。况且借名买房本身就是一种规避法律和政策而存在的行为,即使双方签署了明确的借名买房协议,对借名买房行为无异议的借名买房行为也只能约束名义购房人和实际购房人,并不能影响第三人对于房产的权利,更何况原告并不是借名买房,所以仅凭原告一面之词在法律上完全不能认定其是涉案房产的实际购买人。3,原告完全有直系亲属的名字可以用来购买房产而无需使用毫无法律关系的窦先生的名义购买,4、按照原告自己陈述其完全有经济能力再为女儿另外购置房产,即其完全有资金实力支付首套房与二套房差额的首付款项,原告的经济状况完全不至于为了降低首付款的比例而冒险借名买房。5,窦先生作为涉案房产的产权人,其拥有该套房屋的完整权利,被告证据中的产权证,商品房买卖合同,购房发票,契税发票等都可以证明这个事实,同时因为贷款人是窦先生,从放贷以来一直到窦先生突发疾病失去意识之前,一直是窦先生自己在偿还贷款。5,确认之诉,是指当事人要求人民法院确认某种法律关系存在或不存在的诉讼,而本案中需要确权的房产的产权人已经亡故,其作为最有权最有能力还原事实的一方主体不能出庭主张自己的权利,我方的答辩有产权证加以证明,而另一方如果对产权证的证明力有异议,更应该举出充足的、令人信服的、没有争议的证据来证明自己的主张。

  三、法院查明

  法院经审理后查明:窦大叔、汪女士系窦先生之父母,小窦系窦先生与其前妻之子。2012年12月2日,窦先生与K公司签订《甲市商品房预售合同》,约定购买K公司开发的位于乙区XX小区5—505号房屋,价格为2678400元,于2012年11月4日支付认购金20万元,于2012年12月1日前支付首付款808400元(认购金自动转为房价款),剩余房款1870000元申请个人住房贷款。后该房屋在中国XX银行办理了房屋贷款,并于2015年10月19日取得了产权证书。2015年4月25日,窦先生因中风昏迷被送至某医院住院治疗,于2015年8月26日抢救无效去世,生前未留有遗嘱。

  马女士称自己与窦先生系男女朋友,双方同居生活,该房屋系自己同居期间借窦先生之名所购买,其首付款及相关贷款均由自己支付,因此该房屋所有权人应为自己。

  诉讼中,法院调取了涉案房屋的贷款还贷情况明细。该明细显示,截至窦先生2015年4月25日死亡止,涉案房屋的贷款一直由窦先生的银行卡负责偿还,共计偿还银行贷款本金134119.88元、利息208010.31元。窦先生死亡后,马女士开始往该卡内打款,用以偿还贷款,自2015年11月起,开始从马女士尾号为×的关联账户内直接偿还贷款。马女士与窦大叔、汪女士、小窦对调取的银行明细真实性均予以认可,马女士称在银行记录中的2013年4月9日存入窦先生卡中的17万元,是当时自己给了窦先生30万元,窦先生将其中的17万元存入卡中用以还贷,因此能够证明贷款都是自己偿还。窦大叔、汪女士、小窦对此不予认可,称没有证据证明窦先生存入的这17万元是马女士的,即使是显示与马女士有关的打款记录,也并不能证明就是马女士还的款。

  另,经马女士申请,法院经甲市高级人民法院摇号,依法委托了甲市Z房地产评估有限公司对涉案房屋的价值进行了评估。该公司为此出具了《房地产估价报告》,认定涉案房屋现总价为774.94万元。马女士与窦大叔、汪女士、小窦对该报告均予以认可,马女士为此预付鉴定费用17500元。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、位于甲市乙区XX小区5—505号房屋归原告马女士所有,剩余贷款由原告马女士自行偿还;

  2、被告窦大叔、汪女士、小窦协助原告马女士将位于甲市乙区XX小区5—505号房屋由窦先生名下过户变更到原告马女士名下;

  3、原告马女士于本判决生效之日起三十日内给付被告窦大叔、汪女士、小窦购房款及增值利益折价款共计五十五万元;

  4、驳回原告马女士的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,马女士主张其与窦先生存在同居关系,并为此提交了为窦先生治病支付医疗费的票据及刷卡凭证、同居期间怀孕住院治疗的病案首页、病例检查报告单、病人入院须知等多项证据予以证明,窦大叔、汪女士、小窦虽然对上述证据不予认可,仅承认马女士与窦先生为普通朋友关系,否认双方之间存在男女朋友同居生活关系,但对此却未能提供任何证据加以反驳。相反,根据马女士提供的上述证据,按照一般社会生活常识和经验来分析,已足以证明双方关系已超越普通朋友关系,故对上述证据的证明效力依法予以确认,对于马女士陈述的同居事实的情况,予以采信,认定马女士、窦先生之间存在恋爱关系并共同居住之事实。

  公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。涉案房屋虽登记在窦先生名下,但根据物权法的相关规定精神,登记物权人并非直接等于实际权利人。窦大叔、汪女士、小窦主张涉案房产系窦先生所购置,否认承认马女士出资,虽为此提交了相关的偿还贷款明细、XX银行转账汇款单、谈话录音、等证据予以证实,并申请了证人出庭作证。但是其提交的证据并不能直接证明涉案房产均系窦先生出资,而证人不仅与其存在利害关系,且其证言也存在多处自相矛盾之处,服对其证言难采信。因此,在窦先生、马女士存在同居关系的情况下,窦大叔、汪女士、小窦仅以涉案房产登记在窦先生名下而就主张该房产归其独有,缺乏依据,对此不予支持。

  马女士称涉案房屋系借用窦先生的名义所购,为证明自己对涉案房屋的首付款出资情况,提交了甲市大兴区安宁驾校出具的证明、证人王某1的证言、甲市农商银行转账支票及存根、中国XX银行进账单、涉案房产开发商K公司开具的证明、李某及孙某的证言等证据予以证实,窦大叔、汪女士、小窦虽不认可上述证据,但亦未提供证据加以反驳,故本院对上述证据的效力予以确认,认定涉案房产的首付款808400元(含定金)确系马女士个人出资。

  马女士称涉案房屋的贷款虽以窦先生的名义办理并从其账户内还款,但用以还款的资金也系自己提供,为此提交了相关的户口本、身份证、结婚证、打款回单、业务凭证回单及关某的证言、打款的银行记录等证据予以证实,但是上述证据仅证明与窦先生之间存在打款关系等情况,并不能直接证明该款就系还贷的款项;其称2013年4月9日存入窦先生卡中的17万元是自己给窦先生30万元的一部分,但对此并未提供证据证明,窦大叔、汪女士、小窦对此也不予认可,因此仅凭上述证据,并不能证明窦先生账户中所支付的还贷款均为赵侠所提供,并且其也未能提供证据证明双方同居期间存在财产独立的相关约定,故对马女士所述其实际单独偿还贷款的情况不予采信。考虑到双方之间的同居关系,并结合双方实际的工作、生活情况,确认该还贷款为双方的共同支出。在窦先生去世后,相关贷款由马女士继续偿还,因此该部分还贷款确认为马女士的单独支出。综合上述事实,马女士、窦先生在恋爱同居期间,对涉案房产均有出资,故涉案房屋应为双方的共有财产。

  根据物权法相关规定,共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。按份共有人对共有的不动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定。本案马女士、窦先生在购房时未对各自份额进行约定,对于双方所占份额,法院综合考虑双方实际出资额、贷款偿还情况,以及剩余贷款本金等因素予以确定。由于窦先生现已去世,其未留有遗嘱,故其法定继承人窦大叔、汪女士、小窦有权对其份额予以继承,窦大叔、汪女士、小窦在本案诉讼中均表示请求对此予以处理,故为减少当事人之诉累,对此请求予以支持。窦大叔、汪女士、小窦均明确表示不要求法院在本案中对其各自份额予以确定,故法院尊重其意见,在本案中对其各自份额问题不予处理。根据本案的实际情况,涉案房屋的产权登记、贷款人虽为窦先生,但该房屋由马女士实际占有使用、相关贷款现也由马女士的关联账户进行偿还,并考虑到窦大叔、汪女士、小窦等人的实际偿付能力,靳律师认为涉案房屋归马女士所有,并由马女士按法院确定的比例支付窦大叔、汪女士、小窦折价款为宜。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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