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北京房产律师:兄弟间口头约定的借名买房纠纷案件分析

来源:未知  作者:admin  时间:2019-02-18 17:49

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告安某甲起诉称:我与被告安某乙是兄弟关系,2012年9月,我想在甲市买房,但是我的户口不在甲市,当时被告安某乙因为在甲市上学,户口在甲市,所以我便和被告口头约定,以被告的名义购买房产,在被告同意后,经中介公司介绍,我以被告安某乙的名义以300万元的价格购买了黄先生名下的一处房产,地址位于甲市A区XX街,房屋建筑面积89.5平方米,其中贷款200万元。合同签订后,我以被告的名义支付了诉争房屋的首付款,贷款补差款、物业交割保证金、中介费、以及相关税费,并如期按照借款合同向第三人还款,我在接收房屋后,便一直在诉争房屋内居住到现在,居住期间我缴纳了物业管理费、水电等费用,其相关的费用票据以及房屋所有权证、付款凭证、缴纳税费的发票、收据等相关原件均由我持有,我才是诉争房屋的实际权力人,2013年1月17日,诉争房屋获得房屋所有权证书。2013年8月我取得户籍登记。后我要求被告配合办理转移登记手续,被告迟迟不予配合。无奈之下只能请求法院依法判令:1、请求判令被告协助我办理将位于甲市A区XX街诉争房屋过户至我名下的转移登记手续;2、请求判令被告、第三人协助我办理我代被告向第三人一次性结清贷款手续,并协助我消除甲市A区XX街诉争房屋上的抵押权;3、诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告安某乙答辩称:首先、原告安某甲未就借名买房登记合同的成立、生效举证,借名买房事实主张不能成立。其次、我从未与原告约定借名买房,我是诉争房屋真实、合法的购买人、所有权人。我和原告是亲兄弟关系,2012年下半年,我二人的父母为我们出资在甲市购房,因为当时只有我有购房资格,所以当时父母决定先为我买房,原告联系中介等一系列事物都是其作为哥哥对我的帮助,因为当时我们是一家人,经济条件也不好,所以购房相关款项是靠一家人共同完成支付,银行贷款因为我收入有限,所以当时由原告帮助我偿还银行贷款。因为当时我和原告共同生活在诉争房屋内,所以原告也是能取得产权证、购房票据及其他税费付款凭证等相关资料的。本案事实就是原告确有部分出资,但资金比例不大,且性质是家庭成员之间的帮助行为,不足以证明双方之间存在借名登记的约定,故其诉讼请求应当予以驳回。另外,原告诉称“借名”理由为未取得甲市户籍,2013年8月27日,原告取得甲市户籍,前述“借名”事由消除,如果“借名买房”为真,原告应当及时行使权利。所以请求法院驳回原告的诉讼请求。

  第三人Z银行述称:如果原告主张的借名买房成立,我行愿意配合原告办理解除抵押及清偿贷款的手续。如果借名买房不成立,我们愿意继续与被告履行借款合同。截止到2017年8月2日剩余本金1847085.46元、利息2787.07元。

  三、法院查明

  法院经审理查明:原告安某甲与被告安某乙系兄弟关系,安大叔是二人的父亲。2012年12月11日,安某乙与案外人黄先生签订《甲市存量房屋买卖合同》,约定由安某乙购买黄先生所有的位于甲市A区XX街XXX号的诉争房屋,房屋成交价格3000000元。2013年1月21日,安某乙与第三人Z银行签订《个人房屋抵押借款合同》,约定安某乙为购买涉案房屋向Z银行贷款2000000元,贷款期限为2013年2月4日至2043年2月4日止,还款方式为按月还本付息,还款日为每月20日。双方同日签订的《补充协议》约定定金20000元应于2012年12月11日支付,房屋首付款1000000元应于面签当日支付。上述合同签订后,安某乙向黄先生支付了购房定金20000元及首付款1000000元并通过贷款方式支付剩余购房款2000000元,由于贷款审批额度的降低,安某乙另补交现金10000元支付给黄先生。安某乙于2013年1月17日取得了涉案房屋的产权证书。2013年1月24日,安某乙将该房屋抵押给Z银行,双方办理了抵押登记,抵押金额2000000元。此后,安某甲定时向安某乙贷款帐户转帐支付月供至2017年4月,其间,安某乙偿还了2014年2月至2015年9月期间的部分贷款48000元,2017年5月起,因安某乙将原还款账户注销,安某甲未能继续偿还贷款。安某甲于2017年5月15日向原还贷帐户转款时发现原帐户已被注销,安某甲于当日发短信要求安某乙提供新的还贷帐户,但未得到安某乙的回应。2015年10月,安某乙搬出涉案房屋,安某甲继续使用涉案房屋至今。安某乙搬出涉案房屋后,将涉案房屋的所有权证书挂失,后于2016年12月5日补办了新的房屋所有权证,安某乙于2017年1月29日将其本人及其孩子(2016年3月29日出生)的户口迁入涉案房屋。安某甲户籍原登记在XX省, 2013年8月,安某甲的户口落户甲市,2016年9月9日,安某甲的户口迁入C区XX小区。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、自本判决书生效之日起十日内,安某甲至Z银行股份有限公司代安某乙偿还甲市A区XX街诉争房屋的按揭贷款本息(具体金额以银行实际核算为准),待安某甲还清上述银行贷款之日起十日内,安某乙、Z银行股份有限公司配合安某甲办理上述房屋的解除抵押手续;

  2、安某乙于甲市A区XX街诉争房屋的抵押手续解除之日起七日内协助安某甲办理该房屋的产权转移登记手续。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:

  首先,涉案房屋的首付款100万元及相关税费由双方当事人的父亲安大叔交给安某甲后由安某甲支付给安某乙,再由安某乙对外支付,涉案房屋的贷款主要由安某甲按月偿还,安某甲持有涉案房屋的产权证书、税费票据及居住使用的相关费用票据,安某乙持有的产权证是与安某甲发生纠纷后挂失原产权证后领取,其户籍也是在双方产生纠纷后迁入。安某甲支付的首付款、相关税费款项虽来源于其父亲安大叔,但安大叔证实该款项系出借给安某甲用于购买涉案房屋的,结合安某甲与安某乙偿还房屋贷款的出资比例,靳律师认为购买涉案房屋的款项基本来源于安某甲。安某乙关于其公务员的身份名下不宜有大额资金往来,其父安大叔因此才将给其买房的钱交给安某甲转交的陈述,缺乏合理性及相关证据证明,故不予采信。对于涉案房屋由安某甲负责偿还贷款的问题,安某乙陈述为安某甲住在涉案房屋,安某甲支付的贷款属于租金的性质,该陈述也缺乏证据证明,也不采信。

  其次,涉案房屋由安某甲管理、居住至今。现有证据表明涉案房屋入住后,安某甲实际使用并支付了大部分物业费、电费、燃气费、停车费等费用,安某乙虽然也在该房屋居住过一段时间,并主张支付了2013年3月至2014年2月的物业费用,但未提交充分证据予以证明,故不予采信,安某乙虽缴纳了该房屋内的有线电视费,且在2013年购买过两次燃气,但据此并不足以说明其对涉案房屋的管理、使用和掌控。

  第三,2016年11月26日安某甲与安某乙的录音可以说明双方就安某甲使用安某乙购房指标的问题进行过沟通,安某乙并未对此明确予以否认,双方多次提到了购房指标的折价问题。安某乙对此解释为受到安某甲的诱导。靳律师认为,正常情况下,安某乙理应积极反驳对其严重不利的事实,但安某乙却没有此类表示,而双方谈及的指标折价更让人对此问题产生合理的怀疑,中介公司工作人员和双方父亲的证言进行一步印证了安某甲主张借名购房的事实,综合上述情况,靳律师认为,安某甲与安某乙之间虽然不存在书面的借名买房协议,但诉争房屋的首付款、贷款和还款,基本由安某甲支付,且房屋买卖合同、房产证、票据原件均由安某甲一方持有,加之,涉案房屋由安某甲自交付后一直居住管理至今的事实,根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(法释[2012]8号)》第一条第一款“当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定”,据此,可以确定安某甲与安某乙就涉案房屋形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系。安某甲与安某乙均应按照该借名买卖房屋合同的法律关系履行相应义务,享受相关权利,法院有理由相信涉案房屋为安某甲借安某乙名义所购买。现安某甲要求代偿贷款,并要求安某乙配合其办理解除抵押及过户手续的请求正当,应予以支持。Z银行同意配合安某甲办理贷款结清及解除抵押的手续,故对此不持异议。安某乙对于其偿还的部分贷款本息,在本案中未提出反诉,安某乙可另行主张权利。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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