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双方当事人借名买房或是房屋赠与如何认定?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-16 18:06

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  申某诉称:我与罗某的女儿吴某原系男女朋友。2008年,我与吴某经人介绍相识,后双方一直以男女朋友相处,关系融洽。2012年,双方考虑准备结婚时,吴某提出让我买房,我看中了某小区涉诉房屋(以下简称:涉诉房屋),房屋的原产权人李某。因当时我不具有在京购房的资格,而吴某申请了两限房,故最后决定以罗某的名义购买该房,房款80余万元及相关税费全部由我支付。该房屋产权登记在罗某名下,后我又给付罗某及吴某20万余元用于装修。2013年,因我工作繁忙,吴某不理解,双方开始产生摩擦。2013年年底,双方矛盾增多,后虽有所缓和,但不如从前,之后双方一直有联系,只是吴某拒绝结婚并要求重新恋爱,我无奈提出将房子过户至自己名下,罗某拒绝过户也拒绝给付房款及增值款项。故我起诉要求罗某返还我房屋出卖的款项130万元。

  2、被告辩称

  罗某辩称:我不同意申某的诉讼请求。涉案房屋系申某赠与给我的。在申某与吴某恋爱期间,二人协商,由申某出资为我购买涉案房屋,并将涉案房屋赠与我。在签订房屋买卖合同时,均由我与出卖方签订,并将房屋登记在我名下。购买房屋后,一直由我一人占有使用。申某主张其系以我的名义买房,但未提供任何证据予以证明。此外,房屋已经被我出售。截至起诉前,申某从未向我主张任何权利,本案已过二年的诉讼时效。综上,请驳回申某的诉讼请求。

  第三人吴某述称:我同意罗某的意见。

  二、法院查明

  罗某与吴某系母女。2008年左右,申某与吴某经介绍相识,后发展为恋爱关系。2012年4月,罗某与案外人李某订立了房屋买卖合同,罗某以81.2万元的价款购买了李某的涉诉房屋,但罗某购买房屋的购房款、税费等均系申某支付。

  申某与罗某、吴某就上述购房的性质存在争议。申某主张,因为当时其没有在京购房资格,所以由其出资并借用罗某的名字,购买涉诉房屋。罗某、吴某主张,涉诉房屋系申某赠与罗某。双方各执一词,且没有书证加以佐证。2013年6月,罗某又将涉诉房屋出卖给关某、高某,买卖合同显示的价款为130万元。申某与吴某并未结婚。申某曾多次与吴某电话沟通房屋事宜。

  庭审中,李某出庭作证,证实其在出卖涉诉房屋时,申某曾告知他,因为申某并非北京户籍,受购房政策限制,因此以罗某的身份购买房屋。

  三、法院判决

  被告罗某返还原告申某房款一百三十万元。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案的焦点在于,究竟是申某借名买房,还是申某将房屋赠与罗某。申某与罗某、吴某对涉诉房屋由申某出资购买的事实没有争议,但对申某出资的性质存在争议:申某主张是借名买房,罗某、吴某主张是赠与。赠与,是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与。换言之,需要受赠人接受赠与的意思表示,赠与需要赠与人有赠与的意思表示。当然,无论是借名买房,还是赠与,因为双方没有书证加以佐证,加大了本案认定的难度。同时,本院注意到,李某证实其出卖涉诉房屋时,申某曾告知以罗某的身份购房。此外,申某在出资购房时,与罗某的女儿吴某正在恋爱当中。并且,双方分手后,申某与吴某曾经多次就房屋事宜进行电话协商。

  另外,根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条,主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任,因此,应由申某对借名买房的事实承担举证证明责任,由罗某对赠与的事实承担举证证明责任。以及上述解释第一百零八条,对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,认为待证事实真伪不明的,应当认定该事实不存在。因此,结合法院查明的案件事实,综合分析,申某主张的借名买房存在高度的可能性,法院应予认定。反而,罗某主张的赠与,处于真伪不明状态,法院不应认定。罗某又将涉诉房屋出卖,所得款项130万元,所以罗某应将此款项返还申某。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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