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北京房产律师:借名购买经济适用房被判合同无效

来源:未知   作者:未知   时间:2019-01-16

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告周先生起诉称:2007年8月23日,我和曹先生签订了《房屋转让协议》。该《房屋转让协议》约定:曹先生由于资金紧张且已有住房,有意将已经合法取得拆迁安置房屋转让,曹先生负责向我提供取得房屋购买权的一切合法文件和手续;我拥有该房屋的使用权和居住权,在条件允许时曹先生尽快将该房屋的所有权过户到我名下。我当场交付10万元,以后又陆续按照曹先生的要求支付了全部房款和协议中的7.5万元,支付了中介费1.5万元和见证费5000元。此后,我一直在该房屋居住,双方依照协议履行,相安无事。2011年7月份,曹先生突然找到我,协商想要回房屋,协商不成。2012年3月份,曹先生以房屋买卖合同纠纷为由将我起诉到乙区人民法院,后法院判决转让行为无效,我返还房屋,曹先生返还我购房款32.3788万元和7.5万元。我在原审中为主张损害赔偿,现特依据相关法律提起损害赔偿之诉。为维护我的合法权益,请求法院依法判决:1、判令曹先生赔偿损失253.7512万元;2、判令曹先生赔偿购房资格损失与社保费用5.4万元;3、判令曹先生支付精神损失11820元;4、判令曹先生承担购房中介费1.5万元;5、判令曹先生承担评估费7800元;6、判令曹先生承担律师费16.9876万元;7、判令曹先生承担本案诉讼费及保全费。

  二、被告辩称

  被告曹先生答辩称:周先生与我的房屋买卖合同纠纷已经乙区法院判决,该判决已经生效,并已经进入执行程序。周先生现仍以房屋买卖合同纠纷提起诉讼,违反了法律规定。对于周先生的第一项诉讼请求,没有法律依据,房屋差价的概念不是法律规定。我有过错,需要承担经济损失。但此项房屋差价不应认定为周先生的损失,而由我赔偿。对于第二项诉讼请求,没有法律和事实依据。所谓购房资格,周先生并不是甲市户籍,而是外地退休职工。其在原居住地有住房,在甲市A地有别墅,且是退休人员,不存在因在甲市没有购房资格而造成的损失。经济适用房转让时,双方对于当时该房屋的性质是明知的,这种风险应当由双方承担。其中,5年社保费的请求没有事实和法律依据。对于第三项诉讼请求,精神损失不是本案主张的范围,没有事实和法律依据。对于第四项诉讼请求,是实际发生的,我愿意支付。对于第五项诉讼请求,我不同意承担评估费用,这是周先生的单方申请。对于第六项诉讼请求,没有事实和法律依据,我不同意承担。对于第七项诉讼请求,请法院依法判决。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2007年10月14日,曹先生与甲市L房地产开发有限公司签订了《甲市商品房预售合同》,购买了位于甲市诉争房屋,总价款为323732元整。该房屋性质为经济适用住房。之后,甲市L房地产开发有限公司依约交付该房屋,并补收购房款56元。另查明,曹先生与周先生于2007年8月23日签订了《房产转让协议》一份,该协议约定:曹先生将涉案房屋转让给周先生,全部房款由周先生承担;曹先生协助周先生完成该房屋所有购房法律程序;待条件允许时,曹先生将该房屋过户到周先生名下;周先生在十五日内给付曹先生75000万元;周先生拥有该房屋的使用权、支配权。协议签订后,周先生依约向曹先生交付了75000元,并支付了涉案房屋的全部购房款323788元及其他各项费用。自涉案房屋交付使用后,周先生一直居住、使用该房屋至今,并对该房屋进行了装修。现涉案房产登记在曹先生名下。之后,曹先生就双方签订的《房产转让协议》的效力问题诉至法院,法院经审理,作出民事判决书,判决:1、曹先生与周先生签订的《房产转让协议》无效;2、周先生于本判决生效后六个月内向曹先生返还其名下的诉争房屋;3、曹先生于本判决生效后六个月内向周先生返还其支出的购房款三十二万三千七百八十八元及七万五千元;4、驳回曹先生的其他诉讼请求。另查明,在二人的房屋交易过程中,周先生曾向甲市K房地产顾问有限责任公司交纳中介服务费15000元。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、曹先生赔偿周先生经济损失一百六十二万五千元,于本判决生效后一个月内支付;

  2、曹先生给付周先生购房中介费一万零五百元,于本判决生效后一个月内支付;

  3、曹先生给付周先生评估费五千四百六十元,于本判决生效后一个月内支付;

  4、驳回周先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权分析认为:经济适用住房是政府提供政策优惠,具有保障性质的政策性商品住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。本案中,周先生并不具备购买经济适用住房的条件,而借用曹先生的名义购买经济适用住房,双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定,应属无效。合同无效后,周先生为购买涉案房屋的相应出资应当予以返还。对于该合同的无效后果,周先生与曹先生双方均有过错,考虑到周先生支付了全部购房款,曹先生与周先生达成借名买房合同后又拒绝履行等因素,曹先生应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益,曹先生应按照其过错程度给予周先生相应的补偿,补偿数额根据鉴定意见等酌情予以确定。对于周先生要求曹先生承担购房中介费、评估费的诉讼请求,也应依据双方之间的过错程度,酌情确定部分数额予以赔偿。对于周先生要求曹先生赔偿购房资格损失与社保费用、精神损失、律师费的诉讼请求,于法无据,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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