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以他人名义买房,可以过户到自己名下吗?——房产律师

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-16 18:06

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  王某甲诉称:要求被告将北京市丰台区某小区涉诉房屋过户到我名下;事实与理由:原、被告系兄弟关系,1999年5月,经原、被告的母亲提出,原、被告两家共同协商,约定由我出资,以被告名义同厂子签订《房屋买卖契约》,购买诉争房屋(房屋建筑面积39.78平方米,房屋总价35061.09元),房屋的实际所有权人为我。同时原、被告就上述情况签订《协议书》,《协议书》签订后,我实际支付了诉争房屋的全部购房款,并保存了《房屋买卖契约》、房产证等相关原件。我认为原、被告签订的《协议书》真实且合法有效,原、被告为借名买卖关系,我系诉争房屋的实际所有权人。现我多次要求被告配合我办理过户手续,被告均拒绝履行《协议书》,无奈我诉至法院,请求依法支持我的诉讼请求,维护我合法权益。

  2、被告辩称

  王某乙辩称:1.原告陈述不符合事实。被告原告之间没有借名买房的意思表示和法律关系。当时情况是,房改前,被告夫妇就和母亲、父亲还有孩子居住在案外的两居室(使用面积39.08平米),很是拥挤。房改时,被告夫妇和母亲商量后,决定以母亲的名义购买案外的两居室;同时,被告夫妇还要以被告名义购买当时以被告一家三口名义的公租房,也就是涉案一居室(使用面积26.99平米)。但是当时被告出资以母亲名义购买完两居室后,购买一居室时资金紧张,于是,被告就通过母亲找原告借钱购买,原告表示可以借钱,但是需要压着房产证等材料,等被告还完原告钱后,就将房产证退回来。结果被告通过母亲还完钱后,原告仍拒绝归还房本等材料,于是,被告将房本挂失,办理了新的房产证。2.该《协议书》因为没有被告爱人苏某签字,因此涉及到一居室部分的规定是不成立的。原告提交的《协议书》,在内容上,明确提到“经崔某(其母)、与王某乙夫妇、王某甲夫妇共同协商”,但却没有被告爱人苏某签字;而《协议书》因为涉及到处分被告爱人苏某的所有权,被告爱人没有在协议上签字,因此涉及到一居室部分的规定是不成立的。3.本案中,对于涉及到一居室部分的规定,被告王某乙是在没有看到具体内容的情况下就签字的,本身也不是王某乙真实的意思表示。当时,在被告用借用的钱购房后的某天,原告拿着一页纸,找被告签字;被告问原告是什么东西,原告说就是被告购买一居室向原告的借款出个借据,被告想确实向原告借钱了,而且上面就有原告签名,于是被告就签字了。被告当时如果知道是《协议书》规定的处分一居室的内容,被告根本不会签字。4.关于被告向原告借钱购买一居室事情,也是母亲做的中间人,并且被告通过母亲已经向原告还清了借款。这也是为什么原告在母亲2017年2月去世后,才敢向被告提出无理请求,要不然母亲是绝对会提出反对意见的。5.另外,原告提交《协议书》母亲的人名章与母亲在《房屋买卖契约》的人名章不一致;并且没有母亲的亲笔签名,可以表明,原告提交《协议书》中涉及到一居室部分的规定是不成立的。综上,请求法院驳回原告的诉讼请求。

  第三人苏某述称:同意被告的意见;被告签字时我不知道,被告接到诉状时我才知道。协议书在我不知情情况下处分涉案房屋,侵害了我的合法权益。

  二、法院查明

  1999年5月7日,卖方仪器厂、买方王某乙就北京市丰台区某小区涉诉房屋签订购房合同,约定房屋价款总计35061.09元。该购房款由原告所出,被告主张后来其通过其母亲将该房款偿还给了原告,原告主张被告未偿还。某小区涉诉房屋现登记在被告名下。

  1999年5月,王某甲、王某乙签订协议书,内容为:位于北京市丰台区某两居室楼房为王某(王某甲、王某乙之父已故)与崔某(王某甲、王某乙之母)的单位仪器厂分配的公房。根据国家住房私有化政策,两居室要交纳34876.1元购买,一居室交纳35061.09元购买,经崔某与王某乙夫妇、王某甲夫妇共同协商,达成以下协议:一、房主为王某的两居室,由王某乙夫妇出资购买,并自购买之日起享有国家规定的对其房主拥有的一切权利;二、房主为王某乙的一居室由于王某甲夫妇出资购买并享有国家规定的房主的一切权利;三、根据当前实际情况,并经其母崔某提议,王某甲夫妇购买的一居室楼房自购买之日起,允许三方对外出租三年(至2002年5月),租金三方共同享有。三年后,王某甲夫妇享有对一居室的所有权,其他亲属不再干预。本协议自缴款即日起生效,因此次购买为非商品性购买,故缴款后房主姓名不能更改,但产权拥有权以此协议为准。立约人:王某甲王某乙。该协议书上并盖有崔某的名字印章。

  三、法院判决

  被告王某乙、第三人苏某于本判决生效后七日内协助原告王某甲将北京市丰台区某小区涉诉房屋过户至原告王某甲名下。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  我国对合同的效力问题做了相应的规定,要符合以下要素:1、当事人要有缔结契约的能力;2、意思表示没有瑕疵;3、契约的内容合法不违反公序良俗,有实现的可能性。同时,还要求合同内容不违反法律法规强制性规定,是当事人双方意思表示真实,并且合同要符合相应的形式。借名买房合同大多涉及购买商品房的情况,签订合同的双方为具有民事权利能力与行为能力的适格主体,双方的意思表示自由且真实,合同的标的是确定的,合同内容合法有效,这种合同的效力不存在瑕疵,应该尊重双方当事人自由的选择。

  根据《合同法》规定,合同当事人自愿签订合同,合同内容不违反法律、强制性规定即为有效。借名购房合同只要是双方当事人自愿签订,没有违反《合同法》的规定,就具有法律效力。政府限购、限贷政策以及经济适用房的相关政策属于行政性强制性规定,并不属于法律、行政法规的效力性强制性规定,违反类似规定不引起合同无效的后果。

  合法性是一切法律行为能够产生法律效力的基本前提,对于借名购买并登记普通性质的住房,若不违反任何法律法规以及政策,若有充分证据证明存在借名登记关系,法院一般认可其效力,根据协议书的内容可见,双方协商一致确认某小区涉诉房屋由原告购买并由原告实际出资,某小区涉诉房屋虽登记在被告名下,但并非被告的个人房产。原告有理由相信其为夫妻双方共同意思表示,第三人不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。被告拒不履行协助履行过户义务,违反了诚实信用原则。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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