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双方当事人以借名买房名义买房的真实权利人如何认定?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-16 18:07

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  于某甲、芦某诉称:向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告履行借名买房合同约定,协助原告办理位于北京市海淀区某小区涉诉房屋(以下简称涉诉房屋)的产权过户手续;2.诉讼费由被告承担。事实和理由:1996年,于某乙的单位北京市陶瓷杂品公司给其分配了涉诉公租房,于某乙嫌房子位置偏远,不愿意去住,于是让他的姐姐原告于某甲一家去住,房租也由于某甲承担。1998年,单位按职工福利分房政策出售涉诉房屋,于某乙和妻子史某没有钱,也不愿意借钱购房,于是和原告一达成口头借名购房协议,双方约定由原告一借用于某乙的名字出资购买该房屋,购买该房后房屋产权归原告一所有,待政策允许时即为原告一办理过户手续。双方达成一致意见后,原告凑钱向产权单位支付了3.6万余元的购房款,以于某乙的名义办理了全部购房手续。后原告一又将购买该房屋时单位的购房折扣及优惠款2.8万元给付了于某乙。二原告在此居住至今,并按期缴纳住房期间的各种费用。该套房产可以办理过户后,原告多次要求于某乙办理房屋产权过户手续,但自1998年于某乙就身患癌症和严重的腰间盘突出症,身体非常不好、行动不便,病情也常有反复,因此房屋过户手续一事一拖再拖,但于某乙一直承认该房归原告所有,承诺一定协助原告办理过户手续。2017年4月26日,于某乙因病情恶化去世。被告史某为其妻子,于某丙系二人独生女儿,于某乙的父亲于某已于1956年6月24日去世,王某系于某乙的母亲,三被告系于某乙的法定继承人。原告一的丈夫芦某甲于2005年10月11日因病去世,二人的独生儿子系原告二芦某。芦某甲的父亲芦某乙于1979年7月26日去世,母亲刘志明于1991年8月21日去世。二原告为芦某甲的法定继承人。现原告要求被告继续履行借名买房的合同义务,协助原告办理涉诉房屋的产权过户手续,特向贵院提起诉讼,请求依法判决。

  2、被告辩称

  史某、于某丙辩称:不同意原告诉讼请求,诉争房屋是被告史某爱人于某乙的福利房,登记在于某乙名下,于某甲、于某乙之间并不存在借名买房的问题,于某乙生前没有任何协议和承诺,原告主张不成立。诉争房屋是于某乙一家唯一的住房,于某乙没有任何理由和原告达成借名买房的协议,房屋是于某乙单位分给于某乙的,房改的时候只有于某乙能购买,于某乙夫妇没有房屋,不可能让原告购买,原告的主张是不客观的。诉争房屋一直由原告居住,不适合于某乙和其母亲共同居住。经过协商,于某乙一家在王某家居住,赡养老人,诉争房屋长期借给原告居住。尽管诉争房屋的一切手续由原告保管,这是因为于某乙办好了房屋手续后,把购房手续放在了自己的家里,于某乙多次要把材料拿回,原告说材料放在诉争房屋用起来方便,所以就没让于某乙拿走。原告的户口不在争议房屋,原告也没有主张把户口迁到争议房屋,诉争房屋在2003年就可以办理过户手续,原告所述没有办理过户手续的理由不符合情理,实际是于某乙认为诉争房屋是自己的,所以才一直没有办理房屋过户手续,购买房屋的时候使用了于某乙夫妇的工龄优惠、住房公积金等优惠政策,诉争房屋的基本费用都是于某乙在缴纳,诉争房屋就来源、权属属性,实际情况均是于某乙的夫妻财产,于某乙最后也留了遗嘱。综上,诉争房屋不存在原告主张的借名买房的事实,原告的诉求没有事实和法律依据,请求法院驳回原告的诉讼请求。

  被告王某辩称:原告所述事实属实,我同意原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  于某甲与于某乙系姐弟关系,王某系二人之母。于某甲与芦某甲系夫妻,生育一子芦某,芦某甲已于2005年10月11日去世,芦某甲的父母早于芦某甲去世。于某乙与史某系夫妻,生育一女于某丙,于某乙于2017年4月26日去世。

  涉诉房屋原系于某乙单位北京市陶瓷杂品公司分配的公有住房,2000年5月25日,于某乙与单位签订《房屋买卖合同书》,出资36203元(合同价款)购买此房,并登记在于某乙名下。涉诉房屋由于某甲一家居住,购房手续在涉诉房屋内,于某乙一家与王某共同居住,未在涉诉房屋内居住。

  2017年4月23日,于某乙立代书遗嘱,由北京市某律师事务所律师作为见证人及代书人,签署《律师见证书》,大致内容为:涉诉房屋在于某乙去世后由于某丙个人继承所有。于某甲对此证据不予认可,认为于某乙在临终前已意识不清醒。史某、于某丙补充提交于某乙订立遗嘱的视频光盘,显示于某乙在订立遗嘱时思维清晰。

  2017年8月,史某起诉于某甲、芦某物权保护案件,要求于某甲、芦某腾退涉诉房屋并支付自1993年至今的房屋使用费。在2017年9月27日庭审中,王某作为证人出庭作证,证明事项:涉诉房屋系于某甲出资购买,并居住在该房屋内,于某乙当时没有钱购买,也不在该房屋内居住,交购房款的当天是谁交的房款不太清楚。王某甲(于某甲、于某乙表弟)出庭作证,证明事项:听于某乙说涉诉房屋是单位分给他的房,由于某甲出资购买,但并没有亲眼看见于某甲去交房款。王某乙(于某甲、于某乙表弟)出庭作证,证明事项:听于某乙说涉诉房屋是单位分给他的房,由于某甲出资购买。于丙(于某甲、于某乙大哥)出庭作证,证明事项:当时全家人都和母亲王某住在一起,于某乙单位分了房,他觉得房子小,没法住,就让于某甲出资购买并居住,于某甲当时还没有那么多钱,我和我爱人帮她借钱买房,但具体交纳购房款的过程我没有看见,于某甲还跟我说折算的于某乙及史某的工龄优惠都给于某乙补偿了,但补了多少钱我不清楚。

  庭审中,于某甲的证人王某(于某乙同事)出庭作证,证明事项:听于某乙说涉诉房屋由其姐姐购买,于某乙不住在涉诉房屋,2016年,在小区碰到于某甲,才发现于某甲是于某乙的姐姐,听于某甲说涉诉房屋是她出资买的。证人赵某(于某乙同事,于某甲邻居)出庭作证,证明事项:单位分房时于某乙说嫌房子小,让他姐姐买房,他没钱也不住这房,所以自1996年起就与于某甲是邻居了,对于买房交钱的细节不太清楚。拿到房本的那天,我、于某乙、芦某甲一起吃饭,吃完饭到于某甲家聊天,走的时候于某甲给了于某乙一个信封,听于某乙说这是于某甲给他补偿的折扣工龄的钱,但具体是多少钱我不清楚。史某、于某丙对证人证言不认可,王某对证人证言认可。

  庭审中,于某甲提交其与史某通话录音证据,大致显示史某对于某甲出资购买涉诉房屋的事实予以默认,且史某有“如果没有我们俩(其与于某乙),你(于某甲)能拿钱买么?”的语句;通话中于某甲称已将于某乙及史某的工龄优惠房款已支付给于某乙,史某未明确否认;通话中于某甲认为其出资购房,但登记在于某乙名下,且房屋刚刚装修,如果史某将房屋要回,史某一家应该给于某甲补偿;史某认为房屋登记在于某乙名下,系其与于某乙的夫妻共同财产,于某甲在此居住多年,不应该管自己要补偿,也没有钱补偿。

  另查,在2017年9月27日史某起诉于某甲、芦某物权保护案件庭审笔录中,法官询问史某买房时于某乙积蓄为多少,工资为多少,史某称记不清了。

  另,2017年8月,史某起诉于某丙、王某继承纠纷,要求依法分割于某乙的遗产涉诉房屋,现该案件中止审理。

  三、法院判决

  史某、于某丙、王某于本判决生效后十日内协助于某甲、芦某将北京市海淀区某小区涉诉房屋过户至于某甲、芦某名下。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  对于借名购买并登记普通性质的住房,若不违反任何法律法规以及政策,若有充分证据证明存在借名登记关系,法院一般认可其效力。从不动产的登记制度而言,登记是物权的公示方法,它具备的仅仅是物权的正确推定效力,并不能真实体现物的归属情况。当实际购房人有足够证据证明房屋归其所有时,就不能根据登记来判断所有权的归属,而应认定实际权利人为房屋所有者。

  从法律物权与事实物权的关系而言,在不涉及第三人的利益时,从公平正义的角度看,应保护实际购房人的合法权益。从司法自治原则而言,实际购房人和登记购房人可以根据自由意志签订借名登记协议。这符合司法自治的原则,依照协议约定,实际购房人应为房屋的所有权人。

  根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,被告王某2018年5月9日庭审经法院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同,受法律保护。本案争议的焦点为于某甲与于某乙之间是否存在借名买房的合同关系,于某甲是否系涉案房屋的真实权利人。根据已查明的事实,涉诉房屋原系于某乙承租的公房,后因国家对公房进行改革,该房屋由产权单位按照成本价出售给承租人。结合本案各方提交的证据,可以认定于某甲交纳涉诉房屋的房款并保存涉案房屋购房手续及所有权证书,于某乙将房屋交付于某甲一家居住使用至今,于某甲与于某乙形成了借名买房的合同关系,于某甲是涉案房屋的真实权利人,现于某甲、芦某要求史某、于某丙、王某协助办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求,理由正当,法院应当予以支持。史某、于某丙在本案中的抗辩意见,依据不足,法院应当不予采信。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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