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房产律师:买到借名购买的房产引发的纠纷案件

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-08 17:52

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告王女士、蔡先生起诉称:2016年1月11日,我方同被告签订《甲市房地产买卖合同》,约定:我方以人民币3,700,000元的价格向被告购买位于诉争的3套房屋(以下简称“诉争房屋”),装修补偿款600,000元另付;被告应于2016年3月1日前配合我方办理过户手续;我方已支付的定金300,000元转为部分首付款,并应于网签当日支付剩余首付款810,000元、装修补偿款190,000元,于网签后7日内申请银行贷款2,590,000元,于2016年2月6日前支付装修补偿款410,000元。合同签订后,我方已按约支付了首付款及装修补偿款,缴纳了部分税款,向银行申请的贷款也已获批,但被告却一直拖延清偿诉争房屋上的贷款且拒绝配合过户。合同系双方真实意思表示,双方均应恪守,但被告的行为已构成违约,损害了我方的权益。另,诉争房屋磋商价格、签订居间合同及网签版合同、后续付款,严先生均在场,严先生向我方明确表示其为诉争房屋的实际出资人,被告仅为名义上的登记产权人。因此,严先生应对被告需承担的违约金负连带责任。基于以上情况,我方为维护自己的权益诉至法院,请求法院判令:1、判令被告涤除诉争的3套房屋上的抵押后,将该房屋过户登记至两我方名下;2、判令被告承担逾期过户违约金(以3,700,000元为基数,自2016年3月1日至判决生效之日止,按日0.05%的标准计算);3、判令第三人严先生对上述违约金承担连带责任。

  二、被告辩称

  被告何某答辩称:不同意原告的诉讼请求。因向银行申请的贷款未获批,原告未能按约及时支付诉争房屋的房款,故我方已按照合同约定解除了与原告的房屋买卖关系并通知了原告方。但诉争房屋已于2016年1月起借给原告居住至今,原告理应支付占用费。故反诉请求:1、判令解除我方与原告签订的《甲市房地产买卖合同》;2、判令原告支付逾期办理贷款的赔偿金18,500元(3,700,000元*0.05%*10天)、解约违约金740,000元(3,700,000元*20%);3、判令原告支付自2016年1月至11月期间的房屋占有使用费88,000元(8,000元*11个月)。

  第三人严先生针对上述答辩述称:买卖合同具有相对性,原、被告之间签订的合同对我不具有约束力,且被告擅自出售诉争房屋我不知情,故不同意原告的诉讼请求,反诉请求也与我无关。

  三、法院查明

  法院经审理后查明:2015年12月12日,原告蔡先生(乙方)与被告(甲方)在K公司居间下签订《房地产买卖居间协议》,其中约定:甲方将诉争房屋以4,300,000元的价格出售给乙方;本协议签订三日内,乙方补足定金至300,000元;待甲方办理产证后(预计20日)双方签订网签版合同,并于当日支付首付款1,300,000元。双方另对其他事项作了约定。当日,被告向原告出具确认收到定金300,000元的收款收据。此款的组成为:蔡先生于2016年12月15日向严先生转账60,000元,于2016年12月16日分两次分别向严先生转账100,000元,并通过支付宝向严先生支付40,000元。

  2016年1月11日,两原告(乙方)与被告(甲方)在K公司的居间下签订《甲市房地产买卖合同》,其中约定:甲方将诉争房屋以3,700,000元的价格出售给乙方;首期房款1,110,000元(含定金300,000元),乙方应于本合同签订当日向甲方支付810,000元,并应于本合同签订后七日内向银行申请贷款2,590,000元用以支付第二期房款,若贷款未获批准或批准额度不足,乙方应于过户当日以现金补足;甲方须在本合同签订后五个工作日办理诉争房屋的抵押注销手续;2016年3月1日前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;甲方收到全部房款后五日内,双方应对诉争房屋进行验看、清点,由甲方交付给乙方;任何一方未按约履行,每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金。合同另对其他事项作了约定。当日,两原告(乙方)与被告(甲方)另签订了《补充协议》,约定:乙方在支付房价款3,700,000元以外,需向甲方支付装修补偿款600,000元,该款应于网签当日支付190,000元,于2016年2月6日前支付410,000元;本次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等费用均由乙方承担。当日,蔡先生向被告转账支付首期房款810,000元,同时转账支付装修补偿款190,000元,并缴纳了部分房屋交易过户的税款。此后,蔡先生于2016年1月29日向严先生转账200,000元,于2016年1月30日向严先生转账100,000元,于2016年2月4日向严先生转账100,000元,以上合计400,000元均汇入严先生在中国XX银行股份有限公司甲市支行开户的某账号。后因诉争房屋未能按约过户,王女士于2016年6月6日电话联系严先生,严先生询问原告申请的住房贷款有效期的最后期限并表示会尽快通知何某回甲市办理相关过户手续。

  另查,1、诉争房屋自2016年1月起由原告居住使用至今。2、至2017年1月9日,诉争房屋上仍存有贷款本金2,097,969.74元。3、严先生于2016年8月17日向法院起诉何某,要求确认诉争房屋归其所有,并申请查封了诉争房屋。该案审理中,双方一致确认签订了委托何某购买诉争房屋、但产权归属严先生的书面协议,且诉争房屋的首付款及银行贷款均由严先生支付。何某主张首付款及偿还的银行贷款系严先生向其出借,诉争房屋产权属于何某。4、本案诉讼中,原告申请法院轮候查封了诉争房屋。原告已向法院缴纳剩余房款2,600,000元。5、庭审中,原告表示其非甲市户籍,已缴纳社保满五年,目前名下无房,符合本市购房政策。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、被告何某、第三人严先生应于本判决生效之日起十日内涤除第三人设定在诉争房屋上的抵押权,协助原告王女士、蔡先生办理该房屋的产权过户登记手续,将该房屋登记至原告王女士、蔡先生名下;

  2、被告何某、第三人严先生应于本判决生效之日起十日内支付原告王女士、蔡先生逾期办理过户违约金(以3,700,000元为基数,自2016年3月1日起至本判决生效之日止,按日0.02%的标准计算);

  3、原告王女士、蔡先生应于本判决生效之日起十日内向被告何某、第三人严先生支付房款人民币2,600,000元;

  4、驳回原告王女士、蔡先生的其他本诉请求;

  4、驳回被告何某的全部反诉请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:本案争议焦点有二:1、诉争房屋的出售方如何认定?2、诉争房屋的买卖合同履行过程中,买卖双方哪一方构成违约?

  第一,诉争房屋虽登记在被告何某名下,但何某与严先生约定产权实际归属严先生,且首付款及银行贷款均由严先生支付,故严先生为诉争房屋的实际出资人,严先生与何某之间系借名买房合同关系。何某虽主张诉争房屋属其所有,首付款及银行贷款系向严先生的借款,但何某未提供证据证明与严先生存在借贷关系,服对该抗辩意见不予采纳。诉争房屋的出售虽然由何某出面与原告签订《甲市房地产买卖合同》及《补充协议》,但根据原告提供的证据可知,严先生是以诉争房屋的实际出资人直接与原告协商出售房屋事宜,参与了居间合同的订立,且与原告直接联系定金及房款的支付,并向原告提供了收款账号、收取部分房款,沟通后续交房、办理过户等事宜,故何某与严先生应为诉争房屋的共同出售方。何某及严先生虽对微信、短信及证人证言不予认可,但蔡先生与严先生的微信中关于房款支付时间、金额的记载与蔡先生按合同约定支付定金及装修补偿款的时间、金额等情况完全吻合,且装修补偿款亦是转入严先生微信中提供的银行账户,且微信记录、短信、电话录音、证人证言亦能够相互印证,故对此予以采信。对于严先生主张何某擅自出售诉争房屋其不知情的意见,不予采纳。

  第二,《甲市房地产买卖合同》及《补充协议》系原、被告的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应恪守。严先生作为共同出售方,也应全面履行上述合同中的义务。原告应按约支付价款,被告及严先生则应及时协助原告办理房屋过户手续。本案中,被告及严先生未能按合同约定在《甲市房地产买卖合同》签订后五日内办理抵押注销手续,且经原告多次催促拒不配合原告办理诉争房屋的过户手续,应属被告及严先生违约,故原告要求被告及严先生办理过户并承担逾期过户违约金的请求,应予以支持,但结合诉争房屋已于2016年1月由原告居住至今及原告的实际损失情况,法院将逾期过户违约金日0.05%的标准调整为日0.02%。被告主张因原告银行贷款未获审批导致迟延付款并构成违约,要求解除买卖合同,但双方约定贷款未获审批或批准额度不足,原告可于过户当日以现金补足房款,原告现已将剩余房款2,600,000元全部缴纳至法院,证明原告有支付房款的能力。被告以此理由拒不过户的主张不能成立,其要求解除合同并要求原告承担赔偿金、违约金的请求,不予支持。关于房屋占用费,被告主张诉争房屋由其出借给原告,但其未能提供证据证明与原告就诉争房屋有借用合意,而原告提供的微信记录恰能证明诉争房屋由严先生交付给其居住,系严先生提前履行买卖合同的交房义务,故被告主张占用费的请求无法律依据,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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