北京房产律师：借名买房合同的效力如何认定

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告杨女士、王先生起诉称： 2009年11月9日，我方同被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同中涉及的房屋性质属于经济适用房。由于被告没有购买经济适用房的资格，二人便利用王先生有购买经济适用房的资格，借名购买诉争房屋。王先生与开发商Z房地产开发集团有限公司签署《商品房买卖合同》的实际时间是2009年，为掩人耳目将合同日期倒签到2005年，因此，我方和被告之间签订的《商品房买卖合同》属于违背法律法规强制性规定的无效合同，所以请求法院判令：1.确认我方和被告签订的《商品房买卖合同》无效;2.被告承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告罗女士、苟先生答辩称：第一，人民法院生效判决已确认诉争房屋是原告2005年12月20日所购买，2009年12月9日卖给了我们，原告所述与生效判决认定的事实不符，在相关判决没有在审判程序纠正之前，原告的陈述都不成立。第二，原告与我方之间的房屋买卖是有效的，出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。第三，关于购房资格的问题，甲市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条提到，买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格，但买卖双方在2011年2月17日之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。该规定明确指明在这之前签订的合同不必要求两被告具备购房资格，且诉争房屋早已满五年具备上市条件。第四、原告将房屋卖给小赵，是按照10%交纳的土地收益款，故涉案房屋是按照2008年4月11日前老的经济适用房来管理的。故原告起诉于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2009年11月9日，杨女士与苟先生、罗女士(买受人)签订《商品房买卖合同》，合同约定，“买受人于2009年l1月9日购买了出卖人杨女士转卖的甲市乙区A地502室，出卖人与开发商Z房地产开发集团有限公司签署的《商品房买卖合同》，房屋建筑面积是125.26平方米，购买价格是叁拾叁万壹仟玖佰叁拾玖元，已由买受人苟先生、罗女士按一次性支付，该房屋契税、印花税、综合地价款，产权证办理费、物业管理费、取暖费等均由买受人支付，出卖人杨女士支付任何费用，买受人苟先生、罗女士拥有该房屋永久产权和使用权。买受人苟先生、罗女士若要求出卖人杨女士助办理该房屋产权转让手续，出卖人要积极协助并配合办理。此合同一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力，此合同自签署之日起生效。”合同后有杨女士和苟先生、罗女士的签字。此合同即为本案原告起诉要求确认无效的诉争合同。

　　2014年，王先生以苟先生、罗女士为被告，就诉争房屋提起所有权确认之诉，法院于2014年11月27日作出《民事判决书》，该判决书认定，“2005年12月20日，王先生与Z房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王先生购买位于甲市乙区某号的房屋一套，价款总计331939元。合同签订后，苟先生、罗女士支付了购房款，并在上述房屋交付后装修入住至今。另查，位于乙区XX镇A地502室房屋性质为经济适用住房，其房屋所有权证上登记的所有权人为王先生。”并判决“位于乙区502室房屋归王先生所有。”

　　.2015年，王先生以苟先生、罗女士为被告提起返还原物之诉，法院于2015年10月16日作出《民事判决书》，该判决书判决驳回原告诉讼请求。王先生不服一审判决上诉后，甲市第一中级人民法院终审驳回上诉，维持原判。

　　现原告起诉苟先生、罗女士要求确认双方2009年11月9日签订的合同无效。

　　另查，2015年10月22日，王先生将涉案房屋出卖给了案外人小赵。合同中记载的成交价格为1628380元。为此王先生补缴了162838元的土地收益款。

　　四、法院判决

　　法院经审理作出判决：驳回杨女士和王先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权分析认为：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规，尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。按照相关政策规定，如果原购房合同系于2008年4月11日之后签订的，上市出售时应当提供《已购经济适用住房上市出售意见》，并且按照一定比例缴纳土地收益金。王先生承认已将涉案房屋出卖给案外人小赵并办理了产权过户手续的事实，王先生表示办理产权过户手续时并未出具上述《意见》等相关文件，并按照房屋价款10%的比例缴纳了土地收益金。因此，无论王先生与开发商Z房地产开发集团有限公司之间的房屋买卖合同是2005年还是2009年签署的，相关行政管理部门对涉案房屋是采用2008年4月11日前的相关政策进行管理的。现涉案房屋是按照2008年4月11日前的相关政策进行管理，并不存在交易之障碍，可以认定原被告双方签订的借名买房合同有效。原告的请求依据不足，故对其请求无法支持。