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借名买房律师:亲戚间借名买房引纠纷 借名买房要谨慎

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-27 17:53

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告窦女士起诉称:我与被告于2010年3月14日经过协商签订了《委托购房协议》一份,协议约定甲方委托乙方以乙方的名义购买涉诉房屋一套,购房款项(首付款及银行按揭贷款与月息)均全部由甲方承担,该房屋的所有权归甲方,乙方应配合甲方办理过户登记手续。被告于同日与甲市Z房地产开发公司签订了一份《商品房预售合同》,该合同约定了被告应付房款共计474532元(首付款144532元)。合同签订后,我方以被告的名义向Z房地产公司付首付款及办理房屋产权的相关费用(含契税、维修基金费、登记费等),共计349503.88元,所有手续均由我保存。综上,该《委托购房协议》系我和被告双方自愿签署,被告应当遵守并配合办理过户。但是,我多次催促被告协助办理过户手续,被告总以种种理由推脱,拒不配合办理。我迫于无奈,提起诉讼,请求人民法院判令:1. 请求法院判决被告协助我办理甲市乙区XX路XX小区D座1602房屋产权过户登记手续。2、本案诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告杨先生答辩称:原告的起诉违背事实,不符合法律规定,请求依法驳回原告的诉讼请求。1、原告系我亲外甥女,多次在我面前吹嘘认识XX小区房产开发商,可以优惠价格买到XX小区房产,我出于亲情的信任,由我妻子戚女士于2009年2月17日与2009年3月17日分别通过XX银行,给原告丈夫胡先生账户打入15万元和2万,用于购房。期间我多次催促原告购房,原告谎称与开发商协调,无奈之下我妻子又于2010年2月22日给原告窦女士账户打入120932元。原告一直拖到2010年3月14日在XX小区售房部签署了《商品房预售合同》,并同时签署了《委托购房协议》、《委托代理登记房产》、《房屋所有权转移登记申请书》等多份协议。2、原告在起诉状中称“经过协商签订的《委托购房协议》”与事实不符。事实是:原告在售楼部人员非常嘈杂的环境下误导我,在原告预先打印好的协议上的乙方位置签了名字。此协议签署受到了外界因素的不利干扰,所表达出来的意思与内心意思不一致,存在重大误解,不是协议双方行为的真实意思表示,违背了《民法通则》第55条。我的真实意思是,由我出资委托原告,购买XX小区房产一套,并办理相关购房手续。故原告出具的《委托购房协议》无效。3、原告在起诉状事实与理由部分称甲方委托乙方以乙方的名义购买涉诉诉房屋一套,即所谓的借名买房,综述借名买房的动机不外乎有四种:1、规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策;2、转移财产逃避债务;3、贪图便宜享受优惠;4、简便手续、减少税费。请问原告的动机是什么,如果没有动机为何不以自己的名义买房呢,种种事实表明原告利用我疏忽之际签署的协议,见利忘义,企图达到侵占我财物的目的。4、我委托原告购买XX小区D座1602号房产的所有出资明细如下:2009年2月17日,戚女士(我妻子)打入胡先生(原告丈夫)账户15万元,2009年3月17日,戚女士打入胡先生账户2万元,2010年2月22日,戚女士打入原告窦女士账户120932元。另戚女士通过ATM机向杨先生房贷账户打款32800元。我对涉诉房屋实际出资共计323732元。5、原告所诉房产,在甲市不动产登记中心显示所有权人一栏为我杨先生。物权法规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据,这确立了登记的权利推定规则,凡是记载于登记簿的权利人即被推定享有该项权利。综上所述,我认为,从涉诉房产的出资事实,以及不动产登记归属内容,这二点核心来看,已明确表明此涉诉房产归我所有。我请求法庭查明事实,维护社会诚信,保护权利人的合法权益。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2010年3月14日,原告窦女士(甲方)与被告杨先生(乙方)签订《委托购房协议》,主要内容为:“1、甲方委托乙方购买乙区XX路XX小区D座1602号房产一处。该房屋首付款及银行按揭贷款全部有甲方负责承担(含月还款利息)。2、乙方受甲方的委托购买上述房产,以乙方的名义购买,实际该房产的所有权归甲方所有,乙方对此无任何异议。3、甲方拥有以上房屋的所有权。4、甲方如需办理上述房产的过户,乙方应给予配合办理。”同日,被告杨先生与甲市Z房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》,约定杨先生购买甲市Z房地产开发有限公司开发的位于甲市乙区XX路XX小区D座1602号房屋。第六条付款方式及期限约定“买受人于2010年3月14日前以现金方式付清首付款人民币壹拾万肆仟伍佰叁拾贰元整(104532元),剩余房款人民币叁拾柒万元整(370000元)以按揭方式支付。”2010年4月20日,杨先生(乙方)与甲市Z房地产开发有限公司(甲方)签订《补充协议》,主要内容为“乙方于2010年3月14日购买甲方开发的XX路(XX小区)项目商品房1602号房屋一套,双方签署的《商品房预售合同》第六条”付款方式及期限”中关于首付款及按揭贷款金额约定为:首付款为壹拾万肆仟伍佰叁拾贰元整(104532元),剩余房款叁拾柒万元整(370000元)办理按揭贷款。因乙方办理按揭贷款需要,现将首付款与贷款金额调整为:首付款为壹拾肆万肆仟伍佰叁拾贰元整(144532元),剩余房款叁拾叁万元整(330000元)办理按揭贷款。《商品房预售合同》第六条中关于首付款与贷款金额的原约定作废,该条款的其他内容不变。合同其他条款不变,乙方同意按照调整后的首付款及贷款约定比例办理该房产贷款等后续一切事宜。”2015年3月17日,杨先生(借款人)与K银行股份有限公司甲市XX路支行(贷款人)、甲市Z房地产开发有限公司(保证人、开发商)签订《K银行股份有限公司个人一手房屋贷款合同》,约定杨先生向K银行股份有限公司甲市XX路支行贷款33万元,贷款期限为18年,自2010年6月7日至2028年6月7日,还款账户户名为杨先生。

  另查明,2015年3月31日,被告杨先生取得涉案房屋的房屋所有权证书。庭审中,原告窦女士向法庭提交甲市Z房地产开发有限公司开具的销售不动产发票、契税完税证明、维修资金专用票据、房屋登记费票据、物业费、暖气费收据、贷款还款账户银行卡。还查明,涉案房屋的钥匙由原告保管,原告也已经对该房屋进行了装修。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:被告杨先生于本判决生效后三十日内协助原告窦女士办理位于甲市乙区XX路XX小区D座1602号房屋产权的过户登记手续。

  五、律师点评

  借名买房律师靳双权分析认为:当事人对自己的主张,有责任提供证据予以证明。本案的争议焦点为当事人之间是否存在借名买房这一事实,原告作为主张存在借名买房这一事实的当事人一方,负有举证责任。原告与被告签订的《委托购房协议》,已经清楚明确的载明原告以被告的名义购买位于甲市乙区XX小区D座1602号房屋,且该《委托购房协议》明确约定了原告承担房屋首付款及按揭贷款,房屋归原告所有,被告配合原告办理房屋过户手续。《委托购房协议》内容明确具体,并无引起被告误解的其他内容,被告称其在售楼处嘈杂的环境中被原告误导而签订该协议,不予采信,该《委托购房协议》合法有效。关于涉案房屋的实际出资情况,原告向法庭提交了销售不动产发票、契税完税证明、维修基金专用票据、房屋登记费票据、物业费、暖气费收据、贷款还款账户银行卡,且该房屋由原告进行装修并实际占有,可以证明该涉案房屋实际由原告出资购买。关于被告提出的其妻子向原告及其丈夫的账户转账系提前将购房款交付原告这一意见,与原、被告双方签订的《委托购房协议》不符,且没有其他证据予以佐证,对此不予采信。关于原、被告双方往来账目引起的其他纠纷,与本案不是同一法律关系,原、被告双方均可另案另诉。综上所述,原告借用被告名义购买涉案房屋,并实际出资、占有,现原告请求被告配合办理房屋过户手续,符合双方关于《委托购房协议》的约定,且不违反法律、行政法规的强制性规定,予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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