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房产律师:借兄弟之名购买经济适用房引发的确权纠纷

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-27 17:54

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告周先生起诉称:2007年12月19日,我与XX县K房地产开发有限责任公司签订了《经济适用住房买卖合同》,购买了位于XX县XX镇XX社区西街的一套经济适用房,因我与被告刘女士的丈夫周某甲系同胞兄弟,我与被告夫妇商议由被告夫妇垫支购房款及装修费用,房屋装修入住后,我的母亲由被告刘女士及周某甲承担主要的赡养义务并随其共同生活居住。2013年1月12日,周某甲病逝,被告刘女士将周某甲去世后的补偿款、单位抚恤费、存款等遗产全部占为己有,不给周某甲的母亲分割其应得的部分,双方发生争议,同年5月被告将家中的门锁更换,对我的母亲不闻不问,我只好将母亲接回居住,并要求被告腾退房屋,但被告称购房款系她与周某甲所出,周某甲去世后,房屋理应归被告所有,拒不腾退。故我诉请法院判令被告刘女士将位于XX镇XX社区西街诉争的经济适用房返还给我;并承担本案诉讼费。

  二、被告辩称

  被告刘女士答辩称:本案诉争房屋的经济适用房指标是周先生争取到的,因原告欠外债较多,无法筹集购房资金,便表示放弃权利。因为我们当时住房条件较差,加上母亲常年随我们居住生活,决定由我们将自己的房屋卖后凑钱买下经济适用房。原告本人同意以他的名义办理购房手续,并承诺在经济适用房可以上市后办理过户手续。我们夫妇于2007年12月19日以原告的名义购买本案诉争房屋,因原告与我的丈夫系同胞兄弟,双方没有签订任何书面协议。相关手续及费用均由我们实际履行,支付全部购房款,并对房屋进行了装修,且实际居住至今。原告诉称当初只是要求我们垫付购房款及装修费用,并且其母亲随我们共同生活居住由我们承担主要的赡养义务。原告的这一说辞显然不符合逻辑,原告兄弟姐妹众多,相比经济条件、社会地位,我夫妇属下岗职工,经济情况本就窘迫,没有任何理由在自身经济条件并不富足的情况下,既要帮原告垫付房款、装修款,又要承担赡养母亲的义务,不符合常理。同时购房合同、票据、各项装修票据均在被告的手中。

  我方与原告间的借名买房是双方的真实意思表示,虽然诉争房屋系经济适用房,有限定的资格条件及限制交易期,但我方系低保户,实际购买该房屋不违背政府出台经济适用房政策的初衷,如今限制交易期已过,原告理应协助我办理过户手续,而不是违背诚信要求被告腾退房屋。现在我方符合经济适用房的申购条件,取得了购买经济适用房的资格,并已得到相关通知书,如果原告要指标,我可以将现在取得的指标还给原告,也可以由原告将房子装修后互换房子。

  三、法院查明

  法院经审理查明:原告周先生系被告刘女士丈夫周某甲的同胞兄弟。第三人冯氏系周某甲、原告周先生的母亲。第三人周小姐系周某甲与被告刘女士的养女。

  2007年,原告周先生取得了经济适用房的购房资格,经商议决定由被告刘女士、周某甲夫妇出资以原告周先生的名义购买房屋并办理相关手续。2007年12月19日,XX县K房地产开发有限责任公司与原告周先生签订了《经济适用住房买卖合同》,将位于XX县XX镇西街经济适用住房一套出卖给原告周先生。被告刘女士、周某甲夫妇交清了该房屋的购房款及其他相关费用。2008年,XX县房地产管理局颁发了《房屋所有权证》,登记的所有权人为原告周先生。前述《经济适用房买卖合同》、《房屋所有权证》、购房款收据原件均在被告刘女士手中。随后周某甲、被告刘女士夫妇对该房屋进行了装修并入住,后二人将在XX镇A地的房屋一套出卖。2013年1月12日,周某甲病逝。2013年7月26日,原告周先生向法院起诉,要求被告刘女士腾退并返还位于XX县XX镇西街经济适用住房。2013年9月22日,法院作出《民事判决书》,被告刘女士不服提起上诉。2014年3月11日,法院作出《民事裁定书》,以本案事实不清、遗漏当事人为由将本案发回原审法院重审。2014年3月18日,XX县住房和城乡建设局因原告周先生以原《房屋所有权证》丢失为由向原告周先生补办了《房屋所有权证》。

  另查明,贾某系原告周先生的前妻,双方于1995年3月27日登记结婚,后于2011年9月22日在民政部门协议离婚。双方签订的协议书载明“男女双方无共同财产”。

  还查明,2013年12月27日,XX县住房和城乡建设局下发《购买经济适用房住房通知书》载明“刘女士符合经济适用住房条件,准许购买XX小区经济适用住房一套”,被告刘女士未按本通知书办理购房手续。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告周先生的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:本案的争议焦点为:关于本案诉争房屋,原告与被告间是否存在借名买房的事实。靳律师认为:从购房款的支付情况来看,诉争房屋的购房款由周某甲、被告刘女士支付,维修费、测绘费、交易费等相关的费用也均由被告夫妇支付,对该事实,原告也予以认可。从房屋实际控制管理和产权证持有情况看,诉争房屋交付后,由被告夫妇进行装修并实际居住,《经济适用房买卖合同》、2008年XX县房地产管理局颁发的《房屋所有权证》原件均在被告手中,原告在原审中陈述因诉争房屋由周某甲出钱购买而将《房屋所有权证》交由周某甲保管,后又称《房屋所有权证》不在其手中或者不在第三人冯氏的手中即为遗失,前后陈述自相矛盾。从经济适用房的购买条件、购买机制看,在双方协商原告所称借用房屋事宜时,被告方并不具备购买经济适用房的资格,根据经济适用房的购买条件、购买机制,被告方能够购买到经济适用房并不是会必然发生的事实,原告周先生关于其与被告夫妇协商是将本案诉争房屋借给被告夫妇,在被告夫妇购买经济适用房后就将本案诉争房屋返还给原告,原告将购房款及装修款支付给被告的主张缺乏合理性。上述各项环环相扣,同时原告也未就其主张的借房给被告反而由被告支付购房款并装修入住的事实及何时收回房屋、怎样收回房屋进行充分合理的解释。相反,被告方辩称的诉争房屋系被告刘女士及其已逝丈夫周某甲借原告周先生名义购买的陈述更符合逻辑性,因此,可以认定周某甲、被告刘女士为实际购房人,原告周先生为名义购房人。虽诉争房屋系经济适用房,但国家关于经济适用房的规定属于管理性规范,而非效力性规范,被告刘女士现具备购买经济适用房的条件,其基于与原告周先生之间存在借名买房的事实,而居住在诉争房屋内并无不当。双方应先解决诉争房屋的所有权归属问题和因此所产生的权利义务纠纷,而后再解决房屋是否返还的问题。现原告主张被告垫资并借用其房屋,要求被告腾退并返还房屋的诉讼请求,缺乏事实依据,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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