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借名买房律师:借名购买经适房多年后被要求腾退

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-26 18:08

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告薛女士起诉称:2003年3月5日,我与甲市K房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》,购买了位于甲市乙区A地西区32号经济适用住房一套。房屋交付使用后,因我去外地工作,所以房屋暂由被告居住。在被告暂住期间,我取得了房屋所有权证。因我需要居住该房,曾找到被告协商腾房被拒绝。2011年11月,我以同样的理由和诉求诉至乙区法院,法院以房屋所有权存在争议为由驳回了我的诉讼请求。后我在乙区法院提起物权确认之诉,被告提起管辖权异议,乙区法院驳回被告的管辖权异议。被告提起上诉后,甲市第一中级人民法院裁定维持原审裁定。2013年1月15日,乙区法院判决诉争房屋归我所有,被告又提起上诉。后被告撤回上诉,双方均按原判决执行。甲市第一中级人民法院庭审时,主审法官明确提出因房产证登记在我名下,我不必提起物权确认之诉,可直接要求被告腾房。故我提起诉讼,要求判决:1、被告将甲市乙区A地西区32号房屋腾退并交予我;2、被告承担本案诉讼费。

  二、被告辩称

  被告薛先生答辩称:我不同意原告的诉讼请求。房子尽管经过诉讼确认所有权人是原告,但是房屋属于借名买房,所有的房款及其他费用都是我支付。所以原告在支付完我的购房款以及房屋的收益和装修款以及其他诸如综合地价款、维修基金费用后我们同意腾房。2003年,我欲购买A地西区32号经济适用房,但是售楼处工作人员告知我只能用甲市身份证购买。我将该情况和其他亲属以及薛女士的几位兄弟姐妹讨论后,兄弟姐妹都愿意借给我身份证用以购买诉争房屋。其中薛女士最为积极,称“叔叔用那个我的身份证买吧,到时候把房子转到你们名下,如果以后我买房,我买商品房,商品房质量好”,薛女士当天便把身份证交给我。在此之后我支付了诉争房屋的购房首付款,并向银行贷款20年,已经按期还贷10年有余。我及妻子也一直在诉争房屋中居住至今。因甲市房价大幅上涨,原告开始抵赖,以其是诉争房屋登记产权人为由要求法院确认诉争房屋归其所有,并要求我腾退房屋。原告的这一做法严重侵害了我的财产权益,出于无奈,我只得向法庭提起反诉,要求判决:1、原告偿还我截止到2014年7月17日已付购房款及贷款本金利息,共计445841.67元;2、原告向我支付房屋增值的利益3094815.5元;3、原告支付我装修及不可分割家具、家电价值10.24万元;4、原告支付我购房所花费的契税7065元、印花税235元、产权登记费40元、证照费5元、工本费12元、经济适用房综合地价款19098元、保险费2219元、律师服务费950元、公共维修基金9420元、产权登记代办费500元、抵押代办费200元、评估费28600元,共计68344元;以上四项共计3711401.17元;5、被我承担本案诉讼费。

  三、法院查明

  法院经审理查明:薛先生与薛女士系叔侄关系。2003年3月5日,薛女士与甲市K房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》,合同约定薛女士购买位于甲市乙区A地西区32号的房屋一套,购房总价款为478802元,房屋建筑面积180.68平方米。合同附件五约定:“付款方式1、买受人于2003年3月5日前交付房款人民币98802元;……3、余款人民币叁拾捌万元作贰拾年银行按揭贷款,……。”2003年3月12日,薛女士以上述房屋作为抵押与中国XX银行签订《个人购房借款合同》。合同约定中国XX银行向薛女士提供购房贷款380000元,贷款期限为20年,自2003年3月17日起至2023年3月17日止。经查,购房贷款一直由薛先生负责偿还。截止至2014年7月17日,薛先生已经偿还贷款本金、利息及滞纳金共354857.17元,其中本金共计164044.97元。房屋交付后,薛先生对房屋进行了装修,并办理入住手续居住至今。2003年12月1日,甲市乙区国土资源和房屋管理局颁发了上述房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为薛女士,房屋坐落位置乙区XX镇A地西区32号,房屋性质为经济适用住房。

  再查明,2012年,薛女士向法院起诉薛先生,要求确认上述诉争房屋归其所有,法院作出决书判决确认诉争房屋归薛女士所有。后薛先生不服提起上诉,上诉过程中又自愿撤回上诉。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、原告薛女士于本判决生效之日起六十日内返还被告薛先生购房首付款及已偿还贷款四十四万五千八百四十一元六角七分、契税七千零六十五元、印花税二百三十五元、产权登记费四十元、证照费五元、工本费十二元、经济适用房综合地价款一万九千零九十八元、保险费二千二百一十九元、律师服务费九百五十元、公共维修基金九千四百二十元、产权登记代办费五百元、抵押代办费二百元,以上共计四十八万五千五百八十五元六角七分;

  2、原告薛女士于本判决生效之日起六十日内支付被告薛先生房屋增值款一百九十二万元、房屋装修损失十万二千四百元,以上共计二百零二万二千四百元;

  3、被告薛先生于原告薛女士履行完毕前两项判决内容之日起十五日内从甲市乙区XX镇A地西区某室搬离,并将该房屋交还原告薛女士;

  4、驳回被告薛先生的其他反诉请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权分析认为:薛女士主张该房购买时首付款为其支付,但没有提供支付首付款的直接证据,虽有证人证言,但因证人没有出庭接受质询,故该证言的真实性存疑。相反薛先生能够提供在购房合同签订当时向开发商大额转账的记录,此证据客观存在,故薛先生关于由其支付首付款的主张应予以采信。本案事实方面的争议焦点是原被告在此案中的法律关系,虽然薛女士主张薛先生借住房屋,但薛女士在举证方面存在三大疑点:1、薛女士虽称自己购房,但却没有任何出资,甚至贷款都由薛先生负责偿还,这显然与薛女士的主张不相吻合;2、薛女士并不能准确说出购房的细节,也从未在诉争房屋内居住;3、包括购房合同、贷款合同、房屋所有权证在内的所有购房及入住过程中产生的材料都在薛先生处保存,薛女士对此缺乏令人信服的解释。因此,综合原被告的举证,薛先生的证据证明力明显优于薛女士的举证,薛先生主张的借名买房事实成立。

  现诉争房屋已经判归薛女士所有,薛女士有权行使所有权人的权利,要求薛先生搬离。故对薛女士的本诉请求予以支持。关于薛先生搬离的期限结合本案的具体情况予以合理确定。因薛先生已经在该房屋上投入了大量资金,故为公平起见,薛女士应当返还购房时薛先生支付的购房首付款、已经偿还的贷款及利息、装修残值、办理入住手续时交纳的税费等款项。综上,对薛先生第一、第三、第四项诉讼请求予以支持。现诉争房屋所有权证颁发已经超过五年,具备上市交易的条件,相比最初支付的购房款现已有巨大增值,故为保障公平,薛女士理应赔偿薛先生投入房屋的增值损失。法院在确定增值数额时,将依据经济适用房上市交易相关规定将必须交纳的土地收益价款予以扣除。确定薛先生方的增值损失时,将充分考虑双方在借名买房过程中的过错大小,遵循公平原则和诚实信用原则,合情合理予以确定。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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