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北京房产律师分析一起借名买房纠纷案件

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-24 18:03

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告贾先生、何女士起诉称:2004年2月23日,我方委托胡先生以胡先生的名义与开发商签订《商品房买卖合同》,购置位于甲市乙区XX街五号院×房屋(以下简称涉案房屋)。同年7月8日,我方与胡先生签署《证明》,其中明确我方委托胡先生以胡先生的名义购置涉案房屋,全部价款3304578元均由我方支付,该房产的所有权归我二人所有。2005年7月14日,胡先生取得涉案房屋的《房屋所有权证》,并将其交给我二人。该商铺对外出租,租金由我方收取。现我们起诉,1、要求确认涉案房屋归我二人所有;2、要求胡先生将涉案房屋的所有权人过户至贾先生名下。

  二、被告辩称

  被告胡先生答辩称:我与何女士及其爱人的关系很好,在经济、生活方面关系很密切。我与贾先生并不相识。购买涉案房屋时,我找到了出卖方的人员,双方协商单价为每平米12800元,首付款为120万元,剩余购房款以按揭贷款方式支付。我为购房,向何女士及其爱人借款150万元用于支付首付款和前期费用。因我拖欠何女士的借款,我于2005、2006年左右将房屋交给何女士对外出租。当何女士收取房租达240万元左右时,我提出收回涉案房屋,但何女士不同意,故我重新补办了产权证。贾先生、何女士之主张与事实不符,故我不同意贾先生、何女士的诉讼请求。

  韩女士述称:在离婚诉讼中,法院对涉案房屋进行了处理。贾先生、何女士通过另案诉讼的方式主张房屋,在程序上有问题。涉案房屋的购买、还贷,均由胡先生办理,我对此不清楚。

  XX银行甲市分行述称:胡先生于2010年5月20日在我行签订贷款授信协议,将涉案房屋抵押给我行,向我行申请贷款额度为615万元,期限2010年5月20日至2030年5月20日,期间胡先生可以发生不超过615万元的多次贷款。2010年5月25日,我行对涉案房屋办理了抵押登记。截止至2014年12月2日,胡先生尚欠贷款本息总计4811008.01元。如果涉案房屋权属发生变化,需先将尚欠我行的贷款清偿完毕,此后我行同意配合办理抵押解除登记手续。

  三、法院查明

  法院经审理查明:贾先生、何女士自述系亲属关系;何女士与胡先生系朋友关系;胡先生与韩女士曾系夫妻关系,后双方经法院判决离婚。2004年2月23日,胡先生与开发商甲市Z地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。双方约定:胡先生以贷款方式购买涉案房屋,房屋建筑面积257.38平方米,房价款3294464元,其中首付款1324464元,以贷款方式支付1970000元。2004年11月,胡先生补交购房款10112元。2004年7月,胡先生作为借款人与贷款人中国T银行、保证人甲市Z地产开发有限公司签订《个人购房借款合同》,约定贷款人向借款人发放1970000用于购买涉案房屋。上述合同签订后,由贾先生出资,胡先生向开发商支付了涉案房屋的首付款。2005年7月14日,房管部门填发诉争房屋所有权证,涉案房屋的所有权人登记在胡先生名下。2006年10月,胡先生将中国T银行发放的房屋贷款结清。胡先生在办理相关购房、贷款手续后,分别将《个人购房借款合同》、购房发票、契税发票、公共维修基金发票、房产证、产权代办费收据、印花税收据、提前清偿房屋贷款的手续、贷款还清证明等资料原件交何女士。

  涉案房屋交付后,胡先生将房屋对外出租,并将存入租金的银行存折交何女士,租金由何女士支取使用。截至2010年4月,何女士取得租金160余万元。自2010年5月起,租金不再存入上述存折内。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回上诉,维持原判。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:本案争议的焦点是贾先生、何女士与胡先生之间是否存在借名买房关系。从现有证据来看,由贾先生、何女士和胡先生签字的证明已经明确,涉案房屋系由贾先生、何女士以胡先生的名义购买,购房款由贾先生、何女士支付。胡先生虽对该证明的内容不予认可,但并未提供足以反驳该证明的理由及证据,且对书写多份该证明的解释不符合常理。同时,胡先生曾将涉案房屋的《个人购房借款合同》、购房发票、契税发票、公共维修基金发票、房产证、产权代办费收据、印花税收据、提前清偿房屋贷款手续、贷款还清证明等资料原件交于何女士,且在涉案房屋对外出租后,又将存入租金的银行存折交给何女士,由何女士支取租金使用。胡先生对其上述行为也未提供令人信服的解释。综合上述情节,可以认定涉案房屋系由贾先生、何女士借用胡先生名义向开发商购买,贾先生、何女士与胡先生就涉案房屋形成借名买卖关系。考虑到贾先生、何女士同意代胡先生清偿债务,以消灭在涉案房屋上设立的抵押权,且表示何女士已经将涉案房屋的所有权利转移至贾先生,故胡先生在贾先生、何女士代胡先生清偿债务,解除涉案房屋的抵押登记之后,协助将涉案房屋过户至贾先生名下。综上,胡先生、韩女士提出的上诉请求均缺乏事实及法律依据,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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