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北京房产律师:如何区分房屋买卖中的借名买房和借贷关系

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-22 17:53

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告冯先生起诉称: 2002年,XX单位为单位干部住房需求,取得XX小区8、9、10号楼房屋所有权,并向本单位干部出售,我享有上述房屋的购房资格。2003年6月1日,我与XX单位签订《自愿购买XX小区8、9、10号楼住房认定协议书》。此后,XX单位将甲市乙区XX路301号房屋(以下简称"涉诉房屋")交付给我。依据该协议,我取得了涉诉房屋的所有权。在得知我购房消息之后,被告陶女士之夫黄先生向我借用涉诉房屋用于其公司经营。经协商,我同意将上述房屋附条件出借黄先生使用。2008年10月,黄先生因病在甲市去世,我同意黄先生之女黄小姐在甲市上大学期间继续借用上述房屋。2014年6月,黄小姐大学毕业后仍在涉诉房屋内居住。现涉诉房屋由二被告居住使用,我多次催促其腾房,但二被告至今拒不搬出。无奈之下只能请求法院判令:1、要求被告将甲市乙区XX路301号房屋腾退;2、要求被告向我交还房屋钥匙、门禁及水、电、天然气卡;3、本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告陶女士答辩称:不同意原告的诉讼请求。首先,原告起诉不符合起诉条件,应当驳回其起诉。原告现并非涉诉房屋产权人,该房屋仍系军产,原告与本案没有直接利害关系,主体不适格;其次,原告的起诉不属于人民法院的受理范围,根据相关文件的要求,涉及军产房的腾退不属于人民法院的管辖范围;第三,原告同我们之间存在借名买房合同关系,涉诉房屋系黄先生借冯先生之名购买,房价款均由黄先生支付,原告的诉讼请求没有事实和法律依据。

  被告黄小姐答辩称:不同意原告的诉讼请求。答辩意见与陶女士的答辩意见一致。

  三、法院查明

  法院经审理查明:被告陶女士与黄先生系夫妻关系,二人育有一子一女,分别是黄某甲和被告黄小姐。2008年11月3日,黄先生去世。2003年6月1日,原告冯先生(合同乙方)与XX单位(合同甲方)签订《自愿购买XX小区8、9、10号楼住房认定协议书》,该协议书约定:"经甲乙双方协商,自愿签订本协议。双方确认:本协议供乙方是否自愿购买XX小区8、9、10号楼商品房的认定和甲方向负责办理房产证的开发商提供依据之用。乙方自愿购买位于甲市乙区XX小区301号住房,房屋买售价格为每平米人民币4080元,总面积154.59平方米,房屋买售总价款额:人民币陆拾叁万零柒佰贰拾柒元贰角整。乙方向甲方确定XX小区301号住房所属人为冯先生。协议签订后,甲方以此协议确定该房屋产权归属,并协助乙方将房屋产权证办理其名下。本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。一式三份,甲方两份(含向开发商提供一份,作为办理产权证确认依据),乙方一份。"落款处有XX单位的盖章及冯先生的签名确认。

  2016年5月19日, XX单位某处出具《证明》,该《证明》载明:"我院退休干部冯先生购买的甲市乙区XX小区301室属个人购买的商品房,目前房屋产权证正在办理中,冯先生与XX单位签订的协议等同于购房合同"。

  2016年6月6日,冯先生向二被告发送《限期腾房通知书》,要求二被告自收到或应当收到通知书之日起五日内搬出涉诉房屋。另查,涉诉房屋自交房之日起由黄先生及其家人实际装修、使用。黄先生去世后,涉诉房屋由陶女士及黄小姐实际使用。现涉诉房屋尚未办理房屋权属证明。诉讼中,法院向XX单位进行调查,该单位某处助理员答复称,涉诉房屋系冯先生通过XX单位向甲市某房地产开发有限公司购买。涉诉房屋系可以自由买卖的商品房,如可以办理产权证,冯先生可直接要求开发商为其办理。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告冯先生的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据加以证明,无法提供证据的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议的焦点系黄先生与冯先生之间系借贷关系还是借名买房的关系。根据现已查明的事实,冯先生向黄先生出具过写有"今收到黄先生购房款陆万圆整"的字条,《"XX小区"购房垫资协议》原件以及281216.8元房款收据原件均在被告陶女士处。自2004年冯先生收到黄先生第一笔款项起至今,冯先生未向被告偿还一笔款项,且冯先生无法述清借款数额以及出具借条的情况。综合考虑涉诉房屋装修、使用情况以及证人证言等,靳律师认为黄先生支付给冯先生的款项系用于购买涉诉房屋,双方存在借名买房关系。在该合同关系尚未处理的情况下,原告直接以物权纠纷为由起诉被告,要求被告腾退涉诉房屋并交还房屋钥匙、门禁及水、电、气卡,无相关事实和法律依据。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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