借名购买公租房引发的纠纷案件——房地产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告孙先生起诉称：甲市乙区4号楼五单元3层02号一居室房屋原系公租房。被告孙女士是名义上的该房屋承租人。被告孙女士与我是姑侄关系。自1997年10月，我就居住使用该房屋。2003年，该房屋进行房改售房时，经全体家庭成员开会协商，确定由我以被告孙女士的名义购买，购买房屋的全部费用由我承担。当初，被告孙女士并不在该房屋中居住，为报销供暖费，借用了被告孙女士的名字让其成为房屋承租人。我的父孙老爹自1997年开始就一直居住在该房屋内，我的户口在该房屋。房改时，用被告孙女士的名义买房，被告孙女士对此是同意的。此事是经过全家协商同意的，并由孙老爹一家出资购买该房屋。当时，根据房改政策必须以承租人的名义购买该房屋，购买的手续都是孙老爹办理。我出资共计20000余元。后，孙老爹告知被告孙女士日后如条件允许再将房屋产权人变更。此后，我与被告孙女士于2004年9月20日签订了赠与合同，但该合同未履行。因房屋增值，被告孙女士要求给予一定补偿。对于借名买房的事，全家人均知情。为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。请求法院依法判令：1、请求判决确认我与被告孙女士之间借名买房的法律关系和事实成立;2、请求判决被告孙女士协助我将甲市乙区4号楼五单元3层02号房屋的所有权变更登记至我名下;3、本案诉讼费由被告孙女士承担。

　　二、被告辩称

　　被告孙女士答辩称： 1、原告与 之间不存在借名买房的事实。2、原告称被我不同意买房，其陈述不属实，该事实也不成立，购房出资由我出资。3、原告与我之间没有任何事实上和法律上有关借名买房的法律关系，原告称该房屋属于政策性的购房，我认可该观点。保障性、政策性的住房是不可能借名买房的，要有资格审查，必须是本地居民，而且之前是房屋的承租人才可以购买房屋。即使法庭认定借名买房一事成立，也只有抵押登记注销，才可以办理过户。现在涉诉房屋过户条件仍不具备。我不同意原告的诉讼请求。

　　被告蒋小姐答辩称：同被告孙女士的答辩意见一致。

　　第三人中国Z银行股份有限公司甲市分行述称：我行作为涉诉房屋的抵押权人，在不损害我行权利的情况下，如果借款人可以提前归还借款，我行可配合办理房屋抵押注销登记手续。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：孙女士与孙先生系姑侄关系，孙女士与孙老爹系兄妹关系。孙先生与王女士系夫妻关系，蒋小姐系孙女士之女。甲市乙区4号楼五单元02号房屋(以下简称涉诉房屋)的原承租人为孙女士。2003年1月21日，孙女士(乙方)与X单位(甲方)签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，约定根据市政府《甲市政发[×××]02号文件》和X单位一九九四年出售直管公有住宅楼房方案，甲方将坐落在乙区4号楼五单元02号楼房一套，总建筑面积48.49平方米，出售给乙方，房价款19948元整，乙方交纳公共维修基金1513元整;甲方根据上述文件规定，同意乙方享受0.9%年工龄折扣率;甲乙双方在协议书上签字盖章后，乙方将房价款一次付清，付清房价款后次月停租;甲方协助乙方办理房屋买卖各种手续，按规定交纳各项费用，甲方将房屋产权证件交给乙方。该协议落款处，甲方加盖单位公章，乙方加盖印章。

　　2003年3月7日，孙女士取得涉诉房屋的产权证书， 2004年9月20日，孙女士(甲方、赠与人)与孙先生(乙方、受赠人)签订《赠与合同》。该合同约定，涉诉房屋是甲方名下房产，现甲方自愿将该房屋无偿赠与乙方，乙方同意接受赠与，由乙方行使对该房屋的所有权利;甲乙双方在此确认，在签订本合同之前，甲方已将该房屋及其产权证交付于乙方，并已由乙方对该房屋进行了实际控制、居住、使用和收益，故本合同签订后，甲方无需另行再交付该房屋;甲乙双方均同意本合同不可撤销，合同签订后，任何一方均不得反悔，均应本着诚实信用的原则全面履行本合同;本合同签订后，甲方同意协助、配合乙方完成该房屋更名和过户于乙方名下的各种手续，费用由乙方承担;同时，甲方也同意即使该房屋未完成更名和过户于乙方名下，甲方也不对该房屋行使和主张任何的权利，不干涉和不影响乙方对该房屋在事实上和法律上的所有权利的行使，如有干涉或影响，并由此给乙方造成损失的，甲方同意予以相应赔偿。在该合同落款处，分别加盖有孙女士和孙先生的印章。

　　2005年3月7日，登记机关原X单位收到申请人孙先生提交的甲市房屋买卖合同、孙女士的身份证、优惠出售直管公有住房楼房协议书、已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表及02号房屋所有权证等材料，并由申请人孙先生填写了甲市房屋产权登记申请书、甲市房屋买卖过户审批表。其中，2005年3月7日的已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表上，载明申请人为孙女士，其为所有权人，配偶姓名为蒋先生，其为共有权人;拟上市房屋为涉诉房屋，共有权人意见处为“同意出售，蒋先生”，使用情况为自住;在申请人声明处有孙女士签字。2005年3月7日的甲市房屋买卖过户审批表上，载明卖方(产权人)为孙女士，买方(买房人)为孙先生，双方议定成交价格为240000元整，该审批表卖方处有孙女士签名，买方处有孙先生签名。2005年3月7日的《甲市房屋买卖合同(乙种)》，约定甲方(孙女士)与乙方(孙先生)就涉诉房屋(02号)的买卖，订立合同，双方议定房屋连同附属物产价共计人民币240000元整。2013年10月孙先生用诉争房屋设立抵押物，以王女士名义从中国Z银行股份有限公司总行营业部贷款3900000元。

　　2014年4月，孙女士诉至法院，要求确认孙先生与以其名义签订的房屋买卖合同无效。在该案审理期间，孙女士对甲市房屋买卖合同、甲市房屋买卖过户审批表、已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表中涉及的“孙女士”之签名提起笔迹鉴定申请。经鉴定，上述检材中三个“孙女士”签名与样本孙女士签名均不是同一人所写。诉讼中，孙女士将诉讼请求变更为要求确认涉诉房屋买卖合同不成立。法院于2015年9月17日作出民事判决书，以房屋买卖合同非孙女士所签，合同缺乏成立的要件为由判决确认2005年3月7日签订的甲市乙区4号楼五单元02号房屋的《甲市房屋买卖合同》不成立。孙先生不服提起上诉，甲市第二中级人民法院于2015年12月25日作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年5月，孙女士将甲市国土资源局(被告)、孙先生(第三人)、中国Z银行股份有限公司总行营业部(第三人)起诉至法院，请求法院判令撤销甲市国土资源局将孙女士名下甲市乙区4号楼五单元02号房屋变更为孙先生的房屋登记。法院经审理，于2016年3月31日作出行政判决书，判决撤销原甲市建设委员会于2005年3月29日将甲市乙区4号楼五单元3层02号房屋产权人由孙女士转移登记在孙先生名下的房屋登记行为。该判决已发生法律效力。

　　2016年12月22日，孙女士取得甲市乙区4号楼3层02号房屋(涉诉房屋的现地址)的不动产权证书，其上备注该房屋于2013年9月30日由孙先生和中国Z银行股份有限公司总行营业部办理了最高额抵押登记，抵押人孙先生，抵押权人中国Z银行股份有限公司总行营业部，债务人王女士，抵押金额3900000元。2016年4月29日，中国Z银行股份有限公司总行营业部变更名称为中国Z银行股份有限公司甲市分行。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告孙先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房地产律师靳双权分析认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已查明的事实，涉诉房屋现登记在被告孙女士名下，原告孙先生主张其与被告孙女士之间就涉诉房屋存在借名买房关系，但原告孙先生未能提供书面的借名买房协议，亦不能举证证明涉诉房屋的购房款系原告孙先生支付，且原告孙先生申请作证的证人均称涉诉房屋系原告孙先生的父孙老爹出资购买。故原告孙先生主张其与被告孙女士之间存在借名买房关系的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，故不予支持。基于上述情况，原告孙先生要求被告孙女士协助办理涉诉房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。