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借名买房遭遇恶意串通引纠纷——北京房产律师

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-17 18:06

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告K公司起诉称:2001年,我公司授权时任公司副总经理王先生办理购买位于乙区XX镇XX花园12号楼13层1305号房屋。但由于涉案房屋当时为经济适用房,我公司不具有购买资格。通过王先生的介绍,我公司与王先生的亲戚薛先生达成一致意见,由我公司出资以薛先生的名义购买涉案房屋。2001年6月,我公司借用薛先生的名义与甲市L房地产开发有限责任公司签订了《房屋买卖合同》。之后,通过银行按揭方式支付了全部房款。涉案房屋自交付至今一直由我公司作为员工宿舍使用。2013年7月,小王通过诉讼的方式要求我公司员工胡某将涉案房屋腾退。此时,我公司才知道早在2011年,王先生就通过薛先生的关系,让薛先生将涉案房屋卖给了王先生之子小王,并办理了房屋产权登记。我公司认为,薛先生明知涉案房屋的实际购买人是我公司,还将涉案房屋卖给小王,该行为属于无权处分。又因为当时购买涉案房屋是由王先生一手经办,全套手续均在其掌握之中,王先生当然知道我公司系涉案房屋的真正权利人。而小王作为王先生之子,其也必然知道涉案房屋的真正权利人是我公司,只是借名登记在薛先生名下。在此情况下,父子两连同薛先生共同完成涉案房屋的交易,其三人主观上明显构成恶意串通,其行为严重侵害了我公司的合法权益。故请求法院判令:1、判令被告薛先生与小王房屋买卖合同无效;2、判令被告协助我公司将涉案房屋过户至我公司名下;3、诉讼费由二被告承担。

  二、被告辩称

  被告薛先生答辩称:我不同意原告的诉讼请求,我和小王签订的房屋买卖合同合法有效,原告起诉状前两段和事实不符合,不存在原告借我名义买房,事实是我在1999年到2006年这期间是原告公司的员工,职务是司机,当时和公司有约定,我是甲市人,具有经济适用房的购买资格,公司交首付款偿还六年按揭,这期间是由公司作为宿舍,使用这个房屋,六年之后,按揭由我来承担,房屋就归我居住占有,我认为房款是原告交付的,有我的借款,也有公司交给开发商的,首付款加72个月的按揭不是我支付的,2010年支付过两次,一次支付11.5万元,偿还以前的按揭,后来又支付183664元,整个的贷款全部偿还清楚,是在2010年底,都是偿还银行的,一次性偿还清楚了。

  被告小王答辩称:不同意原告的诉讼请求,请求法院依法驳回,我通过合法渠道购买房屋,并支付了房款,取得了合法产权,因此不同意原告诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2011年1月27日,薛先生(出卖人)与小王(买受人)签订一份《存量房屋买卖合同》(网签版合同),约定出卖人所售房屋坐落于乙区XX镇XX花园12号楼13层1305号,房屋成交价格为人民币581826元。关于房款支付情况,小王表示40万元来源于银行取款并提供了取款记录,剩余款项系现金支付。2001年6月4日,薛先生与甲市L房地产开发有限责任公司(以下简称L公司)签订一份《商品房买卖合同》,约定:薛先生购买L公司开发的乙区XX镇XX花园12号楼13层1305号房屋,房屋总价款总计429062元,其中首付82670元,贷款34万元。K公司支付了该房屋的首付款,并按月偿还了72期银行贷款。剩余银行贷款由薛先生支付。诉争房屋自交付后一直由K公司控制使用。

  另查,购买该房屋的买卖合同原件在被告薛先生处保管,购房款发票原件、个人住房按揭合同、担保合同、还款银行卡原件均在原告K公司处保管。原告K公司主张其与薛先生系借名买房关系,因借名事宜由其员工王先生(已离职)经手办理,故合同等原件在王先生离职时由其带走。被告薛先生与小王系亲戚关系。王先生与小王系父子关系。位于乙区XX镇XX花园12号楼13层1305号房屋原登记于被告薛先生名下,后于2011年1月30日转移登记至小王名下。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、被告薛先生与小王签订的《存量房屋买卖合同》无效;

  2、驳回原告K实业发展有限公司的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。本案争议的焦点有二:一是原告K公司与被告薛先生是否存在借名买房合同关系;二是薛先生与小王是否构成恶意串通,损害原告K公司的利益。

  1、因诉争房屋的购房发票、《个人住房按揭合同》、《担保合同》、还款银行卡原件均由原告K公司保管,且对诉争房屋有过出资行为,结合诉争房屋一直由K公司实际控制的事实,可以认定K公司与被告薛先生存在借名买房合同关系。被告薛先生辩称双方系借贷关系和公司福利,证据不足,不予采信。

  2、首先,结合诉争房屋实际由K公司控制的事实,被告小王未能如实说明购房时其是否实际查看过诉争房屋;其次,被告小王与原告K公司的经办人王先生系父子关系,且与被告薛先生系亲属关系,其表示对原告K公司借被告薛先生名义买房的事实不知情,不符合常理;最后,庭审中被告薛先生与小王一致表示诉争房屋的剩余银行贷款系由小王实际出资偿还,而由买房人出资偿还银行贷款不符合一般的房屋交易习惯。综上所述,被告薛先生与小王签订的《存量房屋买卖合同》系恶意串通,损害了原告K公司的利益,应属无效。关于无效的法律后果,经法院释明,二被告均不要求在本案中一并解决,双方可另行解决。关于原告K公司要求被告协助将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求,与本案不属于同一法律关系,法院无法处理。综上可知法院判决是正确的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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