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借他人名义买房,出名人要求腾退房屋,实际出资人如何维权?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-12 17:02

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2014年1月,马某向诉称:我与父母于2004年之前在北京市原宣武区承租有私房一套。2004年10月,我取得标准租私房承租人购房证明书,获得了购买经济适用房资格。2005年1月,我与北京市城市改建综合开发总公司签订了商品房买卖合同,购买了北京市朝阳区某房屋。由于当时我经济困难,刘某提出由其先代为支付购房款,暂时居住该房屋,待我经济状况好转后,再将其垫付的全部费用返还,其可以随时将房屋清空交还给我。此后,刘某代我垫付了各项费用后入住该房屋。

  2011年,我的经济状况好转,且我的女儿也快到结婚年龄,遂向刘某提出返还其垫付的款项,并要求刘某将房屋返还给我。刘某表示希望能缓一段时间。2013年11月,我再次向刘某提出希望返还房屋。但刘某突然声称房屋是其代为出资购买,不愿意返还给我。现我起诉,要求刘某、刘小某立即将上述房屋清空后返还给我,并向我支付房屋占用费(自2013年12月1日至实际腾房之日,按照每月3200元计算)。

  2、被告辩称

  刘某辩称:我不同意马某的诉讼请求。马某拿到标准租私房承租人购房证明书之后没有能力购房,也没有预见到日后房价会飞速上涨,故当时其把证明书给了我,由我购买北京市朝阳区潘道庙某房屋,马某还承诺在可以过户时协助我办理过户手续。2005年1月28日,我代马某签订了商品房买卖合同,从选房到签订合同的整个过程马某都没有参与。马某所述的代为支付房款不是事实。房屋总价款为217070元,我以马某的名义办理15万元贷款。2008年12月,我将贷款提前还清。房屋的购房款、贷款以及入住以后的各项费用都是我交纳的,我是该房屋真正的所有权人。虽然该房屋是经济适用房,但属于可以上市交易的房屋。综上,马某在巨大经济利益面前,违背诚实信用原则,有违社会公德,故请求法院驳回马某的诉讼请求。

  二、法院查明

  刘某提交了一份落款日期为2005年1月28日的商品房买卖合同,该合同记载出卖人为北京市城市改建综合开发总公司,买受人为马某,双方约定出卖人向买受人出售平乐园小区东五区某号房屋,总价款216022元。刘某还提交了一份落款日期为2005年3月31日的北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同,该合同记载甲方(借款人)为马某、张静,乙方(贷款人)为交通银行北京天坛支行,丙方(担保人)为北京市住房贷款担保中心,各方约定甲方从乙方获取贷款15万元用于购买房屋。现上述商品房买卖合同及北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同原件均由刘某持有,且刘某与马某均称商品房买卖合同落款处的“马某”字样系刘某代签。

  刘某提交了房屋的购房款发票,其中记载购房款数额为217070元。马某与刘某均称上述款项中首付款为67070元、贷款为15万元;马某称首付款由刘某支付,且自己未曾参与偿还贷款;刘某称自己以现金存入马某账户的方式偿还贷款。马某和刘某均称北京市城市改建综合开发总公司于2006年1月25日交付房屋,当日马某即将房屋交予刘某使用。2007年9月27日,房屋登记至马某名下,登记名称为北京市朝阳区潘道庙某号。2008年12月24日,北京市住房贷款担保中心出具贷款还清确认书,称上述贷款已于2008年12月17日提前还清。房屋现由刘某及其女儿刘小某居住。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回原告马某的全部诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  虽然房屋的商品房买卖合同记载买受人为马某,且房屋现实际登记在马某名下,但是商品房买卖合同中的“马某”字样实际由刘某代签,刘某支付了该房屋的首付款并实际偿还了全部贷款,且其自北京市城市改建综合开发总公司交付房屋之日起即实际使用该房屋。特别需要指出的是,房屋购房过程中存在贷款情节,贷款亦由刘某偿还,此种情况不符合垫付款项交易习惯。综合上述因素,对马某所述刘某代其垫付房屋购房款之说不予采信,并认定刘某与马某之间就房屋形成借名买卖关系,即房屋乃系刘某借用马某名义向北京市城市改建综合开发总公司购买。北京市建设委员会于2008年4月8日发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》称对于在该通知发布之日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房,在购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,可以按市场价格出售。

  本案中,马某与北京市城市改建综合开发总公司之间的商品房买卖合同落款日期为2005年1月28日,即在上述通知发布之前,故马某可于取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后出售房屋,亦即房屋是在一定条件下允许流通之物。房屋登记至马某名下的时间距今已满5年,刘某与马某之间就房屋形成的借名买卖关系合法有效。虽然房屋现仍登记在马某名下,但是刘某系基于合法有效的借名买卖关系以及马某的自主交付行为而取得对房屋的占有;该占有系合法占有,且可以对抗马某经登记的房屋所有权。刘小某系基于刘某的允许而居住于房屋,其占有亦属合法占有。综上,对马某的全部诉讼请求均予以驳回。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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