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借名买房,房屋被名义所有人出售给第三人,签订的房屋买卖合同有

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-12 16:15

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2013年11月,刘某诉称:我与王某系母女关系,2007年3月25日,我出资,以王某之名购买位于北京市海淀区601号房屋。我是房屋的实际所有权人。后我得知王某于2009年4月28日经链家公司介绍,与马某签订《北京市存量房屋买卖合同》,将房屋出售给马某。我认为王某并非真正意义上的房屋权利人,对该房屋没有处分权,王某与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》属无效合同。故我依据物权法、合同法相关规定诉至法院:1、请求法院确认王某与马某就涉诉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效;2、请求法院判令王某履行借名买房协议,协助我将房屋变更到我名下;3、王某、马某承担本案诉讼费用。

  2、被告辩称

  王某辩称:对于刘某的诉讼请求,没有意见。签署协议的时候,我告知了马某,这个房子是刘某购买的,也跟中介公司说过。我长期在国外学习,当时买房,后来与马某签约,都是临时回国,都不是很清楚。我自己认为是我名字购买的房屋,我就有权处分房屋。综上,我同意刘某的诉讼请求。

  马某辩称:第一,刘某已经因为诉讼时效问题已经丧失了胜诉权。本案房屋买卖合同是2009年4月28日签订,距今已经4年整,刘某没有诉讼时效中断的证据,请求驳回刘某诉讼请求。第二,刘某至今为止包括王某答辩,都没有看到证据说王某借名买房的事实告知马某。第三,刘某的诉讼请求路径错误,本案合同已经被北京市第一中级人民法院(以下简称一中院)两份生效判决确认合同有效,刘某不应该另行起诉合同无效,应该通过申诉或者再审,来否定涉诉房屋买卖合同的效力。综上,不同意刘某的诉讼请求。

  二、法院查明

  2007年3月25日,王某与房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》,约定王某购买房屋,预测建筑面积126.88平方米,总价款1996742元。2009年4月28日,经链家公司居间,王某与马某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定王某将房屋以260万元的价格售予马某。当日,王某、马某及链家公司三方亦签订了《补充协议》。上述合同签订当日,马某向王某支付定金52万元。

  2011年,王某以开发商未办理房屋所在楼栋初始登记致使其不能履行合同义务为马某办理过户登记、合同目的无法实现为由诉至北京市海淀区人民法院(以下简称海淀法院),要求解除其与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。海淀法院经审理判决解除了王某与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王某、马某与链家公司签订的《补充协议》。判决后,马某不服,提起上诉。一中院经审理于2013年8月6日判决撤销了海淀法院(2011)海民初字第25839号民事判决并驳回了王某的诉讼请求。

  2013年8月,刘某将王某诉至原审法院,要求确认其与王某于2007年2月20日签订的《借名买房协议》有效,马某未参加该案诉讼。该《借名买房协议》载明:“母亲刘某以女儿王某名义购房达成如下协议:母亲刘某与女儿王某经协商,刘某出钱以王某名义购买海淀区601号、602号两套房屋共计306万元。以作为日后刘某养老之用。此两套房屋只是刘某借名购买不算女儿王某的个人财产,不经母亲刘某同意,王某不得转租、转让、转卖该两套房屋,如有违约王某将无条件协助,配合出资人变更房产人名于出资人名下,出资人保留追究其法律责任的权利。”原审法院经审理于2013年10月21日判决确认刘某与王某于2007年2月20日签订的《借名买房协议》有效。该判决双方均未上诉,现已生效。

  二审审理中,刘某提交×房价走势网络打印件一份及《委托代理出租房屋合同》复印件一份,用以证明房屋成交价低于市场价及房屋一直由刘某实际占有。马某对上述两份证据均不予认可。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回刘某的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

  本案中,虽然刘某与王某签订的《借名买房协议》被法院确认为有效,但并不能据此而否定王某与马某签订的房屋买卖合同及补充协议的效力,故刘某以王某对房屋没有处分权为由要求确认王某与马某签订的房屋买卖合同及补充协议无效,缺乏依据,法院不予采纳。刘某主张马某无北京市购房资格一节,亦不属于我国合同法规定的合同无效的情形。

  综上,对刘某要求确认王某与马某签订的房屋买卖合同及补充协议无效的诉讼请求,法院不予支持。刘某要求王某履行《借名买房协议》,协助其将房屋变更到其名下的诉讼请求,系刘某与王某之间《借名买房协议》的履行问题,与本案不属同一法律关系,本案不予处理。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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