借名买房律师分析一起借名买房纠纷

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告贾女士、王先生起诉称：我二人系夫妻关系，二被告系夫妻关系。贾女士与贾小姐系姐妹关系。2000年，我们想要买房用来养老。2001年6、7月份，冯先生称其同事赵某人因筹钱购买拆迁安置房，急售本案诉争房屋，主动联系当时居住在外地的我们来甲市面谈。冯先生称该房屋是单位开发并已认定为个人所有的商品房，房产证需要等到整个地块几栋楼出售完后统一办理个人产权证，并称该房屋可租可买又不贵买来养老最合适。虽当时房市低迷且该房地处偏远，但我们认为甲市房有升值潜力，决定购买冯先生介绍的诉争房屋。冯先生主动提出由他全权代为办理手续即可，办理产权证时由他出面办到贾女士名下，于是我二人将房款65000元直接送到被告家中。2001年8月9日，冯先生去单位办理手续后随即将房屋交付我们，并称手续很简单就是登记换了个名，没有其他文书之类的东西。我们收房后对诉争房屋进行了装修。现居住该房屋已经10余年。我们居住该房屋后一直要求被告提供买房凭证并协助办理房产证，居住半年有余，冯先生才将标注为《甲市公有住宅租赁合同(内部购房)》交到我们手中。我们询问冯先生怎么是公房租赁本，冯先生称这是单位办理了产权证前的临时代替房本，房本内部的房屋管理类别一栏加盖的“内部购房”章即代表开发单位承认为个人购买归个人所有。我们多次向冯先生问过房产证的过户办理事宜，被告称房本现在是他的名字，是他的名义购买的，等正式房产证办理时再过户到贾女士的名下。在我们借名买房过程中，被告一直隐瞒有关情况。在被告起诉我们腾房等诉讼中，才得知2001年8月9日冯先生与其单位甲市第一住宅建筑工程公司签订《代购房屋协议书》。之后，我们与被告之间的房屋买卖合同被认定为无效。为此，被告应当承担缔约过失责任。所以请求法院判令：1.二被告返还我二人购房款65000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2001年8月9日起至实际返还购房款之日止的利息损失;2. 二被告赔偿我二人装修费损失2143元及房屋增值损失1749847元。;3. 二被告赔偿我二人房屋增值损失2682333元。

　　二、被告辩称

　　被告冯先生、贾小姐答辩称：第一，原告的起诉已过诉讼时效。双方之间的房屋买卖合同已经于2012年11月19日被终审认定无效，原告此次主张的时效应从2012年11月19日开始计算。因此，原告此次的起诉已经超过法定的诉讼时效。第二，原告应对合同无效承担责任。本案双方在此之前已经经过多次诉讼，之前的判决也已经对基本事实予以了认定。原告在购房之初就已经明确知道涉案房屋是单位分配给单位职工的，原告并非单位职工，根本没有购买资格，且后期涉案房屋的《甲市公有住房租赁合同》一直由原告持有，原告作为完全民事行为能力人不可能不理解“公有住房”和“租赁”的概念。原告明知房屋性质且自身不具备单位员工身份仍然坚持“借名”买房，因此导致合同无效，原告应当承担责任。第三，原告针对利息、装修损失及房屋增值损失的请求于法无据。涉案房屋一直由原告占有，原告已经通过十余年的实际占有房屋实现了65000元及装修价值，结合原告本身应承担的责任，其主张利息及装修损失于法无据。针对房屋增值损失，本案涉案房屋为公有住房，我方享有的也仅仅是使用权，根本无法将涉案房屋上市进行交易。因此，根本不存在原告所谓的“增值损失”，原告的主张缺乏事实及法律依据。第四，原告应当返还出租涉案房屋的收益。在本案之前的诉讼中，原告已经承认其将涉案房屋出租，双方达成的合同被认定无效后，原告理应将因该房产取得的收益返还给我方。第五，原告应当支付法院确认的腾退时间起至实际腾退之日止的房屋使用费。根据已经生效的判决书，原告应在该判决生效后一年内腾退涉案房屋。可原告至今未腾退，我方已经另行起诉至贵院。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：

　　原告贾女士、王先生系夫妻关系，被告冯先生、贾小姐系夫妻关系。贾女士与贾小姐系姐妹关系。2001年，贾女士夫妇经冯先生介绍，决定用冯先生名义购买涉案房屋。后冯先生(乙方)与甲市第一住宅建筑工程公司(甲方)签订《代购房屋协议书》，约定甲方为乙方代购位于乙区XX镇XX小区4号楼南门505号房屋(即涉案房屋)，购房款为52054元。该房屋为冯先生工作单位甲市第一住宅建筑工程公司将原分配给本单位职工赵某人的公有住房调整给冯先生使用。贾女士夫妇实际给付冯先生购房款65000元，冯先生将购房款65000元给付同事赵某人。2001年8月9日，涉案房屋交付冯先生后，一直由贾女士夫妇一家实际居住至今，并由贾女士夫妇对房屋进行了装修。

　　2012年，冯先生起诉要求确认双方达成的房屋买卖合同无效。2012年11月19日，甲市第一中级人民法院作出民事判决书，终审判决冯先生、贾小姐与贾女士、王先生达成的房屋买卖合同无效。但因贾女士夫妇对涉案房屋进行了添附，且合同无效导致的损失问题未一并处理，故法院没有支持冯先生、贾小姐要求贾女士夫妇腾退涉案房屋的诉讼请求。

　　2013年，冯先生、贾小姐以返还原物纠纷将贾女士、王先生诉至法院，要求贾女士夫妇返还涉案房屋并承担经济损失。审理过程中，经法院问，贾女士、王先生表示不提起反诉要求对方给付经济赔偿。2013年10月29日，法院作出民事判决书，判决贾女士、王先生于该判决生效后一年内腾空涉案房屋并交还给冯先生、贾小姐。之后，贾女士、王先生上诉至甲市第一中级人民法院，后又撤回上诉。

　　2015年，贾女士、王先生先后向甲市高级人民法院、甲市人民检察院提起申请再审和申请监督程序，均未被支持。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告冯先生、贾小姐于本判决生效后七日内返还原告贾女士、王先生购房款65000元;

　　3、驳回原告贾女士、王先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案中，贾女士、王先生在相应民事判决作出后，提起了相应的司法监督程序，不应视为诉讼时效已过。故对于冯先生、贾小姐的相应答辩意见不予采纳。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，贾女士、王先生与冯先生、贾小姐之间达成的房屋买卖合同已经被确认无效。故贾女士、王先生要求冯先生、贾小姐返还购房款的诉讼请求，理由正当，予以支持。但由于贾女士、王先生在支付购房款后实际使用了涉案房屋，且其主张购房款利息的诉讼请求缺乏法律依据，故对此不予支持。

　　本案中，贾女士、王先生与冯先生、贾小姐之间的房屋买卖合同因标的物为公有住房，不宜上市交易而无效。对于房屋性质，双方在交易和履行过程中应当是明知的，故双方对于合同无效的后果均应承担相应责任，被告应当对原告进行相应赔偿。但该损失的确认时点应为双方之间房屋买卖合同被司法确认无效之日，其后房屋价值的涨跌不应纳入考量范围。且贾女士、王先生长期未提起损害赔偿的诉讼主张，其之后的相应损失均是自身原因造成的损失扩大，应当自行承担。鉴于经法院反复释明，贾女士、王先生均拒绝以双方之间买卖合同被判定无效的时间点为评估时点，使得法院在衡量其经济损失时缺乏相应参考依据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对于原告要求被告赔偿房屋增值损失的诉讼请求，缺乏相应证据，不予支持。贾女士、王先生可另行主张。