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如果没有借名买房协议,怎么认定借名买房事实?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-10 18:10

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2011年12月,张某、李某共同诉称:张某于1999年1月25日购买位于丰台区407室房屋一套,2004年11月10日取得产权证,登记在张某名下。因刘某系张某父亲张老的下属,基于对其的充分信任,2009年10月21日,我们给刘某出具公证委托书,委托其代为出售该房。后经查询得知刘某以928550.16元超低价将房出售给其子杨某,该房当时的市场价为500万元左右,刘某与杨某恶意串通低价卖房的行为,侵害了我们的合法权益,该民事行为应无效,故起诉要求确认刘某代张某与杨某签订的房屋买卖合同无效,责令刘某、杨某将房屋重新恢复登记,要求刘某、杨某将房屋返还给我们,要求刘某、杨某赔偿租金利益损失(以每月5000元计算,支付自2009年12月20日至2010年11月20日,共计11个月)。

  2、被告辩称

  刘某、杨某共同辩称:407室房屋由刘某购买,因无法办理贷款,故借用张某的名义购置该房,首付款及装修款均由刘某支付,贷款亦由刘某偿还。所以张某、李某才出具公证委托书委托刘某过户。张某及李某亦提供身份证原件交与刘某办理房屋解押、网签等过户手续,其不可能不知悉我们将房过户事宜。我们过户两年后张某、李某才提起本案诉讼,已超过诉讼时效。我们的行为未损害张某、李某的利益。刘某并非买卖合同的相对人,不应为本案被告,综上,不同意张某、李某诉讼请求。

  二、法院查明

  张某与李某系夫妻,刘某与杨某系母子。1999年12月24日,张某之父张老以张某的名义与房地产开发公司签订《北京市内销商品房预售契约》,张某购买位于北京市丰台区407室房屋,房款总价为1026013元,其中首付款206013元,向中国工商银行北京市分行新街口支行申请贷款82万元。2004年11月10日,张某取得407室房屋所有权证。

  2009年10月21日,张某、李某出具经北京市国信公证处公证的委托书,内容为委托刘某作为全权代表办理407室房屋的银行提前还款、解除抵押等相关事宜,在解除上述房产抵押的基础上,办理出售房产的相关事宜,具体包括:办理网上签约手续、签订买卖合同、办理产权过户、交纳相关税费、协助买方以买方名义办理银行贷款及银行转款手续、办理物业交割等一切相关事宜,委托期限自公证之日起至上述事宜办完为止。张某、李某亦曾将本人身份证原件交与刘某供办理上述事宜之用。同年12月1日,刘某向贷款银行清偿了剩余贷款528550.16元。12月10日,刘某代理张某与杨某签订407室房屋的《存量房屋买卖合同》,成交价为928550.16元。现407室房屋已转移登记至杨某名下。

  另查,张某之父张老原系北京市丰台区某法律服务所主任,刘某为该所工作人员。购买407室房屋过程中,张某本人未出面参与亦未出资。407室房屋购房合同、装修合同由张老签署。借款合同、房款及各项费用交纳、入住等手续由该律所当时的会计梅×办理,其中张某名字均由梅×代签。张某主张购房首付款及装修款均由张老交纳,称张老给付刘某现金用于交纳首付款,刘某为该房装修出力但未出资。刘某坚称首付款、装修款均由其支付。在偿还贷款过程中,刘某及律所工作人员均参与办理。407室房屋曾由律所办公使用,张老任法人的升平经贸发展有限责任公司亦曾在此办公。2006年以后407室房屋空置,钥匙由张老保管。2009年张老将407室房屋交与刘某。

  原审法院审理中,张某、李某称委托刘某出售407室房屋时将全部购房手续交与刘某。刘某不予认可,称购房手续一直由其保管,但刘某认可办理公证委托时其并未在场。张某、李某主张与刘某口头约定按市场价格出售407室房屋,刘某亦否认。

  另查,杨某与刘某签署的《存量房屋买卖合同》所载明的价款并未实际给付,但杨某与刘某均称房屋首付款及提前还款的款项系由杨某支付,该两笔钱款即为杨某向刘某所代理的张某购买房屋的房款。

  审理过程中,张某、李某申请证人张老到庭作证。张老称其系张某的父亲,407室房屋系其替张某出资购买,从未与刘某有过借名购房的约定。后出于对刘某的信任委托其卖房,但此后刘某一直推脱,经了解才知房屋已转至杨某名下。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回张某、李某的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  根据查明的事实,张某为407室房屋登记原产权人。刘某称其与张老及张某存在借名买房的约定、407室房屋实为其个人财产,但双方之间并无相应书面约定,张老、张某亦否认存在借名的口头约定。虽然刘某对房屋存在出资,但仅凭出资不能作为认定借名的依据,故法院对刘某该项主张不予支持,据此认定张某为407室房屋原权利人。原审对此认定有误,二审法院予以纠正。

  张某、李某出具经公证的委托书,委托刘某办理提前还款、解抵押及出售房屋等事宜,虽未书面约定房屋售价,但刘某应尽到审慎的义务,合理完成受托事项。刘某依据委托书与杨某签订存量房屋买卖合同,将房屋出售给杨某,相应代理行为所产生的合同后果应当由张某、李某承担。即便张某、李某认为合同价款过低或钱款未实际给付,亦为合同履行中的问题,不影响合同效力。据此,张某、李某主张刘某代张某与杨某签订的存量房屋买卖合同无效,缺乏事实及法律依据,法院不予支持,对于张某、李某据此主张的房屋返还、恢复登记、赔偿租金损失等请求一并予以驳回。审理房屋买卖合同纠纷的前提是查清房屋权属,故本案先明确407室房屋权利人再审理合同纠纷并无不当。

  综上,法院的判决是正确的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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