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房产纠纷案例:当事人借名买房合同关系的认定和房屋权属问题

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-04 17:48

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  李某诉称:被告曾为我所开设的某公司出纳,负责管理公司财产。2003年我购买办公用房,将购买的北京市海淀区海淀大街某房屋(以下称涉诉房屋)登记在被告名下。2011年5月17日,原、被告签订《确认书》,确认涉诉房屋的实际所有者为我,并约定在房屋出售时,被告协助办理相关手续。2012年8月,我出售涉诉房屋时,双方再次签订一份《确认书》,进一步明确我是涉诉房屋的实际所有人,卖房款打入我在建设银行开立的账户。后来,被告协助与买房人签订了房屋买卖合同并办理了网签,但其拒绝协助办理过户,致使我违约。我认为,我系借用被告名义购房,故诉至法院,要求被告协助办理涉诉房屋的权属转移登记手续。

  2、被告辩称

  张某荣辩称:原告所述与我之间存在借名买房合同关系的情况不属实,购房时间是2003年,双方签订《确认书》的时间是2011年,因此系先购买房屋,后签订协议,并非借名买房。2011年双方签订《确认书》时,我的真实意思是将涉诉房屋赠与原告,但因不清楚赠与合同如何书写,故由原告拟定《确认书》,我签字确认。后来我才发现《确认书》的内容存在误解。现在我想撤销赠与,因此不同意原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  被告与某房地产开发公司签订房屋买卖合同,购买了涉诉房屋,房屋现登记在被告名下。2011年5月17日,原、被告签订一份《确认书》,载明:1、涉诉房屋的实际所有者原告,每月支付10000元人民币,其中除民生银行及物业费等交纳金外,实际给原告交付5000元人民币。(2011年5月17日以前的银行交纳金,已由原告全部支付。)2、涉诉房屋出售之前的出租使用权,属于被告。3、涉诉房屋进行出售时,应给原告办理所有手续,并尽全力协助。4、需要银行担保,如贷款150万元人民币时,应尽全力协助。5、明光大厦施工30%的利润约6万元,在房屋出售时支付。6、北京伟明装饰公司沈阳分公司和某公司的所有问题和特别是经济问题,全部由原告负责。7、需要公正时,双方都必须协助办理。

  2012年8月19日,原、被告签订第二份《确认书》,载明:涉诉房屋实际房主原告,要把房屋买卖款405万元汇入中国建设银行6227-0000-1234-0255-000。特此确认!

  庭审中,被告提交发票,用以证明其分三笔支付了涉诉房屋购房款7588元、158291元、2233元,并以贷款方式支付了购房款620000元。其中,金额为2233元的发票付款单位(个人)载明为被告,另三张发票付款单位(个人)载明为被告、某公司。被告提交两张收据,交款人均载明为被告,用以证明其支付了涉诉房屋契税11822元、公共维修基金15762元。被告提交银行账户流水明细及中国民生银行北京黄庄支行出具的《还清证明》,用以证明涉诉房屋贷款均由被告偿还,全部贷款已于2012年8月27日还清。原告对上述证据的真实性均不持异议,但表示贷款系其本人偿还。

  被告提交营业执照,显示某公司法定代表人为被告,原告对真实性不持异议,但表示事实上系其借用被告名义开办公司。原告就此提交李永复出具的书面证言,载明:"本人2002年在沈阳进入梦成公司工作担任设计师工作,公司的社长为原告,被告为公司出纳经理。在经开盈座3号楼C单元3456、123是北京办公室的地址也是由公司设计施工的,由公司出资。"原告表示证人未出庭作证,对证言不予认可。

  原告提交北京市通州伟明装饰公司出具的《证明》,载明:北京市通州伟明装饰公司沈阳分公司的全部资金均由原告投入,原告享有该公司全部财产所有权和经营权,被告是该公司出纳员和文件管理业务。被告对此不予认可,并表示北京市通州伟明装饰公司沈阳分公司的负责人亦系被告。

  经询,被告表示涉诉房屋所有房款均由其支付,贷款亦由其偿还。原告表示房款均系由某公司支付,而该公司事实上由其经营,故房款亦系由原告支出。原、被告均未就付款提交其他证据。被告表示涉诉房屋自开发商交房后一直由其占有使用,直至2012年10月原告强行入住,现在房屋由原告占有。原告表示涉诉房屋自交房后出纳经理人,前三年由某公司及北京市通州伟明装饰公司沈阳分公司使用,后由被告开设家庭旅馆,2012年10月被告称不再经营,故涉诉房屋现由原告占有使用。

  三、法院判决

  驳回原告李某全部诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  从不动产的登记制度而言,登记是物权的公示方法,它具备的仅仅是物权的正确推定效力,并不能真实体现物的归属情况。当实际购房人有足够证据证明房屋归其所有时,就不能根据登记来判断所有权的归属,而应认定实际权利人为房屋所有者。

  司法实践中,应当从以下四个方面几项认定,来确定真正权利人。

  ①涉诉房屋产权证登记为谁,由谁保管。房屋产权证书是房屋产权的重要凭证,产权人一般不会随意交给他人。出资方如有证据证明自己长期保管房屋产权证书,而借名方不能提供证据证明出资方持有的原始房屋产权证书具有非法性之时,可以初步考虑认定出资方就房屋享有的权属。

  ②涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付。依据常理,自己购买房屋必定自己交付购房款及相关税费。

  ③涉诉房屋由谁长期支配使用。相关房屋由谁长期支配使用也是认定真实权利人的一个重要依据。出资方如能提供相关的水电费和取暖费等票据,证明了相关房屋一直由其居住,并进行了装修,而借名方对此不能作合理解释,可以作为认定出资人为房屋实际权属人的因素之一。

  ④房屋出卖方的证明。房屋买卖合同的签订双方为买受人与出卖人,当初出卖方与何人订立合同及收取何人交付的房款也是判断真正权利人的依据之一。

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。而本案中,两份《确认书》均不能证明原、被告之间存在借名购买涉诉房屋的合同关系,原告亦未能举证证明购买涉诉房屋的所有款项均系由其出资,涉诉房屋自交付后一直由其占有使用。因此,在不能认定合同关系成立的前提下,原告要求被告协助办理涉诉房屋的权属转移登记手续没有依据,法院不应予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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