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借名买房协议有效吗?受法律保护吗?

来源:本站编辑  作者:秩名  时间:2018-12-27 16:53

将房屋登记在其他人名下,并约定房屋的所有权仍归自己所有,这些人都是为了省钱或者是掩盖其非法的目的。因此,借名买房是存在一定风险的,那么借名买房协议有效吗?会受法律保护吗?小编来为大家进行详细解答。

为了更好的分析借名买房行为出现的原因和法律特点,我们首先对于北京市第一中级人民法院审理此类案件的情况进行了统计分析。从2005年到2010年,北京市第一中级人民法院审理的借名购房纠纷仅为7件。而从2010年1月1日至2015年1月1日的五年间,一中院审理的借名购房纠纷为82件。而2012年、2013年、2014年的案件量又分别为4件、16件和52件。

下面我们通过典型案例对借名买房纠纷的法律特征进行分析。

案例一:

张先生与王先生为表兄弟关系。2016年3月,王先生作为买受人与出卖人北京某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份,约定由王先生购买出卖人开发的位于北京市昌平区房屋一套,该房屋性质为经济适用房。张先生支付了全部购房款。房屋交付后,张先生进行装修后入住了诉争房屋。诉争房屋于2018年6月取得房屋产权证书,登记所有权人为王先生。诉争房屋的《商品房买卖合同》及购房发票原件在张先生处保管。王先生起诉至法院,主张诉争房屋是借给张先生居住的,自己是房屋的所有权人,要求法院判决张先生返还房屋。

案例二:

2014年,薛女士想在北京买房,但自己不是北京户口没有购房资格,便找到自己的姑姑,两人签订了一份书面协议,约定由薛女士出资,以姑姑的名义购买一套普通商品房,房屋的一切权利属于薛女士。协议签订后,薛女士支付了首付款,并以姑姑的名义每月偿还银行贷款。2018年,薛女士的姑姑突然去世,姑父不承认房屋是薛女士的财产,起诉要求法院判令房屋由他继承。薛女士无奈也起诉,要求确认房屋所有权归她所有。

借名买房

借名人的动机分析

借名人出资购房,却将房屋登记在其他人名下,归根结底是为了享受本不应由其享有的利益,主要有以下几种情况:

1、规避因身份带来的购房限制。

这是借名买房最常见的情况,占到了借名购房案件总数的90%以上。前述案例一、二均属于此种类型。在实践中,不符合条件的购房人为了购买经济适用房或两限房等保障性住房,或为了规避“限购令”,或为了享受更低的首付额度、更长的贷款年限,或为了购买他人单位出售的房改房、集资建设的房屋,如此种种五花八门。借名人为了享受出名人的身份带来的利益,采取借用他人名义购房的方式。

2、为了转移财产或逃避债务。

将房屋登记在其他人名下,并约定房屋的所有权仍归自己所有,能够满足一些不愿意“露富”的官员的“需求”;也成为某些债务人逃避债务或执行的惯用伎俩,在离婚诉讼中也会出现夫妻一方主张登记在他人名下的房屋是用夫妻共同财产购买的情形。

3、为了节约将来可能发生的过户费用。

父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。由于父母子女关系,产生纠纷的情况很少见。仅有的个别案例均是子女不愿让父母共同居住在登记在自己名下的房屋,父母起诉子女要求确认房屋归自己所有。

借名购房的法律风险分析

在借名购房法律关系中,借名人由于实际出资却不享登记的房屋所有权,通常比出名人要承担更高的风险,一旦双方关系交恶,借名人并非一定能够依据协议要回房屋,在无法取得房屋所有权时,借名人将面临重大的经济损失,而出名人也并非只享受权利不承担风险。具体而言,借名购房的风险主要有以下类型:

1、借名购房合同被确认无效

在借名购房合同效力的认定问题上,保障性住房和普通商品房的结果截然不同。2010年12月北京市高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条、第16条分别针对普通商品房和保障性住房的借名购房合同的明确了处理原则。根据该两条规定,针对普通商品房签订的借名购房协议有效,而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议,因为违反相关政策、法规的规定,侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益,一般认定为无效。

在司法实践中,针对经济适用房的借名购房合同,法院会进行更为细致的审查与区分,满足下列条件的借名购房合同可以认定为有效:

(1)借名购买的经济适用房的原购房合同是在2008年4月11日之前签订的;(2)当事人明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记,或在一审法庭辩论终结前已经具备上市交易条件;(3)登记人并非通过摇号取得购房资格的。此类借名购房合同因不具有对社会公共利益的损害,从而可以得到法院的认可。

在案例一中,王先生与张先生之间就购买经济适用房存在借名购房协议,诉争的商品房买卖合同签订于2016年3月,2018年取得房屋所有权证后五年,即至2023年6月,限制上市交易期限届满,若张先生的房屋并非通过摇号而取得购房资格,则应当认定借名购房协议有效。

2、借名买房的事实认定困难

借名买房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间,也正是由于双方关系密切,基于相互信任,签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名买房关系时,依据举证责任的规定,借名人需要证明双方之间的借名买房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。对于借名人而言,其提交的证据必须能够形成一个完整的证据链,这对于欠缺自我保护意识的当事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相关的证据,无法完成举证责任,要回房屋的所有权将变得十分困难。在一中院2014年审理的52件借名购房纠纷中,因证据不足,有10件案件法院没有认定借名买房的合同关系存在。

3、出名人恶意处分房屋,房屋无法追回

根据公示公信原则,出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。若相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易,支付对价从而导致房屋所有权的变动,或出名人在房屋上设立了抵押等他物权,或因为出名人的债务而被查封等情况,法律基于保护交易安全的价值取向,会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效,仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记,甚至房屋永远无法追回的结果。

4、出名人的购房资质受到影响

对于出名人而言,允许他人以自己名义购房,会在房屋产权登记部门及银行征信系统留下记录,即使网签已经撤销或房屋已经过户,自己在将来购房时也将无法享受首套房的优惠政策。

法官建议借名买房看似是一种能够规避法律限制的变通做法,能够获取眼前的利益,但实际上却暗藏着许多意想不到的风险,建议当事人尽量不要采用。如果确实需要采取借名方式购房的话,借名人要注意和出名人签订书面协议,明确该房屋的实际出资人和实际权利人。同时,实际出资人有证据意识,注意保存付款凭证、房屋买卖合同原件等相关材料。为了防止出名人擅自处分房屋,借名人还可以要求出名人到房屋管理部门就该房屋作抵押登记,由出名人作抵押人,将该房屋抵押给借名人。

所以说借名买房一定要签订协议,协议条款内容要清楚明了。以免以后给自己带来麻烦!
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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