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借名买房案例:双方当事人对已判定的借名买房权属问题的委托代理借名买房案例:双方当事

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-03 18:03

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  吴某山诉称:我通过网上卖房信息与郑某相识,并通过郑某与房主高某建及李某林、李某英、李某见面协商购房事宜,高某建向郑某出具了委托书,委托郑某出售房屋。郑某与我与2012年5月18日签订房屋买卖合同,以95万元价格购买45号房屋。因高某建与李某云之女王某艳关于该房屋有民事纠纷,但该纠纷最多在两年内可通过法院的审理予以解决,故目前不能办理过户手续,双方在协议中对房屋的过户及相关事宜作出约定。在协议签署的当天,我将首付房款现金人民币20万元交与郑某,并支付了其人民币2万元的劳务费。我入住涉案房屋其中的一间,高某建及李某林、李某英、李某称另一间暂时存放高某建的物品,待办理过户手续后将该房间腾退与我。其后我按照协议的规定于2014年5月18日再次以银行汇款的方式将人民币45万元打入郑某的银行账户内,可在协议约定的最后付款日到来之时,郑某称,高某建已经去世,还要进行遗嘱继承纠纷,待案件审理终结后才可以办理过户手续,但我还是按照合同约定在2014年12月23日将人民币40万元以银行汇款的方式打入了郑某的银行账户内,至此我已经将购房款人民币95万元全部付清。经过漫长的等待,李某林、李某英、李某给我送来的却是西城区人民法院及北京市第一中级人民法院的判决书,审理查明涉诉房屋在高某建在世时以借名买房的形式卖给了李某云,并以此判决涉诉房屋归李某云所有。

  2、被告辩称

  李某云辩称:一、郑某与高某建之间的《委托代理售房协议》因无高某建签名未生效。二、高某建被强制按手印导致《委托代理售房协议》无效。三、郑某与吴某山签《房屋买卖合同》时超过代理期间,合同无效。四、法院终审判决认定李某云借高某建之名购买房屋,因此,涉案房屋自始就属于李某云所有,高某建无权卖给他人,售房合同无效。

  李某、李某林、李某玉、李某英未答辩。

  二、法院查明

  高某建与李某英系夫妻,二人共有子女为李某云、李某、李某玉、李某英及李某林。李某云之女为王某艳。李某英于1996年8月3日死亡。高某建于2012年6月20日死亡。王某艳曾于2012年起诉李某林等人要求确认涉案房屋共有份额,该案于2012年5月15日开庭审理,一审判决后本院二审发回重审,一审法院重审后以证据不足为由驳回王某艳的诉讼请求。后李某云于2015年向西城区人民法院起诉,称其与母亲高某建珍形成借名买房的合同关系,请求判决李某、李某玉、李某英、李某林配合李某云将45号房屋过户到李某云名下。法院在该案中查明:高某建、王某艳原居住在80号。后因该住房拆迁,二人于2000年8月搬至十五号楼某住宅。1998年4月7日,高某建(乙方)与北京光明有限公司(甲方)签订《出售公有住房合同》,其中载明:由甲方将45号的单元楼房出售给乙方。1998年12月,高某建与李某云签订《购房证明公证书》。该公证书载明:鉴于原住所八十号于1998年7月10日拆迁至45号,原房主高某建和外孙女王某艳(李某云之女)为一户籍居住。高某建原本打算将诉争房屋买下,可一考虑自己岁数大了,和其他多种因素,改变了原有的打算,我与女儿李某云商量,并做工作动员女儿将此房产权买下,包括房产权,一切购房款项,手续,及付款清单由李某云负责妥善保管。户籍,房本所属名的户主高某建暂时不变更。为避免日后发生没必要的争议,特有此事(购房一事)证明人做证。证明人:高某建二子李某玉、儿媳陈某红、高某建三子李某林、儿媳王红梅、高某建次女李某英,当事人高某建、购房人李某云。2008年9月25日,高某建取得诉争房屋所有权证书,其中载明:房屋所有权人为高某建单独所有。该案中还查明了其他事实。该案一审判决认定:根据1998年12月,高某建与李某云签订《购房证明公证书》证实,高某建放弃原有买房的打算,动员李某云出资将45号房屋买下,包括房屋产权,一切购房款项,手续及产权清单由李某云负责保管。该公证书语言表述准确、清晰,内容指向明确、具体,是高某建与李某云的真实意思表示。综合45号房屋实际出资、购房票据及所有权证书持有状态等情况,可以认定李某云与高某建之间存在借名买房的合同关系。且该借名买房的合同未违反相关法律、行政法规的强制性规定,故应属有效。李某、李某玉、李某英、李某林作为高某建的法定继承人应当配合李某云履行借名买房所产生的法律责任,即配合李某云办理房屋的过户手续。北京市西城区人民法院据此作出(2015)西民初字第2468号民事判决,判令李某、李某玉、李某英、李某林于本判决生效后十日内配合李某云办理45号房屋所有权的过户登记手续,将房屋过户给李某云(办理房屋过户手续时产生的相关费用由李某云负担)。李某、李某玉、李某英、李某林不服一审判决,向本院提起上诉。本院经审理认为:李某云交付全部购房款并持有45号房屋的交款书及房屋所有权证书的事实,亦能与《购房证明公证书》的内容相互印证。本院对《购房证明公证书》的真实性予以认可,李某云借高某建之名购买45号房屋的合同关系真实有效,因高某建已故,其法定继承人李某、李某玉、李某英、李某林应当配合李某云继续履行该合同。据此,本院于2016年6月24日作出(2016)京01民终3579号民事判决,驳回上诉,维持原判。现吴某山在提起本案诉讼要求法院撤销该判决。

  吴某山本人经本院通知拒绝到庭;李某、李某林、李某玉、李某英经传票传唤未到庭参加诉讼。

  庭审中,吴某山主张其合法购买了涉案房屋,为此向本院提交《委托代理售房协议》、《房屋买卖合同》、银行转账记录、收条、供暖费凭证录像等证据予以佐证。其中,《委托代理售房协议》记载委托人在45号有住房一套......特委托受托人全权办理,代理期限为六个月,售房价款人民币九十万元是该房的净房价,如果经过受托人的努力使该房售价提高,委托人承诺高出的部分受托人分得该款百分之五十作为酬高。委托人:李某林代高某建签(指纹);受托人:郑某;2012年4月13日。《房屋买卖合同》记载出卖人:高某建;出卖人委托代理人:郑某;买受人吴某山。出卖人在303室......楼房,现出售与买受人......委托代理人全权处理售卖房屋相关事宜(签订房屋买卖合同,收取房款)。鉴于该房目前存有纠纷尚未解决暂时不能立即办理过户手续,为保证双方权益,经友好协商达成以下协议:1、买受人以人民币九十五万元的价格购买该房,买受人在签订合同当日应出卖人及家人要求支付出卖人代理人现金人民币二十万元的定金,首付款人民币三十五万元在出卖人解决纠纷十日内或在合同签订二年内支付与出卖人委托代理人,剩余房款人民币肆拾万元在双方办理过户手续后或在2014年12月31日前支付与出卖人委托代理人,买受人将上述购房款以转账方式支付与出卖人委托代理人提供的银行账户内,出卖人委托代理人出具收条予以证实。......5、出卖人及继承人如因纠纷败诉原因丧失房屋所有权需要终止解除合同,在返还买受人全部已支付的购房款及违约金叁拾万元后双方解除合同,买受人将房屋交予出卖人或继承人。......7、因继承人之间的纠纷原因,或国家政策的调整限制致使合同解除、终止或无效,出卖人将按照合同解除、终止或无效时市场的价格退还买受人的购房款。......出卖人:郑某代高某建签;出卖人委托代理人郑某;买受人吴某山;2012年5月18日。收条:今收到吴某山交来购房款定金现金人民币二十万元。收款人郑某;2012年5月18日。对于以上证据,李某云认为《房屋买卖合同》所记载的出卖人姓名、身份证号码和买卖房屋坐落均与本案涉案房屋不一致,落款时间是伪造的;其他证据均不足以证明吴某山合法购买涉案房屋。关于吴某山进入涉案房屋的经过,李某云主张吴某山强行对涉案房屋进行撬锁进入,并提交2012年9月1日的110接警记录;吴某山代理人郑某陈述称,一共是两室一厅的房子,高某建屋内没有能用的东西基本都处理了,李某用钥匙打开王某艳的房间,说这屋内的东西先别动,2年之内或过户完再搬走,其中一间内的钢琴是王某艳的。

  三、法院判决

  驳回吴某山的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理,诉讼请求成立的,应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的,驳回诉讼请求。吴某山未参加被申请案件的诉讼,现以其购买了涉案房屋对其有独立请求权为由,在法定期限内提起第三人撤销之诉,符合起诉条件。

  多个受让人就同一房屋分别签订数份转移所有权的合同,在合同均为有效的前提下,受让人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的受让人:(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各受让人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。本案中,李某云远在吴某山购房之前即实际出资购买该房屋,且李某云之女王某艳在吴某山之前早已实际合法占有该房屋的一部分,因此,即使吴某山与高某建之间的房屋买卖合同有效、吴某山作为第三人参与了被申请案件的诉讼,亦应当判决将房屋过户给李某云而非吴某山。

  因此,在本案中,吴某山提交的证据不足以证明本院(2016)京01民终3579号民事判决内容错误,损害其民事权益,法院对其要求撤销该判决的诉讼请求不应当予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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