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借名购房协议的效力认定和产权过户权利的实现

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-03 18:03

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  孙某伟诉称:我与被告一家原均居住在北京市海淀区某胡同,是关系很好的邻居。1997年在京因经商之需,想在北京海淀区平安附近购买一处住房。经沈某介绍我与北京市海淀区平安南大街123号平房的房主谈妥了该房的买卖协议,双方同意以10万元成交,但因当时北京市的政策外地人不得购买北京的房产,故无法将该房屋直接过户到我下。被告丈夫王杰得知此事后表示愿意帮助我,把我出资购买的北京市海淀区平安南大街123号平房先暂时过户到其妻即本案被告孙某香名下,待今后我取得北京市外地人在京可以购买房屋有关政策后再过户到我名下。因我与王杰关系非常好,王杰时任北京某纺织厂的党委书记,出于彼此的信任当时我与王杰没有就借用其妻子之名办理房屋过户手续一事签订书面协议,但为了郑重起见,还是请了双方共同的朋友民警沈某作为见证人,在沈某见证下,我与房屋出卖人的代理人办理了北京市海淀区平安南大街123号平房买卖手续,支付了10万元购房款并将购买的房屋过户到了被告名下,后我一直在该房屋中居住至今。在我还未能将该房屋过户回我名下事之际,王杰先生却不幸因病去世了。之后我多次找到被告请其协助办理将该房屋产权过户回到我名下。而被告却不顾及两家人几十年比邻而居形成的信任关系,不讲诚实信用,拒不配合我办理房屋过户手续。

  2、被告辩称

  孙某香经本院合法传唤,未到庭参加诉讼。

  二、法院查明

  北京市海淀区平安南大街123号房屋自1998年3月31日开始登记在孙某香的名下,建筑面积18.1平方米。涉案房屋房产卖契显示,立卖契人吴某今将所有下列房产壹间卖与孙某香,议定卖价叁万伍仟元整,此产如有一切纠葛,均由卖方负责,今经北京市海淀区海淀房地局订立卖契为凭,房产座落海淀区平安南大街123号南灰壹间。涉案房屋交易时,以吴某的名义缴纳了营业税1750元、城建税122.5元、教育费附加52.5元,以孙某香的名义缴纳了契税2100元。涉案房屋的产权证、房产卖契、缴税收据及税收缴款书均由孙某伟持有,孙某伟表示,1997年北京市当时不允许外地户籍人购买平房,经与朋友王杰协商,借用王杰妻子孙某香的名字购买涉案房屋,看房、协商价款、支付购房款时,只有孙某伟、吴某的代理人张长立以及刘家富在场,孙某香未参与,孙某香只办理了过户手续,交易发生的税费系孙某伟缴纳,故相关原件均在孙某伟处,涉案房屋过户后,一直由孙某伟及其妻子居住。

  三、法院判决

  自本判决生效之日七日内,被告孙某香协助原告孙某伟将涉诉房屋的产权过户至原告孙某伟名下。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  根据《中华人民共和国物权法》规定,“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”,此系中国法律对房屋权属的形式要求。而中国民法又充分尊重当事人意思自治原则,在不违反法律强制性规定以及社会公共利益的前提下,允许当事人之间自由订立合同,因此北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。”

  从法律物权与事实物权的关系而言,在不涉及第三人的利益时,从公平正义的角度看,应保护实际购房人的合法权益。从司法自治原则而言,实际购房人和登记购房人可以根据自由意志签订借名登记协议。这符合司法自治的原则,依照协议约定,实际购房人应为房屋的所有权人。

  本案中,孙某香无正当理由拒不参加庭审的行为,不影响法院依据现有证据认定事实并作出判决。孙某伟虽未提供其与孙某香的借名购房协议,但与涉案房屋相关的产权证、卖房契约、缴税凭证均在孙某伟处,且证人沈某出庭作证,对于孙某伟借用孙某香名字购房事宜进行了陈述,确认了借名购房的事实。故我认为孙某伟与孙某香之间存在借名购房合同关系,孙某伟为该房屋的实际购房人,应当认定其为房屋的所有权人。现孙某伟要求孙某香将涉案房屋的产权过户至孙某伟名下,符合法律的相关规定,理由正当,法院应当予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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