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借名买房合同被判决有效后又被起诉一案——北京房产律师

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-29 17:54

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告贾先生起诉称:我通过网上卖房信息与刘先生相识,并通过刘先生与房主梁女士及曹某甲、曹某乙、曹某丙见面协商购房事宜,梁女士向刘先生出具了委托书,委托刘先生出售房屋。刘先生与我于2012年5月18日签订房屋买卖合同,以95万元价格购买诉争房屋。因梁女士与曹某丁之女曹小姐关于该房屋有民事纠纷,但该纠纷最多在两年内可通过法院的审理予以解决,故目前不能办理过户手续,双方在协议中对房屋的过户及相关事宜作出约定。在协议签署的当天,我将首付房款现金人民币20万元交与刘先生,并支付了其人民币2万元的劳务费。我入住涉案房屋其中的一间,梁女士及曹某甲、曹某乙、曹某丙称另一间暂时存放梁女士的物品,待办理过户手续后将该房间腾退与我。其后我按照协议的规定于2014年5月18日再次以银行汇款的方式将人民币35万元打入刘先生的银行账户内,可在协议约定的最后付款日到来之时,刘先生称,梁女士已经去世,还要进行遗嘱继承纠纷,待案件审理终结后才可以办理过户手续,但我还是按照合同约定在2014年12月23日将人民币40万元以银行汇款的方式打入了刘先生的银行账户内,至此我已经将购房款人民币95万元全部付清。经过漫长的等待,曹某甲、曹某乙、曹某丙给我送来的却是甲市乙区人民法院及甲市第一中级人民法院的判决书,审理查明涉诉房屋在梁女士在世时以借名买房的形式卖给了曹某丁,并以此判决涉诉房屋归曹某丁所有。所以请求法院判令:依法撤销甲市乙区人民法院民事判决书及甲市第一中级人民法院民事判决书中关于曹某丙、曹某甲、曹某人、曹某乙配合曹某丁办理35号房屋所有权过户登记手续,将房屋过户给曹某丁的判决。

  二、被告辩称

  被告曹某丁答辩称:1、刘先生与梁女士之间的《委托代理售房协议》因无梁女士签名未生效。2、梁女士被强制按手印导致《委托代理售房协议》无效。3、刘先生与贾先生签《房屋买卖合同》时超过代理期间,合同无效。4、法院终审判决认定曹某丁借梁女士之名购买房屋,因此,涉案房屋自始就属于曹某丁所有,梁女士无权卖给他人,售房合同无效。

  曹某丙、曹某甲、曹某人、曹某乙未答辩。

  三、法院查明

  法院经审理查明:梁女士与曹大叔系夫妻关系,生育5个子女,分别是曹某丁、曹某丙、曹某人、曹某乙及曹某甲。曹某丁之女为曹小姐。曹大叔于1996年8月3日死亡。梁女士于2012年6月20日死亡。曹小姐曾于2012年起诉曹某甲等人要求确认涉案房屋共有份额,该案于2012年5月15日开庭审理,一审判决后二审发回重审,一审法院重审后以证据不足为由驳回曹小姐的诉讼请求。后曹某丁于2015年向乙区人民法院起诉,称其与母亲梁女士形成借名买房的合同关系,请求判决曹某丙、曹某人、曹某乙、曹某甲配合曹某丁将诉争房屋过户到曹某丁名下。梁女士、曹小姐原居住在320号。后因该住房拆迁,二人于2000年8月搬至诉争房屋。1998年4月7日,梁女士(乙方)与甲市K公司(甲方)签订《K公司出售公有住房合同》,其中载明:由甲方将诉争房屋出售给乙方。1998年12月,梁女士与曹某丁签订《购房证明公证书》。该公证书载明:鉴于原住所320号房屋1998年7月10日拆迁至35号,原房主梁女士和外孙女曹小姐(曹某丁之女)为一户籍居住。梁女士原本打算将诉争房屋买下,可一考虑自己岁数大了,和其他多种因素,改变了原有的打算,我与女儿曹某丁商量,并做工作动员女儿将此房产权买下,包括房产权,一切购房款项,手续,及付款清单由曹某丁负责妥善保管。户籍,房本所属名的户主梁女士暂时不变更。为避免日后发生没必要的争议,特有此事(购房一事)证明人做证。证明人:梁女士二子曹某人、儿媳苏女士、梁女士三子曹某甲、儿媳何女士、梁女士次女曹某乙,当事人梁女士、购房人曹某丁"。2008年9月25日,梁女士取得诉争房屋所有权证书,其中载明:房屋所有权人为梁女士单独所有。该案中还查明了其他事实。该案一审判决认定:根据1998年12月,梁女士与曹某丁签订《购房证明公证书》证实,梁女士放弃原有买房的打算,动员曹某丁出资将诉争房屋买下,包括房屋产权,一切购房款项,手续及产权清单由曹某丁负责保管。该公证书语言表述准确、清晰,内容指向明确、具体,是梁女士与曹某丁的真实意思表示。综合诉争房屋实际出资、购房票据及所有权证书持有状态等情况,可以认定曹某丁与梁女士之间存在借名买房的合同关系。且该借名买房的合同未违反相关法律、行政法规的强制性规定,故应属有效。曹某丙、曹某人、曹某乙、曹某甲作为梁女士的法定继承人应当配合曹某丁履行借名买房所产生的法律责任,即配合曹某丁办理房屋的过户手续。甲市乙区人民法院据此作出民事判决,判令曹某丙、曹某人、曹某乙、曹某甲于本判决生效后十日内配合曹某丁办理诉争房屋所有权的过户登记手续,将房屋过户给曹某丁(办理房屋过户手续时产生的相关费用由曹某丁负担)。曹某丙、曹某人、曹某乙、曹某甲不服一审判决,向法院提起上诉。法院经审理认为:曹某丁交付全部购房款并持有诉争房屋的交款书及房屋所有权证书的事实,亦能与《购房证明公证书》的内容相互印证。法院对《购房证明公证书》的真实性予以认可,曹某丁借梁女士之名购买诉争房屋的合同关系真实有效,因梁女士已故,其法定继承人曹某丙、曹某人、曹某乙、曹某甲应当配合曹某丁继续履行该合同。据此,法院于2016年6月24日作出民事判决,驳回上诉,维持原判。现贾先生在提起本案诉讼要求法院撤销该判决。

  贾先生本人经法院通知拒绝到庭;曹某丙、曹某甲、曹某人、曹某乙经传票传唤未到庭参加诉讼。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回贾先生的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理,诉讼请求成立的,应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的,驳回诉讼请求。贾先生未参加被申请案件的诉讼,现以其购买了涉案房屋对其有独立请求权为由,在法定期限内提起第三人撤销之诉,符合起诉条件。

  多个受让人就同一房屋分别签订数份转移所有权的合同,在合同均为有效的前提下,受让人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的受让人:(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各受让人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。本案中,曹某丁远在贾先生购房之前即实际出资购买该房屋,且曹某丁之女曹小姐在贾先生之前早已实际合法占有该房屋的一部分,因此,即使贾先生与梁女士之间的房屋买卖合同有效、贾先生作为第三人参与了被申请案件的诉讼,也应当判决将房屋过户给曹某丁而非贾先生。综上,贾先生提交的证据不足以证明法院的民事判决内容错误,损害其民事权益,故对其要求撤销该判决的诉讼请求不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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