禁止借名购买经济适用房——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告洪先生起诉称：被告与我系祖孙关系。2005年，被告原居住房屋甲市乙区XX巷952号房屋拆迁，被告作为实际在册及居住人口获得相应的货币补偿，并取得甲市乙区XX小区4号楼19层1903号楼房屋(以下简称涉案房屋)的购买资格。在拆迁之初，被告与我父母及我协商一致，被告将该安置房的购买权让与我，由我父母代我支付购房款，我借用被告的名字购买涉案房屋。此后，我父亲洪大叔办理签订拆迁协议、签订购房合同、选房交款及新房交付等全部手续。我父母代我支付购房款251156元，我支付相关手续费用共计5623元。2009年3月19日，被告以书面形式再次确认上述事实。2011年10月30日，我办理相关入住手续，装修房屋，后实际居住至今。2012年，因被告挑起家庭内部矛盾并对允诺我借名买房反悔，多次要求我腾房。但我及父母念及家庭亲情，还是希望能协商解决家庭矛盾，甚至借助媒体节目来协调解决家庭纠纷。此后，虽在我全家一再退让妥协下换来短时间的家庭平静，但自2013年末，被告继续干扰我一家生活，并在我一家不知情的情况下，以丢失购房原件为由，要求甲市住总房地产开发有限责任公司补办了除购房合同副本之外全部与涉案房屋相关的票据和手续，并取得该房屋产权证。此后，家庭矛盾继续恶化，我父亲也因此导致疾病恶化于2014年7月去世，我因父亲去世本无暇解决此事，但被告继续要求腾房至今。至此，我不再寄期望于协商解决此家庭矛盾。我认为，我与被告双方已形成借名买房关系，涉案房屋在几年后就可具备过户条件，被告依约履行合同是完全可行的。现因甲市房价上涨巨大，在经济利益的驱使下，被告屡次不讲诚信，违背当初借名买房的承诺，现强行要求我腾房，而我要购买同样房屋，必须按市场价格支付购房款，我损失巨大。请求法院判令：1、被告返还我购房本金251156元;2、被告返还我公共维修基金5023元、有线电视入网费300元、对讲系统初装费300元;3、被告赔偿我涉案房屋增值1723344元及装修损失66137元。

　　二、被告辩称

　　被告冯氏答辩称：我和原告之间不存在借名买房合同关系，原告所谓借名购买的涉案房屋属于经济适用房，国家明令禁止借名购买经济适用房，且原告洪先生没有购买资格。我和原告双方没有书面或口头借名买房协议，不存在借名买房合同关系。原告提供的《关于XX小区经适房购买的说明》是原告的父亲洪大叔伪造的，并不是我的真实意思表示，且我已于2013年4月14日撤销了《关于XX小区经适房购买的说明》。另外，涉案房屋是我和丈夫洪老爷的夫妻共同财产，我擅自将夫妻共同财产赠与原告是无效的，原告父亲洪大叔支付的购房款是其归还我的欠款。2005年11月24日我承租的公房甲市乙区XX巷952号拆迁时还给了两个购买经济适用房的指标，一个是涉案房屋，另一个是甲市乙区XX小区952号住宅楼19层1903号楼房屋(以下简称1903号楼房屋)，该房屋己经登记在洪大叔名下，我从未与洪大叔签订过任何书面或口头借名买房的协议，原告所述借名买房不成立，洪大叔获得我给予的拆迁款后，通过购买1903号楼房屋已经投资获利。我有五个子女，不可能将购房款及两个购房指标全部给予洪大叔，洪大叔替我支付的购房款是洪大叔归还我的借款，属于债权债务关系，不存在赔偿洪先生涉案房屋增值问题。根据拆迁协议及拆迁政策，我取得涉案房屋所有权为合法行为，并合法办理了房屋所有权手续，洪大叔借我委托其办理拆迁及买房手续，私自藏扣涉案房屋购房合同、拆迁安置补偿协议及所有购房发票原件手续，我多次提出索要，洪大叔均拒绝归还。我之所以同意原告在涉案房屋内居住，是由于洪大叔因拆迁获得购买的1903号楼房屋与我的房屋相邻，原告的父母以原告结婚为由，并承诺我在1903号楼房屋中其中一间居住，我心疼原告，且洪大叔夫妻承诺照顾我，我考虑住在一起也容易得到子女照顾，才同意原告居住在涉案房屋。但原告一家并未履行照顾我的义务，2012年我老伴儿去世后，我才住进原告父母家中，原告父母不履行照顾我的承诺，制造家庭矛盾，恶意将我逐出家门，不再接受我住其家中，因此我才要求原告腾退房屋，但多次遭到拒绝。综上所述，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护我的合法权益。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：被告冯氏系原告洪先生的祖母。洪大叔系先生的父亲。

　　2005年11月14日，被告与甲市土地整理储备中心乙区分中心签订了《甲市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，载明甲市土地整理储备中心乙区分中心需要拆迁乙区XX巷952号的房屋，该房屋有在册人口1人，实际居住1人，即被告。2009年3月20日，被告与甲市住总房地产开发有限责任公司签订了《XX小区经济适用房拆迁定向购房协议书》，约定被告同意按照甲市购买经济适用房的相关政策自愿购买甲市住总房地产开发有限责任公司开发的涉案房屋。同日，洪大叔向甲市住总房地产开发有限责任公司支付购房款248040元。2010年5月14日，被告与甲市住总房地产开发有限责任公司签订了《商品房预售合同(经济适用房)》，约定被告以248040元的价格购买甲市住总房地产开发有限责任公司开发的涉案房屋，合同载明涉案房屋为经济适用房。2011年11月1日，洪大叔支付涉案房屋购房款3116元及公共维修基金5023元。2011年11月18日，被告与甲市住总房地产开发有限责任公司确认涉案房屋结算总价为251156元。同日，原告支付了对讲系统初装费300元。2011年12月，原告对涉案房屋进行了装修，后在涉案房屋居住。2012年4月5日，原告支付了有线电视入网费300元。2013年4月14日，被告作出《撤销〈关于XX小区经适房购买的说明〉(2009年3月19日)的声明》，称《关于XX小区经适房购买的说明》是在其不知情的情况下所签，此说明是无效文件，其撤回《关于XX小区经适房购买的说明》。2014年9月24日，涉案房屋登记在被告名下，房屋性质登记为经济适用房。

　　经查，被告1960年8月1日登记的户籍卡文化程度一栏登记为“不识字”。被告2009年10月30日登记的户籍卡文化程度一栏登记为“小学”。派出所民警告知法院文化程度不是户口登记的关键要素，派出所在变更户口时以当事人自己的陈述来登记文化程度，无相关变更依据存档。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告冯氏于本判决生效后七日内返还原告洪先生购房款二十五万一千一百五十六元、公共维修基金五千零二十三元、有线电视入网费三百元、对讲系统初装费三百元。

　　2、被告冯氏于本判决生效后七日内赔偿原告洪先生房屋增值损失五十五万五千三百五十元。

　　3.驳回原告洪先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：被告主张其受洪大叔欺骗在《关于XX小区经适房购买的说明》签字，因其提交的证据不足以证明其主张，结合原告提交的原告与被告在2014年12月1日的谈话录音内容，因此对被告的主张不予采信。故可以认定原告与被告之间存在借名购房合同关系。涉案房屋系经济适用房，故原告与被告之间的借名购房合同应属无效。原告要求被告退还购房款、公共维修基金、有线电视入网费、对讲系统初装费的诉讼请求，应予以支持。房屋买卖合同等多个文件均载明涉案房屋系经济适用房，可以确定原告与被告对涉案房屋的性质系明知的。因此，对于借名买卖合同无效，原告与被告均存在过错。原告主张的房屋增值损失可以根据评估结论及双方过错程度予以支持。因装修价值已经包含在涉案房屋的评估价值中，原告主张的装修损失，不单独支持。