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用借名购买的房屋做借款抵押物引纠纷——北京房产律师

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-27 17:38

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告李先生起诉称:2006年4月27日,我与被告曹先生签订房屋买卖协议,曹先生将其以房抵账的位于甲市乙区C地x号楼x号住宅楼一套以69万元的价格卖给我,因其需要银行贷款,故将抵账房屋署名郭先生,并以郭先生的名义向中国H银行贷款50万元。我向曹先生交付首付款20万元,余款按月向银行交付。被告郭先生认为该套楼房属其所有,并办理了房屋产权证。因郭先生拒绝将产权证书交给我,并拒绝协助我办理产权变更登记手续,故起诉要求:1、确认我与被告曹先生签订的房屋买卖协议合法有效;2、二被告协助我办理诉争楼房的产权登记变更手续,产生税费由被告曹先生负担;3、案件受理费由被告曹先生负担。

  二、被告辩称

  被告郭先生答辩称:我与原告不存在房屋买卖关系,如果原告从曹先生处购得该房,其应向曹先生主张权利。曹先生将该房以50万元出卖给我,我从开发公司手里办理了购房手续,以贷款的形式购买的该房屋。曹先生租赁该房屋,以租金代我偿还银行贷款。我认为应以购房款发票以及购房合同为准。我从曹先生手中购得该房,曹先生又将楼房转让给原告,构成一房二卖,根据《甲市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第13条的规定,已经办理房屋所有权转移登记的,优先确定为履行合同的买受人,现我已取得房屋所有权证书,该房屋应属于我的产权,故不同意原告的诉讼请求。

  被告曹先生未作答辩。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2004-2005年间,B公司承建A公司开发的乙区C地小区的部分住宅。因欠付B公司工程款,A公司将C地x号楼x号住宅楼以81万余元抵顶给B公司。后B公司又将该套楼房抵顶给了被告曹先生,用于抵顶应付所欠曹先生材料款。因B公司所欠其材料款不足以购买该套房屋,为此曹先生以郭先生的名义向银行贷款50万元。2006年4月26日,原告李先生(甲方)与曹先生(乙方)签订借款协议,协议约定:“曹先生用C地x号楼—x号住宅楼做抵压(抵押),产权归曹先生所有;曹先生从李先生处借款20万元,年息计算共计2万元,自2006年4月26日—2007年4月25日止还清;郭先生楼房大票(A公司)抵在李先生处,自2006年4月26日—2007年4月25日还给郭先生票额人民币439406.95元,过户手续完事办”等内容。被告郭先生也在借款协议书上以担保人名义签名。2006年4月27日,李先生(乙方)与曹先生(甲方)签订协议,协议约定:“甲方将乙区C地x号楼x号住宅楼卖给乙方,定价陆拾玖万元整;房产是以郭先生名字办理的手续,《包括购房大票、银行贷款手续、购房合同》”等内容。同日,被告曹先生为原告出具收条:“今收到李先生交来房款20万元整”。原告李先生于2006年1月至2013年7月偿还涉案楼房贷款526024.58元。被告郭先生于2013年4月3日取得涉案楼房的房屋所有权证书,并在2013年6月28日还清该楼房的剩余贷款。

  另查:该案在甲市第三中级人民法院审理期间,被告郭先生称该套房屋系其以81万元从曹先生手中购得,其中38万元给付的现金,50万元以贷款形式支付,本案中,郭先生否认其在二审期间陈述过给付38万元现金的事实。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、确认原告李先生与被告曹先生于二〇〇六年四月二十七日签订的协议合法有效。

  2、被告曹先生、郭先生于本判决生效之日起十日内,协助原告李先生办理坐落于甲市乙区C地x号楼x号住宅楼的产权变更登记手续。

  3、驳回原告李先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,本案被告曹先生经法院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。不动产物权登记具有公示和公信效力,但公示效力并不能否定实际权利人与登记权利人之间的内部约定,实际产权人与登记的权利人之间产生争议时,不能当然推定登记权利人为实际权利人,而应当根据不动产的真实权利状况确定实际权利人。本案中,涉案房屋系曹先生与B建筑公司以抵顶材料款形式取得的房屋,因抵顶的材料款低于楼房价款,曹先生应向B公司支付差价款,因曹先生欲贷款支付,但其存在不良信用记录,为此,曹先生借被告郭先生的名义购买此房,并用此房向银行贷款50万元。原告李先生与曹先生签订的借款协议书,明确约定了以涉案房屋作为抵押,房屋产权仍归曹先生所有,郭先生在担保人处签字,并将首付款439406.95元的涉案房屋发票抵押在李先生处等内容。李先生与曹先生在签订借款协议次日,双方又签订房屋买卖合同,合同签订后,曹先生将郭先生与A公司于2005年11月22日签订的房屋买卖合同、贷款合同及偿还银行贷款存折一并交给李先生,李先生由此实际取得了涉案楼房的使用权,并将该房屋进行出租,取得租金收益,并偿还银行贷款。截止至2013年7月,李先生偿还涉案楼房贷款526024.58元。上述事实及证据证明,在签订借款协议时,郭先生、李先生对涉案房屋的实际所有权人为曹先生及曹先生借郭先生名义用此房贷款均已知晓,涉案房屋大部分由李先生出资并偿还贷款,且该房屋一直由李先生占有、使用、收益。虽然涉案房屋的买卖合同系以郭先生名义签订,且郭先生已经取得了该房的房屋产权证书,但因该套房屋实际价款并非贷款的50万元,且郭先生在2013年6月28日还清该房的剩余贷款前对该房屋并无过问,其亦不能提供与曹先生之间存在房屋真实交易之证据,故涉案房屋实际产权人曹先生与李先生签订的房屋买卖协议应属真实有效,对李先生要求确认其与曹先生签订的房屋买卖协议合法有效的请求,予以支持;曹先生借郭先生名义购买涉案房屋的行为,实为借名买房行为,故对郭先生以取得该房产权证书为据主张涉案房屋归其所有的辩解,不予采信。因李先生与曹先生之间的房屋买卖协议合法有效,二被告理应配合李先生办理涉案房屋的产权变更手续,故对李先生要求二被告协助其办理房屋过户手续的请求,予以支持;关于李先生要求曹先生负担房屋产权过户所产生的税费的请求,因双方买卖合同未作明确约定,对其该项请求,不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条,《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定可知,法院判决是正确的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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