利用借名买房的形式规避限购政策一案——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告许先生起诉称：2017年3月13日，我与谭先生签订《房屋买卖(置换)合同》，约定被告将其自有的甲市XX区A地XX家园10号楼1005号房屋出售给我，价款为790000元。合同签订后，我向被告支付购房定金50000元。因我与被告双方预见到国家政策将要出台，故双方又于3月26日达成合意，我与谭先生的妻子葛女士签订《补充协议》，约定“如遇国家政策发生变化，乙方无法购买此房屋的情况，甲方知晓并同意乙方以第三方的形式购买此房屋，并配合乙方做委托公证手续。”后甲市于2017年3月31日出台《甲市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，导致非甲市户籍的我失去购房资格。我依法有权根据《补充协议》的约定以第三方的形式购买诉争房屋，但被告一直拒绝为我办理过户。无奈之下才诉至法院，所以请求法院判令：1.判令二被告协助我将房屋过户至第三方韩某名下并交付房屋;2.本案诉讼费、保全费由二被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告谭先生、葛女士答辩称：原告要求将房屋过户至案外人韩某名下，不符合法律规定。我们与原告签订的房屋买卖合同已经被甲市政府办公厅出台的限购政策撤销，撤销后的合同不能作为证据使用。原告所述补充协议，同时也违反法律规定而无效。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：二被告系夫妻关系。被告谭先生系甲市XX区A地XX家园10号楼1005号房屋登记权利人。2017年3月13日，许先生与谭先生经案外人甲市K房产中介有限公司居间介绍，签订《房屋买卖(置换)合同》，合同约定：谭先生将其自有的甲市XX区A地XX家园10号楼1005号房屋以790000元的价格出售给许先生;付款方式为按揭贷款，双方于2017年4月前签订《甲市房产买卖协议》，并于当日办理银行面签，双方在接到过户通知后，于2017年7月12日至7月31日办理过户手续。合同签订后，许先生向谭先生支付购房定金50000元。2017年3月26日，双方签订补充协议，约定：“1.买卖合同中办理手续约定时间变更为:2017年6月16日前甲方(谭先生)办完蓝印户口转红印户口手续后10日内甲乙双方打买卖协议，并于当日乙方(许先生)到银行办理面签，甲乙双方在接到我公司过户通知3日内办理过户手续;2.如遇国家政策变化，乙方无法购买此房屋的情况，甲方知晓并同意乙方以第三方的形式购买此房屋，并配合乙方做委托公证手续。如甲方或乙方单方违约，违约金以总房款20%的标准进行赔付;3.甲方承诺此房屋办理完过户手续后5年内迁出房屋内户籍，如不能按照承诺日期迁出，甲乙双方再另行协商。”

　　2017年3月31日下午，被告葛女士在中介工作人员小王的陪同下办理完毕蓝印户口转红印户口的手续后，乘坐462路公交车到甲市区。随后，中介工作人员接到限购政策将于2017年4月1日实施的通知，遂通知原告及被告刘女士于当日办理网签手续，被告刘女士以其夫当晚无法赶到甲市A地为由拒绝。

　　2017年3月31日，甲市人民政府办公厅出台《甲市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，并于2017年4月1日起实施。按照上述政策规定，原告不再符合在甲市购买住房的资格条件。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告许先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：原、被告签订的《房屋买卖(置换)合同》及补充协议意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，具有法律效力。被告关于《房屋买卖(置换)合同》已被撤销及补充协议无效的抗辩意见，于法无据，不予采纳。关于原告主张将房屋过户至韩某名下问题，首先，原、被告签订的补充协议约定“如遇限购政策，原告可以第三方名义购买涉案房屋”，其本质是原告利用借名买房的形式规避限购政策;其次，补充协议中并未明确约定该“第三方”即为韩某，韩某也并未在该补充协议中签字，故无法认定原、被告与韩某已经就原告借韩某之名买卖房屋事宜形成合意;第三，即使韩某与本案原、被告存在借名买卖房屋的合意，如果允许原告以韩某名义购房，韩某就应当成为买卖合同当事人，合同的继续履行需要韩某的亲自参与，而韩某并未参加本案诉讼，其是否具备购房及按揭贷款的资格条件无从考证，合同难以切实履行。综上，原告要求被告协助其将房屋过户至案外人韩某名下并交付房屋的诉求，依法不予支持。