借名买房合同无效后，实际出资人如何维权？
来源：未知 作者：未知 时间：2018-11-28
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
原告诉称
吴某诉称，2000年11月30日，我以刘某名义，实际出资向房地产公司购买了901号房屋，价款为915654元。此后，我依合同约定，缴纳首付款185654元，代办预售登记律师费700元，法律服务费2190元，保险费8369.83元等相关费用，并自2000年12月27日起采取等额本息还款法，按照月利率千分之四点六五的标准偿还贷款，截至2010年6月还款571172.06元。
2001年11月10日，我办理了入住手续，进行装修并居住至今，同时我还以刘某名义签订了物业管理委托合同，供暖协议，装修协议，并支付了公共维修基金18071元，装修管理费320元，保证金350元等款项。现经法院生效判决确认房屋归刘某所有，我与其系事实借名购房关系。故我诉至法院，请求判令：1、刘某给付我购房首付款185654元;2、刘某给付我已偿还银行贷款571172.06元;3、刘某给付我已交纳各项费用29650.83元(含代办预售登记律师费700元，法律服务费2190元，保险费8369.83元，公共维修基金18071元，装修管理费320元);4、刘某赔偿我房屋增值(考虑装修因素)5919246元(根据评估价格与我购房款差价计算);5、诉讼费、鉴定费由刘某承担。
2、被告辩称
刘某辩称，不同意吴某的诉讼请求，吴某的陈述没有事实法律依据。购房款一共903573元，其中贷款73万元，首付173573元。贷款吴某偿还94期，本金195719.11元，我偿还146期，本金534280.89元。我偿还了一半以上。现我提起反诉，请求：1、判令吴某支付自2001年11月10日(实际入住)至2012年9月25日(腾退判决二审生效后执行期满之日)的使用费共计42万元(按每月3000元计算);2、吴某承担全部诉讼费用。
二、法院查明
刘某、吴某原系朋友关系。2000年11月30日，吴某以刘某(乙方)的名义与房地产公司签订北京市经济适用住房预售合同。合同约定，乙方购买901号房屋，房屋建筑面积为205.765平方米，单价为每建筑平方米4450元，合计价款为915654元;付款方式：2000年11月30日乙方付房款185654元，2000年12月30日乙方将余额房款730000元办理完银行按揭手续，并将房款打到甲方帐户。该合同由吴某在代理人处签名。合同签订后，吴某代刘某交纳了购房首付款185654元、公共维修基金18071元，装修管理费320元，法律服务费2190元、代办预售登记律师费700元。
2000年12月22日，吴某以刘某的名义与北京市商业银行股份有限公司万寿路支行签订个人住房贷款借款合同。合同约定，刘某向北京银行万寿路支行借款730000元;贷款期限：自2000年12月27日起至2020年12月27日止，共240个月，贷款月利率为4.65‰，还款方法：等额本息还款法，每月还款5054.62元，还款总期数为240期。
2000年12月28日，刘某为901号房屋办理了房屋保险，保险金额为915654元，保险费为8369.83元。该保险费系吴某支付。
吴某于2001年11月10日代刘某办理了入住901号房屋的入住手续，后进行了装修并居住至今。
2010年6月8日，刘某取得901号房屋的所有权证。
2011年，刘某诉法院，要求确认其为901号房屋的所有权人，北京市海淀区人民法院于2011年11月23日判决确认房屋归刘某所有。判决作出后，吴某提起上诉。北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
2012年5月，刘某诉至法院，要求吴某返还901号房屋，法院于2012年6月18日作出判决吴某将901号房屋腾退交还刘某。吴某不服该判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2012年9月10日判决驳回上诉，维持原判。该判决作出后，吴某未在履行期内向刘某返还901号房屋。
诉讼中，应吴某申请，本院依法委托房地产评估公司对房屋现值(考虑装修因素)进行评估，该评估公司于2013年8月28日作出评估报告，评估总价为6834900元。吴某为此支出评估费19587元。
诉讼中，刘某称901号房屋因预售面积与实测面积存在出入，后退还了9000余元，吴某对此不予认可，并提交了的今日家园应收(退)房款结算清单，该清单记载房屋已交房款915654元，本次应退房款12081元，入住前已交房款合计903573元。
房屋贷款已全部还清，其中吴某偿还1至94期，共计471861.23元，刘某偿还余下贷款共计578064.81元。
另查，本案审理中，吴某申请对901号房屋进行查封，并交纳了保证金。北京市海淀区人民法院依法作出裁定，对901号房屋予以查封。
三、法院判决
1、一审判决
1)刘某还吴某购房首付款，银行贷款、代办预售登记律师费，法律服务费，保险费，公共维修基金，装修管理费，共计七十八万六千四百七十六元八角九分;
2)刘某赔偿吴某房屋增值款二百七十八万二千二百六十元二角八分;
3)驳回吴某的其他诉讼请求;
4)驳回刘某的全部反诉请求。
2、二审判决
1)维持一审民事判决第四项;
2)撤销一审民事判决第三项;
3)变更一审民事判决第一项为：刘某返还吴某购房首付款，银行贷款、代办预售登记律师费，法律服务费，保险费，公共维修基金，装修管理费，共计;
4)变更一审民事判决第二项为：刘某赔偿吴某房屋增值款三百三十四万九千零五十元八分;
5)驳回吴某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。根据生效民事判决书查明的事实及确认的内容，吴某以刘某名义购买901号房屋的行为为借名买房，且该借名买房行为无效，刘某为901号房屋所有权人，故法院判决刘某将吴某为购买901号房屋支出的购房首付款、银行贷款、代办预售登记律师费、法律服务费、保险费、公共维修基金、装修管理费等费用予以返还正确。其中吴某实际支出的购房首付款为173573元，偿还的贷款数额为471861.23元，一审法院认定事实错误，二审法院予以纠正。
对于本案合同无效，双方均有过错。但考虑到吴某出于对刘某的信赖，与其确立借名买房关系，并支付了全部首付款、前期一直偿还贷款，装修并入住了房屋，而刘某与吴某达成借名买房合同后又起诉吴某腾房，违反了诚实信用原则，因此法院认定刘某的过错较大，对损失承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益，刘某应按照其过错程度给予吴某相应的补偿，补偿数额由本院根据房地产估价报告、双方已支出的购房成本等相关因素酌情予以确定。一审法院认定吴某、刘某对本案纠纷的产生具有均等过错，适用法律不当，同时对刘某偿还贷款的数额计算错误，认定事实错误，二审院均予以纠正。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】