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父母借闺女名字购房引发的纠纷案件——借名买房律师

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-19 17:53

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告黄先生、侯女士起诉称:我二人系夫妻关系,被告黄小姐是我们的女儿,被告曹先生为黄小姐前夫。被告孔某甲与孔某乙系甲市X公司的股东。甲市X公司于2003年成立,于2012年9月20日注销。根据甲市X公司向市场监督管理局登记的注销清算报告,被告孔某甲与孔某乙承诺:公司债务已清偿完毕,若有未了事宜,股东愿意承担责任。2009年8月,我二人为了解决上班太远不方便的问题,经考察后向甲市X公司订购其开发的位于甲市XX区房屋。后在拟签订商品房预售合同及办理房屋贷款时,经贷款银行审核发现我二人在K银行存在逾期还款情形,无法办理商业贷款。为顺利购房,经征得被告黄小姐的同意后,遂以两被告的名义与甲市X公司签订商品房预售合同,支付首付款余款,并以黄小姐的名义向银行办理了抵押贷款。后,两我二人按月以黄小姐的名义向贷款银行偿还借款本息至今。期间,因被告曹先生提起诉讼,要求分割甲市XX区房屋,故我二人提起诉讼要求确认我二人为该房屋权利人,A地法院一审支持了我二人诉请。因被告曹先生不服一审判决提起上诉,甲市第一中级人民法院审理后认为我二人的请求权基础错误,应基于债权请求权主张权利,故我二人提起本案诉请。1.确认我二人为甲市XX区房屋于2009年8月16日签订的甲市商品房预售合同的实际购房人;2.判令四被告协助两我二人将甲市XX区房屋的预购房屋权利人变更为我二人。

  二、被告辩称

  被告曹先生答辩称:不同意原告诉请。涉案房屋购房合同、贷款合同、预告登记均登记在我与被告黄小姐名下,现有证据均不能证明房屋实际购买人是两原告。购买涉案房屋的首付款中有100,000元(人民币,下同)是我支付,该事实在A地法院时原告已经认可,故实际购房人并非两原告。

  被告黄小姐答辩称:所有证据均表明房款系两原告支付,与被告曹先生无关,我本人亦未支付过房款,同意两原告诉请。

  被告孔某甲、孔某乙答辩称:不同意两原告诉请。签订预售合同的买房人是被告曹先生及黄小姐,签订贷款合同的是被告黄小姐,抵押物共有人是被告曹先生及黄小姐,发票的抬头也是被告曹先生及黄小姐,房屋交接书的买方是被告曹先生及黄小姐,故发生房屋买卖关系的是被告曹先生及黄小姐,并非两原告。

  三、法院查明

  法院经审理查明:两原告系夫妻,2009年8月11日,两原告向甲市X公司订购甲市XX区房屋。2009年8月11日,原告黄先生现金存款20,000元,用于支付定金。2009年8月16日,原告黄先生现金存款140,000元后其帐户余额151,262.06元,该款用于支付房屋首付款146,543元。

  2009年8月16日,被告曹先生、黄小姐作为购买方与甲市X公司签订了《甲市商品房预售合同》,其中被告曹先生的签名系由被告黄小姐代签。2009年8月26日,被告黄小姐就上述房屋签订了个人住房抵押借款合同,办理了贷款,抵押共有人为被告黄小姐和曹先生。2009年9月10日,甲市X公司出具了付款方为被告黄小姐、曹先生的发票。2010年4月12日,甲市X公司向原告黄先生发送了交房通知书。2010年7月12日,原告黄先生办理了房屋交接手续,嗣后,原告黄先生先后开通了管道燃气、有线电视等。房屋一直由两原告居住使用,房屋使用期间,由原告黄先生交纳物业管理费。

  2009年8月至2015年8月期间,两原告向被告黄小姐的银行卡存入现金,用于归还系争房屋的住房贷款,该房屋的贷款由两原告于2016年6月15日结清。

  目前本案诉争房屋产权仍登记在甲市X公司名下,并处于预告登记状态,未办理以被告黄小姐、曹先生为权利人的不动产权证。

  本案两原告曾向甲市XX区人民法院提起诉讼,要求确定本案系争房屋产权归两原告共同共有,甲市XX区人民法院于2015年12月18日做出一审判决,判决甲市XX区房屋所有权为本案两原告所有。一审判决后,本案被告曹先生不服,提起上诉。甲市第一中级人民法院审理后认为鉴于本案两原告提起诉讼的请求权基础存在错误,故予以纠正,并于2016年4月28日作出撤销一审民事判决,驳回本案两原告要求确认甲市XX区房屋为本案两原告共同共有的诉讼请求的终审判决。

  另查明,2009年至2015年期间,被告黄小姐在境外求学,2015年回国后就业。

  2012年10月29日,被告黄小姐、曹先生协议离婚。双方于2012年10月29日签署自愿离婚协议书,协议书内容为:双方婚后无子女,女方目前未怀孕,没有共同财产,无共同债权债务,以下空白。同日,被告曹先生向被告黄小姐出具收条,称:今收到黄小姐65,000元,今后不会有任何的经济关系。

  2015年7月1日,本案被告曹先生起诉被告黄小姐,要求分割甲市XX区房屋。

  还查明,甲市X公司于2012年9月20日注销K登记,股东孔某乙、孔某甲承诺,公司若有未了事宜,愿意承担责任。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、确认原告黄先生、侯女士为2009年8月16日就甲市XX区房屋签订的《甲市商品房预售合同》的实际购房人;

  2、被告曹先生、黄小姐、孔某甲、孔某乙于本判决生效之日起十日内协助原告黄先生、侯女士将甲市XX区房屋的预告登记权利人变更为原告黄先生、侯女士。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:本案诉争房屋由两原告订购并使用,因两原告自身原因导致无法办出贷款,故借用两被告的名义签订《甲市商品房预售合同》并办理相关贷款。被告曹先生抗辩,购房时的首付款系被告曹先生给被告黄小姐后,由黄小姐支付给两原告,故首付款系被告曹先生及黄小姐支付,但曹先生并未提供有效证据证明其抗辩成立,故不予采信。被告曹先生抗辩在黄小姐留学期间转给黄小姐钱款,黄小姐可以用该款支付房屋贷款,然曹先生未能提供证据印证其抗辩成立,故不予采信。根据两原告提供的还款凭证,法院有理由相信贷款均系两原告归还。现被告曹先生抗辩其与黄小姐离婚时并未对本案系争房屋进行分割处分,对此,靳律师认为,被告曹先生与被告黄小姐结婚后共同生活时间不长,且两人离婚时对夫妻之间经济关系进行了了结。如果本案诉争房屋系被告曹先生与被告黄小姐共同共有,被告曹先生不可能不处分该套房屋。结合房屋的订购、还贷情况及使用情况,可以推定被告曹先生明知借名买房的事实,故并未将诉争房屋列入其与被告黄小姐婚后共同财产的范围内。综上,本案系争的甲市XX区房屋的实际购买人应为两原告。现开发商甲市X公司已经注销,被告孔某乙、孔某甲作为股东应当承担配合义务,与被告曹先生、黄小姐等共同协助两原告将商品房预告登记权利人变更为两原告。另,本案系争房屋权利纠纷的引起两原告也有责任,故本案诉讼费用由两原告及被告曹先生、黄小姐分担。被告孔某乙、孔某甲经法院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉,系其放弃相应的诉讼权利,因此产生的法律后果由其自行承担。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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