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靳律师评析一起借名买房引发的纠纷案例

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-16 17:56

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  吴女士、刘先生共同起诉称:吴女士于1999年1月25日购买位于乙区323号8号楼10层1008室房屋(简称1008室房屋)一套,2004年11月10日取得产权证,登记在吴女士名下。因方女士系吴女士父亲吴大叔的下属,基于对其的充分信任,2009年10月21日,我们给方女士出具公证委托书,委托其代为出售该房。后经查询得知方女士以928550.16元超低价将房出售给他的儿子方某,该房当时的市场价为500万元左右,方女士与方某恶意串通低价卖房的行为,侵害了我们的合法权益,该民事行为应无效,故起诉要求确认方女士代吴女士与方某签订的房屋买卖合同无效,责令方女士、方某将房屋重新恢复登记,要求方女士、方某将房屋返还给我们,要求方女士、方某赔偿租金利益损失(以每月5000元计算,支付自2009年12月20日至2010年11月20日,共计11个月)。

  二、被告辩称

  被告方女士、方某答辩称:1008室房屋由方女士购买,因无法办理贷款,故借用吴女士的名义购置该房,首付款及装修款均由方女士支付,贷款亦由方女士偿还。所以吴女士、刘先生才出具公证委托书委托方女士过户。吴女士及刘先生也提供身份证原件交与方女士办理房屋解押、网签等过户手续,其不可能不知悉我们将房过户事宜。我们过户两年后吴女士、刘先生才提起本案诉讼,已超过诉讼时效。我们的行为未损害吴女士、刘先生的利益。方女士并非买卖合同的相对人,不应为本案被告,综上,不同意吴女士、刘先生诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:吴女士与刘先生系夫妻,方女士与方某系母子。1999年12月24日,吴女士的父亲吴大叔以吴女士的名义与甲市Z房地产开发有限责任公司签订《甲市内销商品房预售契约》,吴女士购买位于甲市乙区323号8号楼1008室房屋,房款总价为1026013元,其中首付款206013元,向中国XX银行甲市分行申请贷款82万元。2004年11月10日,吴女士取得1008室房屋所有权证。

  2009年10月21日,吴女士、刘先生出具经甲市XX公证处公证的委托书,内容为委托方女士作为全权代表办理1008室房屋的银行提前还款、解除抵押等相关事宜,在解除上述房产抵押的基础上,办理出售房产的相关事宜,具体包括:办理网上签约手续、签订买卖合同、办理产权过户、交纳相关税费、协助买方以买方名义办理银行贷款及银行转款手续、办理物业交割等一切相关事宜,委托期限自公证之日起至上述事宜办完为止。吴女士、刘先生也曾将本人身份证原件交与方女士供办理上述事宜之用。同年12月1日,方女士向贷款银行清偿了剩余贷款528550.16元。12月10日,方女士代理吴女士与方某签订1008室房屋的《存量房屋买卖合同》,成交价为928550.16元。现1008室房屋已转移登记至方某名下。

  另查,吴女士的父亲吴大叔原系甲市乙区XX单位主任,方女士为该单位工作人员。购买1008室房屋过程中,吴女士本人未出面参与也未出资。1008室房屋购房合同、装修合同由吴大叔签署。借款合同、房款及各项费用交纳、入住等手续由XX单位当时的会计办理,其中吴女士名字均由会计代签。吴女士主张购房首付款及装修款均由吴大叔交纳,称吴大叔给付方女士现金用于交纳首付款,方女士为该房装修出力但未出资。方女士坚称首付款、装修款均由其支付。在偿还贷款过程中,方女士及XX单位部分工作人员均参与办理。1008室房屋曾由XX单位办公使用,吴大叔任法人的K发展有限责任公司亦曾在此办公,另甲市T单位也租赁过该房。2006年以后1008室房屋空置,钥匙由吴大叔保管。2009年吴大叔将1008室房屋交与方女士。

  四、法院判决

  法院经审理判决:驳回吴女士、刘先生的诉讼请求。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权分析认为:涉案1008室房屋虽以吴女士名义购买并登记产权,但吴女士本人并未实际出资购买并使用该房,故吴女士仅为1008室房屋名义上的所有权人。现双方对1008室房屋的实际出资存在争议,根据查明的事实,方女士参与了1008室房屋购买、装修及还贷等,可以认定方女士对涉案1008室房屋有出资。吴女士作为1008室房屋的登记所有权人,吴女士、刘先生出具公证委托书,全权委托方女士出售1008室房屋,方女士在办理房屋解押、网签等过程中,吴女士、刘先生也曾提供两人身份证原件予以协助,应当知悉方女士已售出房屋事宜。吴女士、刘先生称口头告知方女士按照市场价格出售房屋,方女士否认,吴女士、刘先生未向法院举证,因此不予认定。双方关于房屋出售价格等重要事项未做出书面约定,且该房屋剩余贷款528550.16元由方女士自行偿还,上述事实与常理不符。综上,吴女士、刘先生称基于对方女士的信任委托其售房,最近经查询才得知方女士将房屋过户给方某,依据不足,不予采信。涉案房屋已过户两年后,吴女士、刘先生才提起本案诉讼,吴女士、刘先生现仅以方女士按照涉案房屋的政府指导价将房屋过户至方某名下为由,主张方女士、方某恶意串通以低价出售房屋侵害其合法权益,理由不足,也不予认定。关于房屋出资纠纷应另行解决。吴女士、刘先生要求确认其与方某所签买卖合同无效并将房屋重新恢复登记、返还房屋,不予支持。吴女士、刘先生要求方女士、方某赔偿租金损失,也不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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