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借兄弟之名购房引发的纠纷——北京房产律师

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-28 17:48

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告秦某起诉称:我与被告是兄弟关系,2012年9月,我为工作需要,要在甲市购置房产,但因我当时并未落户甲市,而被告在甲市上学,户口在甲市,所以与被告约定以被告名义在甲市购置房产,经被告同意后,我四处寻找房源,后通过甲市X房地产经纪有限公司居间介绍,与意向卖方施某多次就价格、贷款等有关合同条款进行沟通,并就购买其名下的位于甲市乙区XX街XXX号二区X、X、X号楼X号楼XX层XXX号房屋达成了一致意见。2012年12月11日,我和被告共同前往中介公司,以被告名义与卖方施某就购买其名下的位于甲市乙区XX街XXX号二区X、X、X号楼X号楼XX层XXX号房屋签订了《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、《补充协议》、《交易资金监管提示函》、《交易方留存信息表》、《居间服务合同》,房屋建筑面积94.41平方米,房屋总价款285万元,以贷款方式支付200万元。合同签订后,我实际支付了诉争房屋的首付款、贷款补差款、物业交割保证金、中介费、以及相关税费,并如期按照借款合同向第三人还款。此外,自房屋交付后,我便一直居住在诉争房屋内至今,并实际支付了居住使用诉争房屋期间的物业管理费、水电等费用,其相关的费用票据以及房屋所有权证、付款凭证、缴纳税费的发票、收据等相关原件均由我持有,故诉争房屋实际权利人系我。2013年1月17日,诉争房屋获得房屋所有权证书。2013年6月20日,我被允许在甲市落户,并于2013年8月取得户籍登记。后我要求被告配合办理转移登记手续,被告迟迟不予配合。依照《甲市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条之规定,为维护我合法权益,特向贵院提起诉讼,请求法院判决:1、请求判令被告协助我办理将位于甲市乙区XX街XXX号二区X、X、X号楼X号楼XX层XXX号房屋过户至我名下;2、请求判令被告、第三人协助我办理其代被告向第三人一次性结清贷款手续,并协助我消除甲市乙区XX街XXX号二区X、X、X号楼X号楼XX层XXX号房屋上的抵押权;3、诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告秦先生答辩称:1、原告秦某未就借名买房登记合同的成立、生效举证,借名买房事实主张不能成立。根据我国《民事诉讼法》第六十四条第一款、法释〔2001〕33号《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定,在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中,原告秦某并未就原、被告双方就甲市乙区XX街XXX号X区X号楼XXX号房屋成立借明买房登记合同关系且合同生效予以证明。客观上,我和原告之间也不存在借名买房登记合同关系。原告秦某未提供借名买房登记书面合同这一关键证据。在甲市城区商品房经济价值高、市场价格涨幅大、增值快且近年来住房调控政策、差别化信贷限制加强等客观情势背景下,甲市城区的商品房财产价值不菲。因此,就这类房屋买卖存在借名买房情形的,借名人、出名人一般会事先达成书面协议,就重要事项、双方权利义务进行明确约定,以保护权利、防患信任风险;原告秦某诉称其与我存在借名买房口头约定。但就双方存在口头约定且双方如何就借名买房重要事项、各方权利义务如何进行的,秦某均未予以证明。根据法释〔2001〕33号第二条的规定,当事人秦某未就对自己提出的诉讼请求所依据的事实举证并充分证明的,承担不利后果。在原告未就其与我成立借名买房登记合同关系且合同生效予以证明的情况下,原告关于借名买房的事实主张不能成立。2、我从未与原告约定借名买房,我是涉诉房屋真实、合法的购买人、所有权人。原告关于借名购房的原因不符合常理。涉诉房屋买卖时间为2012年12月,而2013年6月原告即取得购房资格,仅间隔半年左右。对于自己将于何时取得购房资格原告是能够预先判断的,那么,仅需要半年即可自己买房的人不会冒很大风险且不签订书面合同而借名买房。故,原告并无符合常理的借名动机。涉案房屋买卖过程中,基于我与原告在甲市长期发展的打算,2012年下半年,我们的母亲打算出资为我和被告在甲市购买商品房。因为当时只有我具备在甲市买房的资格,家里决定为我先行买房。由于先为我买房是家庭的决定,作为哥哥的原告帮助我先行联系房产中介,而看房、议价、签约、付款等具体买房所涉事项由年长的原告陪同我完成。涉案房屋购买时,我与原告双方财务状况都不好,购房相关款项是靠一家人共同完成支付,其中购房定金2万元、居间代理费6.93万元、房屋首付款112元均使用母亲鲁大娘资助款;贷款补偿金1万元、房屋买卖过户税费7.133万元、抵押贷款服务费15.75万元中,有7.98万元使用鲁大娘资助款,1.728万元使用我自有资金;抵押贷款199万元,诉讼前已还款项47.21796万元,其中7.05万元使用鲁大娘资助款,4.8万元使用我自有资金,41.651796万元由秦某帮助支付。因购买房产之后,我与原告共同居住在所购买的房屋之内,生活融洽,又考虑我收入有限,原告帮助我共同偿还银行贷款。同时,由于共同生活之故,加之产权证、购房票据及其他税费付款凭证均存放于涉案房屋内,故原告与我都能取得。我在购房后一直支配使用涉诉房屋,支付房屋物业管理费、水电费、燃气费,且我自己及女儿的户口也都落在涉诉房屋内,不仅是房屋的登记产权人,也是实际所有权人。约于2014年2月至4月期间,母亲考虑到兄弟之间的公平问题,在原告已经获得甲市买房资格的情形下,母亲鲁大娘赠与原告130余万元购买位于甲市丙区XX小区X号楼X层X单元XXX号的房产,同时原告将户籍落在此处房产。后,原告仍然寄居在我的房屋之中,并将其购买的房产用于出租获益。因照顾家庭关系的和谐,尽管生活多有不便,我始终未让原告搬离其位于甲市乙区XX街305号二区7号楼11J的房屋。而且,在我婚后,随着家庭经济能力改善,我曾于2016年下半年、2017年年初向原告表示不必继续帮助我人偿还房贷,但原告仍继续用其租房收入帮助我还贷。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,我系位于甲市乙区XX街305号二区7号楼11J房屋的合法所有权人,我与胞兄秦某从来没有借用我名义购买该处房产的约定,更未有放弃该处房产所有权的意思表示。我感谢原告在偿还购房贷款方面对我的帮助,但是其向我主张房屋所有权毫无事实依据和法律依据。甲市高级人民法院关于审理房屋其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持”。本案购房事实情况是,原告确有部分出资,但资金比例不大,且性质是家庭成员之间的帮助行为,不足以证明双方之间存在借名登记的约定,故其诉讼请求应当予以驳回。另外,原告诉称“借名”理由为未取得甲市户籍,2013年8月27日,原告取得甲市户籍,前述“借名”事由消除,如果“借名买房”为真,原告应当及时行使权利。《民法通则》第一百三十五条规定,“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外”,故原告于2017年4月起诉至人民法院主张合同债权超过诉讼时效,应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条判决驳回其诉讼请求。

  第三人述称:如果原告主张的借名买房成立,我行愿意配合原告办理解除抵押及清偿贷款的手续。如果借名买房不成立,我们愿意继续与被告履行借款合同。截止到2017年8月2日剩余本金1847085.46元、利息2787.07元。

  三、法院查明

  法院经审理查明:1、原告秦某与被告秦先生系兄弟关系,二人的母亲是案外人鲁大娘。2、2012年12月11日,秦先生与案外人施某签订《甲市存量房屋买卖合同》,约定由秦先生购买施某所有的位于甲市乙区XX街XXX号二区X、X、X号楼X号楼XX层XXX号房屋,房屋成交价格2850000元。2013年1月21日,秦先生与第三人A银行C地支行签订《个人房屋抵押借款合同》,约定秦先生为购买涉案房屋向A银行C地支行贷款1990000元,贷款期限为2013年2月4日至2043年2月4日止,还款方式为按月还本付息。双方同日签订的《补充协议》约定定金20000元应于2012年12月11日支付,房屋首付款1120000元应于面签当日支付。上述合同签订后,秦先生向施某支付了购房定金20000元及首付款1120000元并通过贷款方式支付剩余购房款1990000元(原拟贷金额2000000元),由于贷款审批额度的降低,秦先生另补交现金10000元支付给施某。秦先生于2013年1月17日取得了涉案房屋的产权证书。2013年1月24日,秦先生将该房屋抵押给A银行C地支行,双方办理了抵押登记,抵押金额1990000元。此后,秦某定时向秦先生贷款帐户转帐支付月供至2017年4月,其间,秦先生偿还了2014年2月至2015年9月期间的部分贷款48000元,2017年5月起,因秦先生将原还款账户注销,秦某未能继续偿还贷款。秦某于2017年5月15日向原还贷帐户转款时发现原帐户已被注销,秦某于当日发短信要求秦先生提供新的还贷帐户,但未得到秦先生的回应。3、2015年10月,秦先生搬出涉案房屋,秦某继续使用涉案房屋至今。秦先生搬出涉案房屋后,将涉案房屋的所有权证书挂失,后于2016年12月5日补办了新的房屋所有权证,秦先生于2017年1月29日将其本人及其女儿秦小姐的户口迁入涉案房屋。4、秦某户籍原登记在湖南省,2013年6月20日被中国K银行录用为博士后研究人员,2013年8月,秦某的户口落户甲市,2016年9月9日,秦某的户口迁入丙区XX小区X号楼X层X单元XXX号。

  现秦某以其与秦先生之间存在借名买房之约为由,诉至法院,要求秦先生为其办理涉案房屋的产权过户手续,并要求秦先生协助其办理结清贷款的相关手续。秦先生认为双方之间不存在借名买房的约定,且秦某起诉时已经超过诉讼时效,秦先生不同意秦某的诉讼请求。秦某于本案审理中申请对涉案房屋采取了查封措施。

  三、法院查明

  法院经审理后查明:2012年12月11日,秦先生支付施某的定金20000元,秦某提交了从其本人K银行账户取现金14800元、从其本人Z银行账户支出5025的银行明细单,秦先生认可14800元来自于秦某,主张另5200元为其自有资金支付,但秦先生针对其主张的出资未提交证据加以证明;2012年8月23、24日,鲁大娘向秦某Z银行账户转款87600元和730000元,2012年12月16日,鲁大娘转入秦某中国R账户(1964账户)520000元,秦某于2012年12月24日从中国R转款400000元至其中国K银行账户(3937账户),秦某同日从其Z银行账户转款750366元至其中国K银行账户(3937账户)。2012年12月25日,秦某通过中国K银行向秦先生转款1120000元,秦先生收到该款项后于当日向施某支付了购房首付款1120000元;居间代理费、保障服务费、评估费共计85650元由秦某Z银行卡直接划款支付;2013年1月14日,秦某自其D账户支取现金49500元、自其K银行支取现金30300元,当日,秦先生支付施某房屋贷款差额10000元,支付契税42750元、个人所得税28500元。秦先生认为上述79800元为鲁大娘支付给秦某,由秦某支付给其,对剩余1450元的款项来源,秦某与秦先生存在争议。

  2015年3月5日至2017年4月12日,秦某定期向秦先生账户转款支付月供,期间,秦先生偿还贷款48000元。

  涉案房屋交付后,由秦某、秦先生共同居住使用,秦先生于2015年10月搬出涉案房屋。秦某刷卡支付了该房屋2014年3月1日至2017年2月28日期间的物业费,秦某同时持有涉案房屋电表改造、地面停车费、交纳电费、缴纳燃气费的票据原件及购电发票原件。对于房屋交付时办理入住手续及支付当年物业费的证据,双方当事人均未能提交原件,秦先生提交了2013年3月至2014年2月物业费的照片,秦某对证据的真实性不予认可,秦先生、秦某均主张该费用由自己缴纳,但均没有提供直接的刷卡记录证明该事实。

  经与第三人A银行C地支行确认,截止到2017年8月2日,涉案房屋的贷款尚有本金1847085.46元、利息2787.07元未归还。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、自本判决书生效之日起十日内,秦某至A银行股份有限公司甲市C地支行代秦先生偿还甲市乙区XX街XXX号二区X、X、X号楼X号楼XX层XXX号房屋的按揭贷款本息(具体金额以银行实际核算为准),待秦某还清上述银行贷款之日起十日内,秦先生、A银行股份有限公司甲市C地支行配合秦某办理上述房屋的解除抵押手续;

  2、秦先生于甲市乙区XX街XXX号二区X、X、X号楼X号楼XX层XXX号房屋的抵押手续解除之日起七日内协助秦某办理该房屋的产权转移登记手续。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:本案争议焦点为秦某与秦先生之间是否存在借名买房的事实?

  1、涉案房屋的首付款112万元及相关税费由双方当事人的母亲鲁大娘交给秦某后由秦某支付给秦先生,再由秦先生对外支付,涉案房屋的贷款主要由秦某按月偿还,秦某持有涉案房屋的产权证书、税费票据及居住使用的相关费用票据,秦先生持有的产权证是与秦某发生纠纷后挂失原产权证后领取,其户籍亦是在双方产生纠纷后迁入。秦某支付的首付款、相关税费款项虽来源于其母亲鲁大娘,但鲁大娘证实该款项系出借给秦某用于购买涉案房屋的,结合秦某与秦先生偿还房屋贷款的出资比例,靳律师认为购买涉案房屋的款项基本来源于秦某。秦先生关于其公务员的身份名下不宜有大额资金往来,其母鲁大娘因此才将给其买房的钱交给秦某转交的陈述,缺乏合理性及相关证据证明。对于涉案房屋由秦某负责偿还贷款的问题,秦先生陈述为秦某住在涉案房屋,秦某支付的贷款属于租金的性质,该陈述亦缺乏证据证明。均亦不采信。

  2、涉案房屋由秦某管理、居住至今。现有证据表明涉案房屋入住后,秦某实际使用并支付了大部分物业费、电费、燃气费、停车费等费用,秦先生虽然也在该房屋居住过一段时间,并主张支付了2013年3月至2014年2月的物业费用,但未提交充分证据予以证明,所以不予采信,秦先生虽缴纳了该房屋内的有线电视费,且在2013年购买过两次燃气,但据此并不足以说明其对涉案房屋的管理、使用和掌控。

  3、2016年11月26日秦某与秦先生的录音可以说明双方就秦某使用秦先生购房指标的问题进行过沟通,秦先生并未对此明确予以否认,双方多次提到了购房指标的折价问题。秦先生对此解释为受到秦某的诱导。靳律师认为,正常情况下,秦先生理应积极反驳对其严重不利的事实,但秦先生却没有此类表示,而双方谈及的指标折价更让人对此问题产生合理的怀疑,中介公司工作人员和双方母亲的证言进行一步印证了秦某主张借名购房的事实,综合上述情况,靳律师认为,秦某与秦先生之间虽然不存在书面的借名买房协议,但诉争房屋的首付款、贷款和还款,基本由秦某支付,且房屋买卖合同、房产证、票据原件均由秦某一方持有,加之,涉案房屋由秦某自交付后一直居住管理至今的事实,根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(法释[2012]8号)》第一条第一款“当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定”,据此,可以确定秦某与秦先生就涉案房屋形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系。秦某与秦先生均应按照该借名买卖房屋合同的法律关系履行相应义务,享受相关权利,法院有理由相信涉案房屋为秦某借秦先生名义所购买。现秦某要求代偿贷款,并要求秦先生配合其办理解除抵押及过户手续的请求正当,予以支持。A银行C地支行同意配合秦某办理贷款结清及解除抵押的手续,对此不持异议。秦先生对于其偿还的部分贷款本息,在本案中未提出反诉,秦先生可另行主张权利。对于秦先生主张秦某起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见,靳律师认为,《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定:未约定履行期限的合同,依照第六十一条、第六十二条的规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算,但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的,诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。具体到本案中,秦某与秦先生之间关于借名买房并未签订书面协议,双方对于办理涉案房屋产权过户的时间未明确约定,因此,秦某可随时要求秦先生履行义务,秦某与秦先生就涉案房屋发生纠纷的时间在2015年底,至秦某2017年2月提起本案诉讼,并未超过法规规定的时效期限,因此,对于秦先生关于秦某提起诉讼超过诉讼时效的抗辩意见,不予采纳。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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