律师分析一起确定借名买房关系办理房屋过户的诉讼

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告康女士起诉称：1、我与被告双方为借名购房法律关系，被告应依法以及依约定履行过户更名的法定和约定义务。我与被告于2006年口头约定：我借用被告名义购买位于甲市X区A地4号楼×号的房屋(以下简称诉争房屋)，诉争房屋的全部购房款，均由我实际支付，且原本由我实际居住，我几次要求被告依原约定办理过户更名手续，但被告拒不配合办理，无奈之下我只能诉诸法律维护自身合法权益，请求法院依法判决被告履行法定和约定义务，配合办理诉争房屋的更名过户手续。2、即便对方不认可借名购房的法律关系和事实，我有权主张被告返还全部购房款、为购房所缴纳的各类税费、手续费等相关款项，并赔偿我因房屋升值导致的损失。原被告双方实为借名购房法律关系，即便对方不予认可，我对于诉争房屋的出资款等相关购房款项，以及诉争房屋的增值部分均有权依法主张返还和补偿。因此根据《甲市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》、甲市高级人民法院关于印发《甲市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知等相关法律法规的规定提起诉讼请求：1、请求法院依法判决我与被告之间借名购房法律关系成立，并判决被告依法和依约定办理位于甲市X区A地4号楼×的房屋的过户更名手续;2、诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告汤某答辩称：康女士主张的借名购房法律关系不成立。首先，我与康女士之间没有关于借名买房的口头或者书面协议，涉案房屋系我自行购买，康女士仅仅是在买房过程中协助我办理了相关的购房手续，但该房屋的出资人及实际居住人均是我，平日的物业费、供暖费、生活垃圾清理费等生活消费均由我支付。其次，康女士本人为甲市户口，符合各项购房指标，没必要借名买房，况且其如果真的需要借名买房，其自家亲戚均为甲市户口，康女士也认可买房时已经与我儿子离婚，也没必要使用我的名义买房。

　　三、法院查明

　　对于经审理查明：原告康女士于2004年与其配偶汤先生离婚，汤先生系被告汤某之子，汤先生于2016年8月1日因病去世。

　　2005年9月16日，甲市X区公证处出具公证书，其中载明：兹证明黄女士于二00五年九月十六日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名。委托书中，委托人：黄女士，女，一九七九年八月十六日出生，身份证号：×××。受托人：康女士，女，一九五九年九月二十七日出生，身份证号：×××。我是位于甲市X区A地4号楼×号房屋的产权人，现全权委托康女士为我的代理人，代为办理上述房屋的出售、立契、过户、代交有关税费，协助买房人贷款，代收全部房款等一切相关事宜。受托人代理权限范围内所签署的有关文件，我均承认并承担相应的法律后果。受托人有转委托权。委托期限至上述事宜办理完毕之日止。委托人：黄女士。二00五年九月十六日。

　　2006年5月22日，黄女士与汤某签订《房屋买卖合同》，约定黄女士将其坐落于X区A地小区4号楼×号房屋(涉案房屋)出售予汤某，总房款为490000元，双方签订《房屋买卖合同》，乙方支付定金壹万元，双方在此合同签订之日起三日内，向房屋所在区县房地产交易部门申请房屋过户手续，其余房款于领本当日付清。同日，汤某、黄女士及其代理人康女士作为申请人提出房屋所有权转移登记申请，并缴纳房屋契税4050元。2006年6月2日，被告汤某取得涉案房屋的房屋所有权证书。

　　原告康女士主张涉案房屋的购置款系由其支付，支付方式为其于2005年9月19日、9月20日，通过银行柜台取款后直接存给黄女士482500元，另外7500元系现金支付，共给付黄女士房屋价款490000元，为证明其主张，康女士提交XX银行甲市XX路支行银行流水及卡内账户清单为证。该账户流水显示，2005年9月19日卡存240000.00、9月20日卡取242500.00。被告汤某对此证据的真实性认可，证明目的不予认可，主张此时间并非房屋买卖合同签订时间。

　　四、法院判决

　　法院经审理后判决：驳回康女士诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告康女士主张其与被告汤某存在借名买房合同关系，被告汤某对此不予认可，原告康女士应当就其主张的事实尽到必要的举证责任，以证明借名买房关系的存在。

　　本案中，首先，原告康女士未举证证明其与被告汤某存在书面或者口头借名买房协议;其次，通过对房屋使用形式的审查。原告康女士虽曾居住于涉案房屋内，但已搬出,被告汤某亦曾居住在涉案房屋内,且户口在涉案房屋内。汤某亦持有部分供暖费、物业费交费等凭证。汤某现在控制房屋，收取房屋租金。通过以上几点,原告康女士无法证明其是涉案房屋单独实际所有人而被告汤某仅仅是名义购房人。综上，康女士无法证明其系涉案房屋的所有权人,故对其要求确定借名买房关系、办理房屋过户的诉讼请求，无法支持。