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借名买房律师:借名买房关系的认定

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-28 17:47

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告郑某起诉称:我自4岁起即由被告抚养长大,双方情同母子。2007年,被告因房屋拆迁而取得经济适用房的购房指标,但因资金困难而无力购买;当时,我正好想购买一套婚房,经双方一致同意,由我使用上述经济适用房指标、以被告名义购买经济适用房一套,双方约定所有权归我所有,待具备办理过户条件后,由被告将其过户到我名下。其后,就诉争房屋,以被告名义与开发商签订了房屋买卖合同并取得了产权证书,我实际支付了全部房价款及契税等全部费用。诉争房屋交付后,我对其进行装修后一直居住至今,物业费、水电费等费用亦均由我承担、支付。2013年被告向我明确提出,除非我向其支付该房屋市场价值一半的费用,否则不会将房屋过户给我,双方为此发生争议。故诉至法院,请求法院判令:1、被告将房屋过户到我名下;2、诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告刘大妈答辩称:首先,涉案房屋产权权属清晰、权利人明确、唯一,不存在与他人有“财产权属”纠纷。2006年我名下位于X地的老房子拆迁,当时政府实行的是以“实物补偿”为主的拆迁方案。因此我获得了一套经济适用房的购房指标。当时考虑到“养子”郑某结婚没有住房;郑某家申请经济适用房无果。郑某作为我的养子,自4岁起,即与我家庭一起生活了近15年,早已实际上成为了我家庭中的一员。两者至始至终以母子相称。因此,我出于一家人感情上的原因,决定“紧着”郑某结婚,先使用涉案房产。我将涉案房产“紧着”郑某使用,从道理上讲,应视为家庭成员内部之间的财产使用调剂。不是“紧着”郑某用,就等于给郑某,日后就得过户郑某,这只是家庭成员之间的“互助”行为。根据物权法的规定,涉案房产登记在我名下,实属我所有。至于我是否出钱购买,不影响涉案房产的财产权属性质。再有,我近年来患有癌症,现已到了晚期。作为与我有着事实上“养母子”关系的郑某,理应身边尽孝,竭尽全力为我治病,即便是出钱,也是分内之事,理所当然。现原告置多年养育之恩和重病在身老人而不顾,诉讼涉案房产更名过户,伤害了老人的感情,愧对老人多年的养育之恩,实属不当。现在我已明确表示不同意将涉案房产过户给郑某。因此作为原告理应就此问题在家庭内部层面与老人协商,或将涉案房产归还老人,或将涉案房产折价补偿给老人,报答老人的多年养育之恩。现原告欲通过诉讼变更涉案房产的属性,其行为违反了宪法对公民财产予以保护的规定,违反了物权法的基本原则。我一开始未就购买涉案房产签订过任何合同、协议。因此双方不属于借名买房,原告主张房屋过户,没有法律依据。涉案房产是我名下唯一一套不动产。我原本就是想在晚年使用涉案房产,颐养天年。现原告诉讼要房,欲剥夺我的合法财产,此举不符合公序良俗,侵犯了老年人的合法权益,违反了老年人权益保障法。我与第三人原本为同事、朋友关系;后变成了“送养人”与“领养人”之间关系。2007年我在购买涉案房产时,因我购买的国债没有到期,提前支取损失较大。原告之父,本案的第三人了解到此情况后,答应为我垫付,日后由我偿还。现已偿还了第三人10万元借款。综上所述涉案房产的财产权利属我所有,原告诉讼请求房产更名没有法律依据。

  第三人郑大叔答辩称:关于涉案房屋,当时2007年被告拆迁,她有2个经济适用房指标,给了郑某一张,另一张给了被告之女花小姐,第一笔首付款10万元是我替原告郑某交纳的,之后的房款是郑某自己交纳的。花小姐的房屋的首付款10万元也是我替她交纳的。这个房屋是被告主动给郑某的,不是郑某要的,当时说要过户给郑某,过了4年多又要30万元。

  三、法院查明

  法院经审理查明:原告郑某与第三人郑大叔系父子关系。被告刘大妈因拆迁取得了购买甲市经济适用房的资格,2007年10月23日,刘大妈与甲市K房地产开发有限公司签订《甲市商品房预售合同》,购买了房屋,约定的房屋总价款为322566元,实际结算后经双方认定购房款总额为322141元。房屋交付后,郑某对房屋进行了装修并入住该房屋,物业费及水电费一直由郑某交纳。2009年12月29日,涉案房屋办理了房屋所有权证,登记的所有权人为刘大妈,其产权性质为经济适用房。现该房屋的《甲市商品房预售合同》、房屋所有权证书、契税票、补交土地价款票、代收代缴产权登记票由被告刘大妈持有,房屋的购房款发票、结算通知单、印花税收据由原告郑某持有。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:被告刘大妈于本判决生效后十五日内协助原告郑某将房屋的所有权转移登记至原告郑某名下。

  五、律师点评

  借名买房律师靳双权分析认为:依法成立的合同,对当事人均具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点为原被告双方是否达成了关于借名买房的约定。借名买房案件属于合同纠纷,其约定形式既可以为书面约定,也可以为口头约定,认定口头约定应当综合考虑房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据的持有等情形。本案中,从开发商处购买诉争房屋时实际出资人系郑某及郑大叔,郑大叔称自己替其子郑某出资,被告刘大妈亦认可购买房屋时自己未出资。诉争房屋交付后一直由郑某占有、使用,且购房款发票、装修票据等原始资料由原告郑某持有,所以可以认定原告与被告之间存在口头的借名买房约定,双方之间实质上是借名买房关系。被告刘大妈辩称双方之间系出资纠纷,购房款为自己向郑大叔的借款,但刘大妈只提供郑大叔代为领取国债78178.10元的记录,双方之间既没有借款协议,也不能提供证据证明双方对借款金额、期限、还款日期、利息等主要条款如何约定、郑大叔代刘大妈领取的款项与郑大叔及郑某支付的购房款之间差距过大,对被告刘大妈主张双方之间为借款关系的答辩意见不予采信。

  本案中,诉争房屋是因拆迁取得的购房指标,现该房屋已经符合上市交易的条件,因此双方之间关于借名买房的约定不违反相关政策、不侵害社会公共利益,亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定,应为合法有效,双方均应依约履行。现郑某符合在甲市购房的条件,故对郑某要求刘大妈协助过户的诉讼请求,予以支持。被告刘大妈主张郑大叔代为领取国债及收益系双方之间存在债务关系,对该笔款项的争议当事人可另行解决。被告刘大妈主张原告郑某未尽养育之恩,侵犯了老年人的合法权益,对于双方之间是否存在事实上的收养关系及刘大妈赡养费用、医疗费用的承担与本案不属同一法律关系,双方可另行解决。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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