房产律师 解析一起房屋买卖合同纠纷案件

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告童某诉称，2002年，我委托程某购买G8C号房屋和G10C号房屋两套房屋，并登记在程某名下。2013年9月23日，程某与赵某曦经房地产经纪有限公司居间签订买卖合同，将G8C号房屋出售给赵某曦。2014年，我起诉程某、案外人王丹委托合同纠纷一案，要求确认存在委托合同关系、返还G10C号房屋，经人民法院生效判决判令程某返还G10C号房屋并办理过户手续。之后，我起诉程某、赵某曦以及中介公司要求确认其就G8C号房屋签订的居间合同无效，法院驳回了我的诉讼请求。2017年，我起诉程某房屋买卖合同纠纷，要求程某向我支付出售G8C号房屋价款，法院判决程某向我支付房屋价款1000000元，该判决已经生效，目前正在执行中。我认为程某与赵某曦签订的房屋买卖合同中约定有家具设施，但实际并不存在，无法履行，所以我要求解除。

　　故向法院提出诉讼请求：判令解除赵某曦与程某于2013年9月23日签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。

　　2、被告辩称

　　被告赵某曦辩称：原告所主张的权利已经超过法定的诉讼时效。我与第三人签订的买卖合同已经法院生效裁判文书认定合法、真实、有效并履行完毕。原告的诉讼行为属于恶意诉讼。请求法院驳回其全部诉讼请求。

　　程某述称：我不同意原告诉讼请求。G8C号房屋登记在我名下，所以我与赵某曦签订的合同合法、有效，合同的相对人是赵某曦和我，原告没有权利要求解除。G8C号房屋的诉讼经过一审、二审和再审，法院已经有生效判决作出了认定，原告拒不接受法庭裁决，巧立名目提起诉讼，违反一事不再理原则，原告不应当再起诉，法院也不应当受理，避免给当事人造成诉累。

　　二、法院查明

　　2002年10月4日，程某作为买受人与出卖人房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定：程某购买G8C号房屋和G10C号房屋，付款方式为合同签订5日内支付总房价款20%的首付款，合同签订后三十日内，以银行贷款方式支付剩余总价款等。

　　G8C号房屋所有权于2004年3月29日登记在程某名下。

　　2013年9月23日，程某作为出卖人与作为买受人的赵某曦签订《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定：程某向赵某曦出售位G8C号房屋，建筑面积41.61平方米;房屋成交价格为1000800元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币854200元等。

　　2016年，原告诉至法院要求程某返还出售G8C号房屋售房款1000000元并赔偿租金及违约金损失等。

　　三、法院判决

　　法院审理后作出判决，驳回原告童某的诉讼请求。

　　四、律师点评

　　北京房产律师靳双权认为，原告与程某之间就G8C号房屋存在借名买房的事实，并存在委托合同关系，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，G8C号房屋系程某作为受托人为原告办理委托事务所取得的财产，本应转交原告，但程某将G8C号房屋出卖给赵某曦并实际收取了售房款，其收受售房款的行为没有合法根据，并给原告造成了损失，构成不当得利，程某应将其所收取的购房款返还原告，原告按照1000000元主张;原告主张的利息及租金、违约金损失属程某受领不当得利过程中给原告造成的损失，应一并向原告赔偿，但原告主张的租金、违约金损失高于生效判决所认定的数额。法院于2016年12月31日作出民事判决书，判决：程某于判决生效后七日内返还原告1000000元，并支付以1000000元为基数自2013年10月31日起至2016年10月31日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息;程某于判决生效后七日内赔偿原告租金及违约金损失26612.9元;驳回原告的其他诉讼请求。该判决书已经生效。

　　现原告以无法履行为由要求解除赵某曦与程某签订的房屋买卖合同。

　　本案中，经法院生效判决书认定原告与程某之间就G8C号房屋存在借名买房的事实，并存在委托合同关系，原告系G8C号房屋的所有权人，程某作为委托人于2013年9月23日与赵某曦签订房屋买卖合同时无处分G8C号房屋的权利。原告于2016年提起诉讼，要求程某给付售房款等款项，应当理解为对上述买卖合同的追认，故该买卖合同有效并已经实际履行。现原告要求解除买卖合同的诉讼请求，缺乏法律依据。