借名买房过程中又存在抵押情形该如何解决？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告刘某诉称，2014年3月刘某欲购买房屋，后经朋友介绍与被告毛某认识，经双方商定由刘某出资243万元购买毛某名下×号房屋。随后，刘某通过银行转账方式向毛某支付了房屋价款，毛某向刘某交付了房屋。因刘某在与毛某商定购房事宜时不具备购房资格而无法直接过户完成交易，故双方从诚信履约确保交易安全的方面做了处理，一方面由毛某向刘某出具过户承诺书，另一方面刘某借用好友的购房资质与毛某分别签订《存量房屋买卖合同》及办理《存量房屋买卖合同(自行成交版)》网签合同。时至今日，刘某已具备购房资格，在此期间要求毛某给予办理过户手续，但毛某基于多种原因考虑迟迟不予理会，故为维护合法权益，特诉至法院，请求法院判令：

　　被告毛某协助刘某将×号房屋过户至刘某名下。

　　2、被告辩称

　　被告毛某辩称：不同意原告的诉讼请求。毛某与刘某不存在房屋买卖合同关系，毛某将房屋出售给了董某芳，而非刘某。对刘某陈述的事实不予认可。毛某收到的购房款均为董某芳支付，刘某应为董某芳购房的代理人。毛某向董某芳交付了房屋，但刘某占据房屋损害了毛某的合法权益。

　　第三人董某芳、董某凯述称：2014年2月24日毛某与董某芳依法签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》。将×号房屋以240万元的价格转让给了董某芳。房款已经全部交付。董某芳交付的房款中180万元是向投资担保公司借款。董某芳与董某凯协商将涉案房屋转让给董某凯，并由董某凯偿还全部借款本息。直至2015年8月11日，董某凯偿还了所有借款本息。为了明确权利义务，由担保公司法人代表赵迎春、出借人李凯、转让人董某芳、受让人董某凯签署了四方协议。刘某非法强行占用该房屋，虽经董某芳和毛某多次到该房屋清退，仍不搬请求法院依法保护董某芳、董某凯的合法权益。

　　二、法院查明

　　2014年2月23日，毛某(出卖人)与董某芳(买受人)签订了《房屋买卖合同》(经纪成交版)及补充条款。该合同及补充条款约定毛某将其名下×号房屋出售给董某芳;房屋面积为124.02平方米，房屋总价为240万元，该房屋未设定抵押;该合同未办理网签备案手续。在合同履行过程中，毛某收到的其余242万购房款均来源于刘某名下银行账户转账，毛某共计收到房款243万元。毛某称多收的3万元属于董某芳迟延交付房款的滞纳金。董某芳对3万元滞纳金未提出异议。

　　2014年8月27日，毛某又以出卖人身份与名为“曹腾”的案外人签订《存量房屋买卖合同》(自行成交版)并办理了网签备案。该合同约定毛某将涉案房屋出售给曹腾;房屋价款为161万元;该房屋已经设定抵押，经网签备案的上述合同已于2016年12月撤销。

　　另查，2014年4月30日，毛某与案外人李凯签订《抵押(借款)合同》。该合同约定毛某向李凯借款180万元并用涉案房屋设定抵押以担保债务履行，借款期限为2014年4月30日至2014年5月29日。2015年10月20日涉案房屋办理了抵押注销登记。

　　关于毛某既与董某芳签订关于涉案房屋的书面买卖合同又与案外人曹腾签订网签合同一节，刘某主张因其与毛某商定购房时尚未取得购房资格，故借用董某芳名义签订书面合同的目的是“占房源”，但因董某芳本身也无购房资格，故再借用有购房资格的曹腾的名义与毛某签订网签合同;毛某还签有同意将房屋过户至刘某名下的声明，刘某本希望通过两份合同及声明来保障履行，待刘某取得购房资格后房屋能够过户到其名下。毛某对此不予认可，称涉案房屋的出售对象是董某芳，刘某曾是董某芳的会计，在涉案房屋买卖过程中是董某芳的代理人;由于董某芳在签订合同时没有购房资格，故毛某同意先将房屋过户至具备资格的他人名下，而曹腾是刘某找来的，刘某曾称曹腾系其表妹;毛某配合与曹腾签订网签合同的目的仍是为了履行与董某芳的房屋买卖合同;关于同意配合过户的声明是为了配合董某芳向北京融汇公司借款而签署，不能证明房屋的买受人是刘某。董某芳、董某凯认可毛某的陈述及主张。

　　关于毛某与曹腾的网签合同已被撤销一节，刘某认可网签合同被撤销属于毛某与曹腾解除了该合同，但认为系毛某、董某芳对曹腾实施了骚扰所致;毛某与董某芳、董某凯认为网签合同本身就不真实，曹腾与本案的房屋买卖交易本身无关。

　　三、法院判决

　　驳回原告刘某的全部诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，刘某所提供的证据不足以证明其与毛某之间存在房屋买卖合同关系。首先，刘某主张其因商定买房时不具备购房资格而分别借用董某芳、曹腾的名义与毛某签订房屋买卖合同，但刘某未举证证明其与董某芳之间存在借名买房关系，且董某芳在与毛某签订书面房屋买卖合同时也不具备购房资格，刘某所称借用董某芳名义“占房源”的理由不合情理，不能成立;其次，毛某与曹腾之间签订的网签房屋买卖合同已被撤销，刘某亦认可网签合同撤销代表毛某与曹腾之间的房屋买卖合同被解除，刘某所提供的“声明”亦不足以证明其与毛某之间存在房屋买卖合同关系。因此，在未签订书面房屋买卖合同、又不能举证证明购房款出资确切来源、出卖人毛某不予认可的情况下，刘某所提供的证据不足以证明其与毛某存在房屋买卖合同关系，刘某要求毛某协助办理涉案房屋过户的诉讼请求，不具备事实及法律依据。至于刘某如与董某芳存在其他经济纠纷以及董某芳与毛某签订的房屋买卖合同能否继续履行，均应当由各方另行协商解决，协商不成，亦可依据各自法律关系另行主张。