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借名买房安全吗?真实案例分析!

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-17 09:14

  近几年,房地产市场活跃,房价节节攀升,各地政府为了限制房价过快上涨也纷纷出台了相应的限购政策,一些投资人为了规避限购政策或者规避贷款等,出现了大量“借名买房”。“借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购买房屋,并以他人名义将所购房屋登记在他人名下。由于房价上涨,被借名人往往反悔,拒绝办理过户登记等出现了大量的纠纷,这类借名买房案件近年来呈现多发的趋势。今天我们就来看一个这样的经典案例:
借名买房
 
  2002年3月份,原被告口头商议,原告以被告的名义银行按揭在北京市通州区武夷花园买房,需要过户时,被告随时配合协助办理过户手续。随后,原告经售楼人员介绍,以被告名义购买武夷花园牡丹园房屋,同年3月27日原告向北京武夷房地产开发有限公司支付购房定金10000元,同年4月4日原告向北京武夷房地产开发有限公司支付购房款71025元,同时,北京武夷房地产开发有限公司开具了购房首付款发票。同年4月15日银行按揭贷款办理完毕,此后,原告每月按时支付银行房屋贷款月供。2002年10月27日,原告到开发商处办理了交房入住手续,缴纳了相应费用。2002年11月2日,原告与北京武夷建筑装饰有限公司签订房屋装修合同对该房屋进行装修。随后原告购买家具家电,入住该房屋。2004年4月,原告到房屋管理部门领取了该房屋的房产证。原告要求被告办理过户手续,被告称对其买房产生影响要求支付50万元的补偿金,双方发生纠纷。原告遂委托北京京坤律师事务所李吏民律师提起物权确认之诉。
 
  判决结果:北京市通州区人民法院作出(2011)通民初字第01807号行政判决,确认房屋归原告所有,被告不服提起上诉。北京市第二中级人民法院作出(2011)二中民终字第09146号行政判决,驳回上诉,维持原判。该判决生效后,被告拒不配合办理过户手续,原告持生效的判决到房管部门直接办理了过户手续。
 
  分析:
 
   本案具有一定的典型性,现就本案涉及的相关法律问题作如下分析:
 
  1、对已经取得房屋产权证书的不动产权属争议如何提起诉讼?
 
  对已经取得房屋产权证书的不动产权属争议如何提起诉讼?是提起民事诉讼还是行政诉讼?是先行政诉讼后民事诉讼还是可以直接提起民事诉讼?在实践中有不同的观点。
 
  一种观点认为,根据《物权法》第33条规定,“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”,这里是指平等民事主体之间对物权的归属、内容发生争议的可以依法申请确权,法律规定由行政机关确权的由行政机关确权,除法律规定由行政机关确认之外的,可以向法院起诉提请确权,此时,提起的诉讼为民事诉讼。在民事争议没有解决的情况下,行政诉讼不能确定行政行为的合法性,故应当以民事判决结果来确定权利归属。
 
  一种观点认为,在民事诉讼中不能对行政机关行政行为的合法性进行审查,民事判决不能对抗行政机关作出的有效的行政行为即房屋登记部门颁发的房屋产权证书。对已经取得房屋产权证书的不动产权属争议应当“先行后民”即先对房屋登记部门提起行政诉讼撤销房屋产权证书,再提起相应的民事诉讼,从而确认房屋权利的归属。这种观点实践中出现了大量的民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象,徒增了当事人讼累。
 
  本案中原告是借被告之名购买的房屋,原告是实际购房人,被告是影子产权人,原告对房屋产权管理部门最初将房屋登记在被告名下是没有异议的,只是对被告拒绝办理过户登记产生争议,对房屋实际所有人双方发生争议。因此,原告对房屋登记机关的登记行为没有异议。只是对登记的基础民事关系有异议,因此,应当提起民事确权诉讼。
 
  笔者认为,对已经取得房屋权证的权属争议如何诉讼,应当根据具体情况具体分析。如果当事人对房屋登记机关登记行为本身有异议如登记内容和申请材料不符、登记明显错误、登记机关不予变更等,应当提起相应的行政诉讼。如果对登记机关登记的基础材料如买卖合同等基础民事行为有异议的,应当依据《物权法》第33条之规定向法院直接提起民事确权诉讼。
 
  2、借名买房中如何确认房屋的实际所有权人?
 
  本案中,对涉案的房屋是原告出资购买,并按时偿还月供,由原告办理交房手续进行装修,并入住该房屋,且一直占有使用该房屋。涉案房屋的所有购房资料原件均由原告保管,所有证据均指向原告是借名买房,因此,可以确认原告为该房屋的实际所有权人,而被告声称是一种债权关系,没有充分的证据予以证明。故一二审法院判决将该房屋确认给原告所有。
 
  在借名买房案件中,仅仅提供出资证明不足以证明借名买房的存在,还需要配合借名买房的书面及口头合同、房屋的占有使用情况等其他证据相印证,否则,出资关系仅仅是证明存在债权债务关系,物权确认的诉请不能得到法院支持。
 
  3、法院判决确认房屋权属后如何办理变更登记?
 
  《物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第十九条规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。民事确权的裁判文书生效后即发生物权变更的效力,合法的权利人无需再行提起行政诉讼撤销房屋登记,也无须向法院提起民事诉讼要求产权登记人办理过户手续。合法权利人可以直接凭生效的民事确权判决依据上述法律规定向房屋产权登记部门办理更正登记。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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