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房屋被依法查封后利用借名买房协议主张所有权的效力认定

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-17 18:04

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  金某、王某诉称::二原告之间系夫妻关系,被告系二原告之女。1998年夏,原告所在单位酝酿职工福利分房,当时被告将近成年,也考虑购房。同年10月,二原告出资购买了涉诉房屋。同年12月,二原告又出资购买了单位福利分房。当时为避免两套房登记冲突,担心违反政策,二原告就将涉诉房屋登记在了被告名下。被告时年17岁,尚在读书,没有购房的经济能力,都是由原告金某一人操办。因此,该房屋应归二原告所有。另外,原告金某分得单位福利房后,随即卖给了同事,现涉诉房屋为二原告的唯一住房。后被告因犯诈骗罪被判处刑罚,没收个人财产。涉诉房屋面临被强制执行,故原告诉至法院,望依法判决。

  2、被告辩称

  金某乐承认金某、王某在本案中所主张的事实,并同意其诉讼请求。

  二、法院查明

  金某与王某系夫妻关系,金某乐系金某、王某之女。1999年7月2日,金某乐与北京某房地产开发公司签订《北京市内销商品房买卖契约》,约定金某乐以236311.75元的价格购买了该公司的涉诉房屋,房屋建筑面积为88.36平方米。2014年1月10日,金某乐取得(补办)涉诉房屋所有权证。

  审理中,金某、王某以其系涉诉房屋实际出资人为由主张该房屋所有权,并提交了《北京市内销商品房买卖契约》及《房地产卖契》、购房人或付款人为金某乐的相关发票及收据、北京大地房地产开发有限责任公司于2017年2月23日出具的证明(内容为:“金某本人付款从我公司购买北京市怀柔区梅苑小区2号楼2单元×室房屋一套,发票开金某乐名下”)、北京市自来水集团有限责任公司怀柔分公司出具的“金某每月交纳涉诉房屋水费”的证明、国网北京市电力公司怀柔供电公司出具的“金某每月交纳涉诉房屋电费”的证明等证据。经询,金某乐对此表示认可。

  另查,金某乐因犯诈骗罪一案,经由北京市第三中级人民法院作出(2016)京03刑初16号刑事判决,判令:一、被告人金某乐犯诈骗罪,判处无期徒刑,剥夺政治权利终身,并处没收个人全部财产;二、冻结在案的人民币八万零一百零一元及利息按比例发还被害人;三、责令被告人金某乐退赔上述发还款项后的不足部分,按比例发还被害人,在案扣押物品予以没收。在执行过程中,北京市第三中级人民法院依法查封了金某乐名下的涉诉房屋。对此,金某提出执行异议,请求法院解除对涉诉房屋的查封。2017年4月12日,北京市第三中级人民法院作出(2017)京03执异11号执行裁定,驳回了金某的异议请求。

  三、法院判决

  驳回金某、王某的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”

  《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十三条规定“双方当事人无争议但涉及国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实,人民法院可以责令当事人提供有关证据。”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据现有证据及金某乐的自认,虽可认定涉诉房屋购房款系由金某、王某支付的事实,但因该房屋涉及他人合法权益,现已被法院查封,故金某乐的自认尚不足以认定金某、王某之主张成立。

  本案系所有权确认纠纷,金某、王某对于借名购房的原因不能做出合理解释,在购房距今近二十年且金某乐被依法追究退赔责任后才主张涉诉房屋所有权,有违生活常理,不能排除有逃避责任的可能性。退一步讲,即使金某、王某主张其借金某乐的名义购房属实,其对涉诉房屋仅享有债权,而非所有权,故金某、王某要求确认涉诉房屋归其所有的诉讼请求,依据不足,本院不予支持。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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