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用别人的名字买房是否有效,借别人名字买房房子归谁?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-08-29 17:43

  一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力

  我国奉行合同自由原则,在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下,应当允许当事人订立任何内容的合同。对于普通商品房,除了违反《合同法》第52条之外,实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资,借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提,结合实践中法院相关审判观点,对几种特殊性质住房予以分析:

  1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。

  借名人违反政策性保障住房政策,借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。”根据《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第43条规定,不得借名购买经适房。

  在司法实践中,通说观点认为:虽然该办法仅属于部门规章,不直接影响合同的效力。但是经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措,对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为真正使城市低收入家庭住房困难户受益,因而对其购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序,侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利,同时使国家的有关土地、房产税费流失,违反了经济适用房建设的初衷,因此构成《合同法》第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。对此,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第十六条也明文规定:“借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。”

  2、违反“限购”、“禁购”政策借名买房

  对于违反“限购令”、“禁购令”的借名买房合同效力,有肯定和否定两种意见。肯定说认为,限购令政策既非法律也非行政法规,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》规定“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”应当认定合同有效。否定说则认为间接借名行为违反政策而无效。

  3、为规避信贷政策而借名买房

  规避信贷政策是否违反《合同法》52条的“损害社会公共利益”,其中关键在于对社会公共利益的认定。

  4、借名购买单位自建房、集资房、团购房

  此类合同是实际出资人为享受他人因该买房资格带来的各种优惠和经济利益,借用他人名义购买房屋的行为。单位的自建房、集资房、团购房等与与纯粹商品房相比,存在价格、物业管理多方面优势,此类借名买房背后实际处分的是基于其能够买到单位团购房的特殊身份所享有的权利,实质上就是单位基于职工的工龄、职称以及各方面条件给予职工的一种单位福利,这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴,主观上并没有损害第三人利益的故意,亦不违反法律和行政法规的强制性规定,应当认定此类合同有效。

  5、房改房

  对于房改房,是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工,职工以标准价或成本价购买,从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。一般认为是国家或单位对职工的一种福利、补偿,而非政策性保障住房,在双方自愿,且没有违反《合同法》第52条及建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(1999年第69号令)第5条的情况下,借名买房合同应为有效。

  二、 借名买房中实际出资人取得房屋所有权的法律依据

  《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”可以看出我国关于物权变动采取的是债权形式主义原则,即意思主义与登记(或交付)相结合,并摒弃了德国物权法中物权行为的无因性。意味着如果支撑物权变动的原因行为或者基础关系不成立或被撤销,则物权变动也相应的无效或被撤销。

  依照我国《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”、第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”、第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”

  因此,不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明,对物权的归属具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人及真实所有人以外的善意第三人的利益,但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况,在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下,当事人有相反证据证明其为真正的权利人时,可以请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下,应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护,而在名义购房人与实际购房人之间,应探求双方真实意思表示来确认真正权利人。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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