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什么叫借名买房?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-08-29 17:43

  “借名买房”指自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。

  定义

  自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。

  原因

  (一)规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格,事实购房人没有资格购买,而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如,有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋,就只能借他人名义买房。再比如,已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋,以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。

  (二)贪图便宜享受优惠。比如,只有具有城镇户口的在岗职工,才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款,于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的,价格实惠,但单位员工却没有经济实力,单位有明文规定,集资房只对本单位员工出售,所以购房人与员工私下签订买房协议,以该员工的名义先签订购房合同,所有房款均由购房人支付,并另外给该员工一定的转让费,待到房产证下来以后,再根据协议办理过户手续。

  (三)转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的,债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产,恶意躲债,事先就把房屋登记在他人名下,给债权人和法院以自己无财产的假象。

  (四)简便手续,减少税费。比如,父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。

  法律风险

  借名买房的变通方式实际上存在很大风险。房地产作为不动产,以物权登记为准。在借名买房的情况下,房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是实际出资人的父母或子女,即“名义产权人”,而实际出资人则是“实际产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售,且买家是以正常价格购买的,则实际产权人则无法要求取消交易。

  风险防范1、如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话,那么实际产权人要和名义产权人签好协议,以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款,并保留好付款单据。日后如发生纠纷,实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。

  2、实际产权人还可与名义产权人至房地产交易中心就该房地产做一个个人抵押,由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人。这样名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。

  权属处理

  1、在讼争房屋上的他项权存续情况下,须征询他项权人(银行、典当公司等)的意见,在实际购房人同意出资涤除相关权利后,各方面行确认权属。

  2、贷款购房后,首付款出资人拖延、拒不还贷,名义购房人亦参与了部分实际偿还贷款、或借用其名义贷款、购房,亦会给其今后购房、贷款造成不利影响,借名方涉及不当得得等情形可采取释明当事人应另案主张的处理方式,避免使案件法律关系复杂化,给审判工作增加难度。

  3、对讼争房屋是否涉及其他隐名权利人进行审查,如在购买房屋时,出借方及借用方是否已有配偶。如发现其他隐名权利人,应及时通知其参加诉讼或取得其明确的意见。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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