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借名买房后房价上涨,被借名人以显示公平为由诉至法院想要回房屋

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-23 17:32

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告邹先生、周女士起诉称:2006年12月26日我们与被告签订了“经济适用房指标转让协议书”。该协议书主要约定了两点:1、转让标的和价格,我们以5万元的价格向被告转让我们在A地区的原住房因拆迁所获得的乙区C地的经济适用房指标。2、反悔方式,任何一方都可以反悔,反悔一方应按购房款总额的两倍赔偿支付对方违约金。被告是XX大学经济法的教师,我们系小学文化。我们根本不知道按照当时的法律规定该转让是违法的,也不知道该转让协议的签署会导致我们永久丧失购买经适房的资格。几年当中货币贬值,房价上涨近十倍,且政策有调整,在以上几种原因下,导致我们利益的重大损失,合同内容显失公平。前者是我们政策水平法律意识淡薄,而后者属于情势变更。在我们得知这重大情况时立即与被告联系,并做了多次沟通,要求双方互相返还房屋和钱款,未果。依据合同法司法解释:合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当依据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除之规定,请求解除“经济适用房指标转让协议书”,返还我们房屋。故起诉请求:1、判决被告依法履行“经济适用房指标转让协议书”约定的返还义务,即我们按照合同约定返还被告买房时双倍房款740000元、被告返还我们位于乙区C地×号房屋;2、诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告黄先生、钱女士答辩称:1、我们与原告签订的合同合法有效,原告要求返还房屋没有法律依据。原告反复起诉是因为房屋升值而反悔。2014年原告以确认合同无效为由起诉我们,乙区法院不予支持其诉讼请求,判决为合同有效。原告不服上诉到中院,中院作出维持原判裁定书。现原告又以房屋买卖纠纷为由起诉我们,其诉讼内容、事实和理由与上次诉讼完全一样,他们还要继续解除我们之间的协议。我们全部履行了协议内容,现该房可以上市交易,原告至今不配合我们过户,现又要求我们返还房屋,没有法律依据。2、从原告多次收取我们转让费的过程和签订协议和收据的内容看,原告是真实意思表达。2006年12月26日,我们与原告签订协议,约定原告自愿将指标以5万元价格卖给我们,还约定了5万元的交付时间和方式。后原告数次以急需用钱为由要求我们提前支付转让费,我们均提前给付,并在2008年11月30日约定如果原告反悔,我们有权追究原告该房现价两倍的损失。3、我们如果返还原告房屋,原告应按照双方协议书和收据内容执行,即按照现价两倍赔偿我们违约金,并且要支付给我们购房款、装修费用、房屋升值利益、丧失购房机会等一系列费用。4、原告在诉状中所述与事实不符。我们不是大学老师,原告说我们知法犯法纯属捏造、原告说数次找我们要求终止合同,事实是原告除了找我们要钱外,从未联系过我们,也从未提出过终止协议。该房可以过户时,我们找原告要求过户,原告推脱说没时间,后来不接电话、关机,再后来说不同意给我们过户。原告要求诉讼费由我们承担是没有道理的,过错责任在原告。庭审中,我们表示要另案起诉要求继续履行该合同,办理过户手续。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2006年邹先生、周女士因拆迁取得购买经济适用住房资格。2006年12月26日,邹先生(买受人)与甲市K房地产开发有限公司(出卖人)签订《甲市商品房预售合同》,约定出卖人将甲市乙区A地×号房屋以367740.5元的价格出售给买受人。同日,邹先生、周女士(转让人)与黄先生、钱女士(购买人)签订《经济适用房指标转让协议书》,约定将购买天通苑经济适用房的指标以5万元的价格转让给钱女士,如转让方或者购买方反悔,反悔方将按购房全款金额的二倍赔偿给对方;该房屋全部购房款及相关一切费用均由钱女士支付。

  合同签订后,钱女士、黄先生支付了全部购房款及相关税费,并向邹先生、周女士支付了转让费5万元。双方于2008年11月30日约定“此房待可办理产权过户时,邹先生、周女士夫妇保证无条件、无偿的积极配合,直至过户到钱女士、黄先生夫妇名下。邹先生、周女士夫妇如果反悔,钱女士、黄先生夫妇有权追求邹先生、周女士夫妇该房现价两倍的损失。”

  房屋交付后,黄先生、钱女士对房屋进行了装修并占有使用该房屋至今。2008年10月27日,诉争房屋办理了产权证书,登记所有权人为邹先生,房屋坐落为乙区C地,性质为经济适用房。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告邹先生、周女士的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中已有生效判决书认定双方之间形成借名买房合同关系,且合同合法有效,双方当事人均应按照合同约定履行。原告邹先生、周女士称合同中约定任何一方均可以反悔,根据庭审查明的事实,合同中并未进行此约定,而是约定若一方反悔应承担的赔偿责任,其性质是对违约责任的约定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现诉争房屋已经具备上市交易的条件,被告黄先生、钱女士已经履行了合同约定的付款义务,故作为守约方,有权要求原告邹先生、周女士继续履行合同,办理房屋产权过户手续。对原告邹先生、周女士关于合同内容显失公平、情势变更的主张,对此靳律师做如下分析:一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。显失公平的事实须发生在合同订立之时。原、被告双方订立合同时,被告按照原告与开发商签订的合同中的价格支付了购房款,并支付给原告转让费5万元,并不存在权利义务明显不对等或者违反公平、等价有偿原则的情形。房屋价格上涨发生在双方订立合同之后,房价上涨或下跌均属于市场经济中的商业风险,原告作为完全民事行为能力人,自愿与被告签订了合同,双方均应当自行承担房价上涨或者下跌的后果,因此原告的主张均不能成立。庭审中二被告已经提出另案起诉,要求继续履行合同的主张,故对原告的诉讼请求,不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第七十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条之规定可知,法院判决是正确的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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