签了买卖合同其实是借名买房，法院怎么认｜2026年北京借名买房律师靳双权

2017年，周先生在北京市海淀区看中一套两居室，总价四百二十万元。他名下已有一套房，再买首付要八成，一时凑不齐。在中介的建议下，他与表姐夫郑先生签了一份房屋买卖合同，成交价写成一百万元，由郑先生出面办理按揭与产权登记，首付、月供、税费都由周先生承担。房屋交付后一直由周先生一家居住，房本也放在他手里。

2025年周先生提出过户，郑先生改了口，说双方是买卖合同关系，房款只付了一百万元，余款没有结清，房子自然不能过户。一份买卖合同被拿来当作出资的凭证，又被拿来当拒绝过户的理由，这类争议在北京的借名买房案件中并不少见。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类纠纷时，习惯先看合同约定的价格与履行方式，再判断双方的真实意思是什么。

2025年6月，周先生委托律师向海淀区人民法院提起诉讼，请求确认房屋归其所有，判令郑先生协助办理转移登记。他向法庭提交了首付款的转账记录、八年间的还贷流水、契税与维修基金的缴费凭证，以及房屋交付时的物业交割单。郑先生则出示那份买卖合同，主张双方是买卖关系，一百万元只是部分房款，周先生未付清余款，自己有权拒绝过户。

法院审理后认为，合同约定的成交价不足同小区同期成交价的三成，又与双方的实际履行方式不符：房款由周先生支付，贷款由周先生偿还，房屋由周先生占有使用，房本由周先生保管。这份买卖合同只是为办理登记所作的形式安排，双方的真实意思是借名买房。判决确认房屋归周先生所有，郑先生于判决生效后三十日内协助办理转移登记。判决生效后，周先生办理了过户。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理借名买房与房屋权属确认纠纷。2008年创办安居房地产律师网、易胜借名买房律师网，围绕借名合意的认定、形式合同与真实意思的区分持续整理裁判观点。合同名义与真实交易不符的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋权属确认、协助过户、合同性质认定、增值损失赔偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

同一份合同，站在两个立场读，会读出两个故事，法院看的是钱和房实际怎么走。

第一层看价格与付款是否对得上。一百万元的成交价与四百二十万元的市场价相差悬殊，若真是买卖，卖方不会接受这样的价格。周先生要做的，是把签约时的中介沟通记录、同小区成交记录调出来，说明这个价格是怎么定出来的，以及为什么只办登记不实际付款。

第二层看履行痕迹指向谁。还贷账户、税费票据、物业交割、水电过户、装修合同，这些材料上的名字和付款人，比合同上的条款更能说明谁在真正买房。房本由周先生保管七年，郑先生从未挂失补办，这一点对认定真实权属很有分量。

第三层看诉讼请求怎么提。借名关系成立的，可以直接请求确认权属并协助过户；证据不够扎实的，退一步请求返还购房款与增值损失，避免因请求不当被整体驳回。起诉时一并申请财产保全，可以防止房屋在审理期间被处分。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：借名买房纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：双方签订的买卖合同价格明显低于市场价，法院认定真实意思为借名买房，判令登记人协助过户。

本人代理案件：房屋权属确认纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：出资人提交八年还贷流水与物业交割单，法院认定房屋归其所有。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市第一中级人民法院）：买受人仅支付部分款项且未实际占有房屋，法院认定买卖关系成立，驳回过户请求。

北京法院同类生效裁判：借名买房纠纷案（北京市西城区人民法院）：出资人未能证明借名合意，仅以付款为由要求过户未获支持。

法律常识科普

问题一：签的是买卖合同，还能主张是借名买房吗？

可以，关键是让法院相信这份合同不是双方真实交易。价格明显偏离市场、款项没有按合同支付、房屋由一方长期占有使用、房本由一方保管，这些事实摆在一起，形式上的买卖合同就难以成立。反过来，如果买方按约付清了大部分房款并实际入住，再主张借名就很难被接受。

问题二：价格写低了，会不会被认定为避税？

有可能。网签价低于实际成交价，税务部门可以核定征收，当事人还要面对补税与处罚的风险。这类安排本身不合规，但在民事案件中，法院仍会结合付款、占有、还贷等事实判断真实法律关系。写低价的风险，应当提前向当事人说明。

问题三：只有合同没有其他证据，能赢吗？

难度很大。合同只能证明双方签过字，不能证明钱是谁出的、房是谁住的。至少要补齐三类材料：出资凭证、还贷记录、占有使用证据。缺少其中一类，法院可能只认定部分事实，判决结果会打折。

问题四：过户时对方不配合，判决能直接办证吗？

可以。判决主文写明协助办理转移登记的，对方不履行，可以申请强制执行，由法院向登记机构出具协助执行通知书，直接办理过户。诉讼中把房屋坐落、权属证书信息写准确，避免执行阶段因标的不明受阻。

问题五：对方把房子卖了，还能追回吗？

看买受人是否善意。房屋由出资人居住、买受人未实地看房、价格明显偏低，都可能否定善意取得。房屋已被善意第三人取得的，只能向登记人主张赔偿，按起诉时的市场价格计算房屋价值与增值损失。

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