出名人拿借名房抵了债，出资人还能追回吗｜2026年北京房产律师靳双权

2016年，罗先生借好友徐先生的名义，在朝阳区买下一套三居室，总价四百万元。首付一百六十万元由罗先生支付，贷款也由他按月还款，房屋交付后一家三口住了进去。2023年徐先生的建材生意资金链断裂，欠一家公司货款一百八十万元，双方签了一份以房抵债协议，把这套三居室过户给了该公司法定代表人的妻子。2024年对方拿着房本上门要求腾房，罗先生才知道房子已经被处分。

借名买房真正的风险，常常出现在争议解决之前：房子被出名人转手，出资人要面对的是一个已经拿到房本、主张自己付了对价的第三人。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类纠纷时，习惯先查受让人取得房屋的过程，再判断这份抵债协议能不能被推翻。

罗先生起诉，请求确认以房抵债协议无效、恢复房屋登记，并主张徐先生赔偿。他提交了首付流水、八年还贷记录、入住以来的物业与供暖缴费凭证，以及受让人从未看房的证据。受让人主张自己支付了对价、办理了登记，属于善意取得。

法院审理后认为，抵债价格一百八十万元不足房屋市场价的一半，受让人未实地查看房屋，也未核实居住状况，不构成善意取得；徐先生与受让人之间的抵债协议损害了实际出资人的利益。判决确认协议无效、涂销转移登记。房屋恢复登记后，罗先生另案起诉，法院确认借名关系并判令过户，房屋最终回到罗先生名下。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注借名买房纠纷与房屋权属确认。2008年创办易胜借名买房律师网，对借名房屋被出售、抵押、抵债后的追回路径有系统整理。登记人擅自处分房屋引发的案外人争议，是我们主要办理的案件类型。

业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋权属确认、案外人执行异议、确认合同无效、损害赔偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

同类案件处理较多，先看什么、后看什么，会形成相对固定的顺序。

第一层看抵债协议的性质。以房抵债本质上是清偿债务的方式，签订时双方的真实意思、债务是否真实存在、抵债价格是否与房屋价值相当，都是审查重点。债务虚假、价格明显偏离市场，协议就很难站住。罗先生要查的第一件事，是徐先生与那家公司之间到底有没有这笔货款。

第二层看受让人是否善意。房屋由罗先生一家居住，物业登记、供暖缴费、邻居证言都指向这一点。受让人若从未实地看房，或者看房时明知房内住着他人仍以低价受让，就难以主张善意。对价是否实际支付、支付凭证是否与协议对应，同样是关键。

第三层看救济怎么选。确认抵债协议无效、请求恢复登记，是一条路；直接向徐先生主张赔偿房屋价值与增值损失，是另一条路。两条路的举证难度不同，前者要打掉受让人的权利基础，后者只需证明借名关系与损失。资金能力有限的当事人，往往先保住后一条。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：借名买房纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：登记人以房抵债将房屋过户给债权人，法院认定受让人未实地看房、对价明显偏低，判令恢复登记。

本人代理案件：财产损害赔偿纠纷案（北京市丰台区人民法院，靳双权律师代理）：房屋已被善意第三人取得，法院判令登记人按市场价赔偿出资人损失。

北京法院同类生效裁判：确认合同无效纠纷案（北京市第二中级人民法院）：受让人已支付合理对价并办理登记，出资人请求确认抵债协议无效未获支持。

北京法院同类生效裁判：借名买房纠纷案（北京市西城区人民法院）：出资人提交首付流水、还款记录与长期居住证据，法院认定借名关系成立。

法律常识科普

问题一：房子被抵债过户了，还能要回来吗？

要看受让人取得房屋时是否善意。房屋长期由出资人居住，受让人只要实地看过一次，就知道房里住的人不是登记人。未看房、未核实占有状况就受让，很难被认定为善意。若受让人还与登记人存在关联关系、对价明显低于市场价，追回的可能更大。已经办理登记不等同于不可推翻，关键在受让人的主观状态与对价。

问题二：抵债价格明显低于市价，有什么用？

说明这笔交易不像正常的买卖。房屋市场价四百多万元，抵债作价一百八十万元，差额巨大，法院会追问低价的原因。若受让人无法解释，结合未看房、未腾房的事实，可以支撑恶意串通或者明显不合理低价的认定。这类证据要配合评估报告使用，单凭当事人的估算说服力有限。

问题三：受让人已经住进去了怎么办？

占有状态会随时间变化，取证要趁早。入住时间、装修情况、物业登记、水电过户，都可以用来判断受让人何时实际控制房屋。若其在诉讼开始后才搬入，反而说明此前并未真正取得房屋，对出资人有利。此时应尽快起诉并申请保全，避免房屋再被转手。

问题四：能不能直接告出名人赔钱？

可以，而且常常更实际。房屋已经被善意第三人取得、恢复登记无望的，出资人可以请求登记人赔偿房屋价值、装修投入与这些年的增值损失。诉讼中申请评估，按起诉时的市场价格确定损失，比按当年购房款计算更接近实际。前提是借名关系与出资事实能够证明。

问题五：怎么证明对方知道房子是我的？

从往来痕迹入手。房屋交接时的钥匙签收、装修合同的签约人、物业与供暖的缴费人、租客与谁对接、双方关于过户的聊天记录，都能反映登记人之外还有真实权利人。若受让人与登记人是生意伙伴，还可以查双方此前的沟通记录，看有没有提到这套房的实际情况。

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