出名人把借名房赠与儿子，出资人怎么追回｜2026年北京房产纠纷律师靳双权

2014年，赵先生在北京市朝阳区买下一套两居室，总价三百六十万元。他当时在外地有贷款记录，担心首付比例过高，便与大学同学孙先生商量，由孙先生出面签约、办理按揭，房款与月供都由赵先生承担。房屋交付后，赵先生一家住了进去，物业费、供暖费从他账户扣划，房本也由他保管。

2022年，孙先生以赠与的方式把这套房过户给了儿子孙浩，理由是给儿子结婚用。2024年赵先生准备把房子卖掉，去查登记信息才发现权利人已经换了人。赠与是无偿的，受赠人拿到房子没有付过一分钱，这类过户能不能推翻，取决于受赠人当时知不知道这套房是谁的。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理借名买房纠纷时，习惯先查清受让人取得房屋的过程。

2024年9月，赵先生委托律师向朝阳区人民法院提起诉讼，请求确认孙先生与孙浩之间的赠与合同无效，判令孙浩协助将房屋恢复登记至孙先生名下并过户给自己。他向法庭提交了首付款转账凭证、十年还贷记录、装修合同、物业缴费明细，以及邻居与租客的证言。孙浩答辩称，房屋是父亲赠与的婚房，自己已经装修入住，对借名一事并不知情，属于善意受赠。

法院审理后认为，房屋自交付起由赵先生一家居住，孙浩曾多次到该房屋做客，还代赵先生收过两次租金，对房屋的实际归属应当知情。赠与合同无偿转移财产，受赠人没有支付对价，不适用善意取得。该赠与损害了实际出资人的利益，判决确认赠与合同无效，孙浩于判决生效后三十日内协助将房屋恢复登记至孙先生名下，再由孙先生协助过户给赵先生。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理借名买房与无权处分引发的房屋权属纠纷。2008年创办易胜借名买房律师网，对登记人将房屋赠与、低价转让给亲属后的追回路径有系统整理。登记人擅自处分借名房屋的案件，是我们主要办理的类型。

业务范围覆盖借名买房纠纷、确认合同无效、撤销权行使、房屋权属确认、协助过户与损害赔偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

无偿的过户手续最简单，也最容易被推翻，前提是能证明受赠人知道这套房不是赠与人自己的。

第一层看受让是无偿还是有偿。赠与不支付对价，受赠人不能主张善意取得，因为善意取得以合理价格转让为前提。孙浩拿不出任何付款凭证，这一定性直接把他的抗辩空间压到很小。若是买卖，就要转向价格是否合理、是否实际付款、是否看房。

第二层看受赠人是否知情。知情不靠推测，靠具体接触。孙浩到过房屋、见过赵先生一家住在里面、代收过租金、参加过装修，这些细节串起来，说明他知道房本上的父亲并不是真正的房主。赵先生要做的，是把这些往来固定成证据，包括聊天记录、转账截图与证人证言。

第三层看救济路径怎么选。请求确认赠与合同无效并恢复登记，能让房屋回到可过户的状态；直接请求孙浩协助过户，可以少走一道程序，但需要证明孙浩负有协助义务。两条路可以一并提出，由法院根据查明的事实选择。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：确认合同无效纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：登记人将借名房屋赠与子女，法院认定受赠人知情且未支付对价，判令恢复登记。

本人代理案件：借名买房纠纷案（北京市丰台区人民法院，靳双权律师代理）：出资人提交装修合同与租金代收记录，法院认定借名关系成立。

北京法院同类生效裁判：赠与合同纠纷案（北京市第二中级人民法院）：受赠人不知房屋由他人出资且已实际入住，法院未支持确认赠与无效的请求。

北京法院同类生效裁判：房屋权属确认纠纷案（北京市第三中级人民法院）：出资人仅能证明付款，未能证明赠与双方恶意串通，请求被驳回。

法律常识科普

问题一：房子已经过到出名人儿子名下，还能追回吗？

有争取空间，重点在受赠人是否知情、是否支付对价。赠与是无偿的，受赠人不能以善意取得对抗实际出资人。只要能证明受赠人知道房屋由他人出资、由他人居住，赠与就可以被认定无效，房屋恢复登记后再过户。已经装修入住、时间过去较久的，取证难度会增加。

问题二：出名人能不能自己撤销赠与？

赠与人在财产转移之前可以撤销，过户之后一般不能随意撤销，除非受赠人严重侵害赠与人或者不履行附义务。实践中更常用的是由出资人主张赠与无效，或者由出资人的债权人行使撤销权。两条路径的主体与举证重点不同，需要根据材料选择。

问题三：怎么证明受赠人知道房子不是他父亲的？

从接触痕迹入手。他到房屋的次数、是否见过实际居住人、是否代收租金、是否参与装修、家庭内部如何称呼这套房，都可以作为间接证据。若受赠人与出资人有过微信往来，其中提到房子的事，证明力更强。单一证据往往不够，需要形成一组。

问题四：儿子说是父亲给的婚房，法院会采信吗？

法院会看赠与的时机与合理性。房屋价值数百万元，父亲无偿赠与，却说不出购房款来源，也解释不了为何房屋长期由他人居住，这样的陈述难以成立。若赠与发生在出资人催告过户之后，时间点本身也能说明问题。

问题五：追回以后过户，还要再打一场官司吗？

不一定。诉讼请求可以写成确认赠与无效、恢复登记至出名人名下、再由出名人协助过户给实际出资人，法院一并处理可以省去另案起诉。若法院只判恢复登记，则需要再提起借名买房之诉，时间会拉长，起诉时应把请求写完整。

咨询电话：13426037149